Alejandro Ginevra es uno de los empresarios y constructores que desarrolla los proyectos más vanguardistas de Buenos Aires y, también, de Uruguay. Aquí, repasa la actualidad del sector y cuenta cuáles cree que serán las edificaciones que mayor rentabilidad tendrán de cara al futuro.
Hay una oportunidad interesante para los constructores y desarrolladores porque el valor de la construcción tiene una ventaja frente al costo del dólar, según las palabras de Alejandro Ginevra, director de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios. Además, “los compradores están adquiriendo inmuebles a precios históricamente bajos que, se espera, en el corto plazo comiencen a subir. Entonces, el mayor riesgo hoy lo tiene quien decide construir, porque lo hace a un valor que es impredecible”.
¿De allí que muchos desarrolladores no quieran arriesgarse?
Sí, y por eso vemos que hay menos obras en ejecución. De todas formas, siempre digo que no se puede generalizar y que todo depende de cómo esté el mercado de un producto en particular. Durante la pandemia, el segmento de lotes y barrios privados, por ejemplo, tomó relevancia no solamente acá, sino en el mundo. Entonces, a medida que decrecía la demanda de oficinas o de viviendas urbanas, ese tipo de productos tuvo un pico de ventas. A la vez, con la vuelta de la normalidad, las ciudades son nuevamente protagonistas porque hay mucha demanda en los microcentros de edificios, con ciertas funcionalidades necesarias para el desarrollo laboral. Si bien hubo migración, las personas están regresando a sus vidas anteriores y, por ende, a los grandes conglomerados.
¿Qué características están adquiriendo esas nuevas oficinas?
Las construcciones, no solo de oficinas, sino en general, ahora deben tener balcones o espacios exteriores más grandes y ambientes más amplios. Tal como los conocíamos, los módulos de trabajo han ido dando paso a nuevos formatos que son más bien espacios mixtos, residenciales y laborales. Los edificios de oficina que hoy no tienen ventanas ni ventilación están en desuso. Hay que repensar esos diseños.
Si comparamos el 2022 con el período prepandémico ¿cuánto más barato es construir en Argentina?
Durante el 2020, el costo de construir creció y los valores se dispararon para volver a bajar en enero de 2021. Desde esa fecha hasta ahora, debido al estancamiento del dólar y a la inflación, ese valor se incrementó un 40%. A pesar de los fuertes aumentos en pesos, los costos en dólares continúan en una meseta y por eso es más barato.
¿Cómo están afectando las trabas a la importación la disponibilidad de insumos para la construcción?
Bastante, porque cuando un desarrollador decide importar un producto no lo hace solamente por el precio, sino por la calidad. Al demorarse la importación, la que se ve afectada es la calidad. Hay mucha inseguridad en relación con si te van a autorizar o no el ingreso de los insumos, y nosotros tenemos la palabra y el compromiso de entregar lo que prometimos. Es un escollo más en una actividad que, de por sí, es difícil; ya que no tenemos un circuito de venta permanente, sino oportunidades de inversión y de negocio. Generalmente, un proyecto inmobiliario empieza con un gobierno y finaliza con otro, y en el medio suceden miles de variables que van modificando lo que se proyectó al inicio.
Comparada con otros países de la región, ¿es la Argentina un país caro para construir?
No lo creo. Uruguay, por ejemplo, es más caro que Argentina. Sin embargo, nadie de afuera viene a construir acá porque nuestro país tiene muchos riesgos. Pero la actividad, a pesar de todo, se sigue desarrollando y con buenos resultados. Lo que sucede acá es que las reglas del juego cambian permanentemente.
¿Qué características tiene el inversor de real estate en Uruguay?
En su gran mayoría es un inversor argentino que quiere diversificar el riesgo y que encuentra en ese país un mercado interesante, más que nada por la seguridad financiera y jurídica. En términos de rentabilidad, la ganancia es prácticamente similar. La diferencia radica en que construir en Uruguay tiene menos riesgo. Sin embargo, en comparación con países como Bolivia o Paraguay, la Argentina, desde la seguridad jurídica, continúa siendo mejor.
¿Cómo son las nuevas construcciones de conglomerados comerciales?
En principio, hay un cambio en la utilización de la palabra shopping porque es un término que se quedó en el tiempo. Los centros comerciales de hoy son, ante todo, lugares de paseo, de recreación y de esparcimiento donde uno encuentra muchas actividades: podés reunirte con alguien, ir al gimnasio, hacer un chequeo médico o alquilar una habitación de hotel, más allá del acto en sí de comprar.
