En el marco de la Expo Real Estate que se realizó en CABA, importantes desarrolladores locales repasaron el carácter de los emprendimientos y los desafíos en un país con altos índices inflacionarios y con un inexistente acceso al crédito ni financiación para la compra de sus productos.
Si bien es cierto que el rubro de la construcción está atado a los vaivenes de la microeconomía nacional, el negocio se mantiene a flote porque ha sabido reinventarse. La ciudad de Buenos Aires, coinciden los emprendedores, sigue siendo, aún en momentos de gran incertidumbre, una de las capitales latinoamericanas más baratas para la compra de metros cuadrados.
DEFINIR EL CONCEPTO MÁS ALLÁ DE LA COYUNTURA
“Uno adquiere la tierra en un país, la desarrolla en otro y entrega en otro muy diferente de los dos anteriores; en ese período, el cliente también cambia y, con él, los usos que pueda llegar a darle a un edificio, por eso no hay que mirar la foto sino observar la panorámica”, explicó la arquitecta Abigail Szwarcberg, Co Founder de MACOM Desarrollos, sobre cómo la coyuntura argentina va marcando el ritmo de la actividad.
Pese a los mejores o peores momentos, el dinamismo en el rubro es una constante. Por un lado, porque los proyectos no se piensan en el plazo inmediato y, por el otro, porque quienes forman parte de la actividad desde hace años sostienen que el ladrillo siempre es un buen activo para transformar el dinero e incluso duplicar su valor.
“Teniendo en cuenta que un proyecto demora entre 3 o 4 años, no debemos mirar la coyuntura en sí, sino pensar los proyectos muy a largo plazo”, dijo Iván Ginevra, CEO de la constructora GNV Group. “Cuando el mercado está optimista es cuando debemos ser cautos y, por el contrario, podemos permitirnos la audacia frente a los momentos de crisis”.
Sobre las propiedades como resguardo del capital, Szwarcberg agregó que “soy optimista con respecto al futuro porque al mundo le tocó aprender cuando las bolsas cayeron un 30% y cuando el universo cripto sufrió depresiones: el inversor necesita, hoy más que nunca, esa seguridad psicológica que le da un tangible que puede tocar, ver y habitar”.
Ese optimismo que manifiestan los empresarios de la construcción inmobiliaria permite pensar, entonces, que más allá de la poca estabilidad actual de la economía y del movimiento casi permanente tanto de los valores de los materiales como del costo de la mano de obra que imprimen bastante imprevisibilidad, el sector está atravesando un buen momento. Así lo destacó también el director y fundador de Newlink Capital, Damián Lopo, quién resaltó que “Buenos Aires siempre fue (en dólares), y comparada con otras grandes capitales del mundo, una ciudad barata. Yo también soy optimista y si mirás la curva histórica del metro cuadrado en CABA, durante los últimos 50 años, siempre tuvo una tendencia a la suba, más allá de algunos momentos malos”.
Y continúo diciendo que “hoy es el momento de comenzar a construir porque los precios que tienen las zonas premium con respecto a los precios relativos históricos de otras ciudades son muy baratos”. Y ponderó que el actual sea “un momento económico y de oportunidad para tener metros cuadrados en Buenos Aires”. Asimismo, determinó que hay que estar muy atentos a lo que los inversores buscan porque “el producto y la demanda determinan cómo le irá al proyecto por tener consumidores actuales que están muy informados y que tienen acceso al mercado mundial que los lleva a comparar con detalle minucioso amenities, metros cuadrados, ubicación y valores”.
La compañía de Lopo construyó el primer crypto building del mundo, un edificio con crypto minería que no abona expensas, que se escrituró un 70% antes de terminar de escriturar la tierra. Esto demuestra, dijo, “que la innovación y la disrupción generan demanda y ventas, por eso recomiendo genuinamente, tener en cuenta estos aspectos y animarse a entrar en el mercado”.
Hernán Nucífora es director en Global Investments SRL y sobre la buena situación de la actividad, dijo que “muchos de los países que se toman como ejemplo en relación con el rubro, si no contaran con oportunidades de crédito inmobiliario, hoy no tendrían mercado. Por eso, el nuestro, más allá de las contingencias, es un mercado saludable y sólido en el que puede haber baches, pero en el que el metro cuadrado siempre está a la suba”.
Asimismo, el desarrollador resaltó que hoy le costaría invertir en otras ciudades capitales de Latinoamérica que no son tan rentables como algunas ciudades argentinas y destacó que se trata de encontrarle la vuelta a la actividad y de pensar en “hacer productos de nicho, en ser creativos y en no hacer más de lo mismo”. Sostuvo, además, que los desarrolladores “deben tener la capacidad de ver errores y de cambiar para hacer productos vendibles porque, tal vez, el proyecto es fantástico, pero la zona es incorrecta”.
LA REINVENCIÓN DE LA ACTIVIDAD
Los desafíos del presente en el rubro de la construcción de departamentos nuevos van en dirección para tener en cuenta, antes que nada, los requerimientos de los clientes. Entonces, de camino inverso a cómo eran pensados 10 o 15 años atrás los emprendimientos urbanos, la mayoría de los expositores destacaron que es necesario definir y tener claro de antemano el concepto, evaluar cuáles son los diferenciales que se