¿Quiere decir que el éxito de estos nuevos espacios reside en esa diversidad?
Claro, adquieren un sentido más generalizado porque “el paseo de compras” que ofrecen los nuevos centros comerciales abre una variedad enorme de utilidades. Obviamente que las medidas sanitarias adoptadas en los últimos años también obligan a pensar en espacios a cielo abierto, ventilados y que garanticen una buena circulación de las personas.
De acuerdo con su conocimiento sobre el dinamismo del mercado, ¿qué tipo de construcciones hoy conviene desarrollar por ser más rentables?
El formato que se viene es el multifamily y, por eso, la mejor manera de competir en el mercado de acá a unos años es construyendo edificios para la renta. Los jóvenes ya no buscan comprar la casa de sus sueños, sino que optan por pagar un alquiler y ahorrar para viajar. Son nómades y quieren vivir cerca de sus trabajos o de sus zonas de influencia; entonces los desarrolladores urbanos debemos pensar en construir unidades que, más que vender, se puedan rentar. Después, también todo depende de los productos que uno haga, porque aquellas residencias que son premium siguen posicionándose como una excelente alternativa para los consumidores finales que buscan cada vez más confort y sofisticación, pero si pensamos en unidades más chicas, el destinatario es claramente el consumidor final. Pero repito que quien se atreva a construir este tipo de unidades para rentarlas es el que hará la diferencia.
¿Cree que hay otros barrios o zonas de la ciudad que puedan experimentar un desarrollo similar al de Puerto Madero?
No lo creo. Un desarrollo urbano como el que se dio en Puerto Madero es único no solo acá, sino en el mundo; es irrepetible por los diques, las reservas ecológicas y el río. Sin embargo, no debemos olvidar que su desarrollo abarcó un período de treinta años. Hace siete u ocho años era impensado el acceso tan fácil y dinámico que hay en la actualidad en esa zona. Los desarrollos inmobiliarios del lugar pudieron crecer porque hubo obras de infraestructura, como la autopista ribereña, que revalorizaron el lugar y que hicieron que su conectividad fuera más simple. Pienso que Parque Patricios, un barrio con grandes extensiones y muchas ventajas de conexión, va camino a consolidarse también como una excelente opción, pero con otro target, porque el valor del metro cuadrado en Puerto Madero es irrepetible. También van a crecer zonas como la del estadio de River Plate, en Núñez, Saavedra y Coghlan.
En cualquiera de sus formatos, ¿sigue siendo el ladrillo la mejor inversión?
Sin dudas. El real estate da seguridad. Todo lo que hemos vivido en los últimos dos años nos muestra que el desarrollo inmobiliario es la actividad que más certezas ofrece. Alguien que construye y que desarrolla tiene detrás una trayectoria y una historia empresarial. Si bien hay imponderables macroeconómicos, a la hora de invertir sabés quién es el constructor, cómo es tu terreno, quién es el arquitecto. Hay certeza y seguridad de que lo que tenés hoy te va a dar una rentabilidad futura. Con otro tipo de inversiones más volátiles te enfrentas al riesgo de lo desconocido.
LEYES PARA EL DESARROLLO URBANO
¿Qué opina la Ley del Blanqueo? ¿De qué manera dinamizará el mercado?
Ejecutada de manera correcta, es una excelente herramienta. A los fines de nuestro sector es muy ventajosa porque hoy el financiamiento para las obras es cero. Lo hemos estado pidiendo desde distintas cámaras y estamos aguardando expectantes su aprobación en el senado.
¿Y respecto de la Ley de Alquileres tal como está? ¿Han tenido alguna instancia de diálogo con los distintos poderes del estado para presentar propuestas y sugerir modificaciones o ideas?
Creo que tiene que beneficiar a todas las partes y ser equitativa. Los contratos deberían ser de un año porque también hay malos propietarios y, para quien alquila, tampoco es bueno tener que lidiar con un vínculo difícil sin poder rescindir el contrato. Honestamente, hemos tenido muy pocas instancias de diálogo con el Gobierno nacional y tampoco hay mesas de trabajo fluidas. El Estado debería darles financiamiento a los desarrolladores, beneficios fiscales y correrse de la construcción de viviendas. Es algo que podemos hacer nosotros perfectamente si tuviéramos apoyo a través de medidas concretas.
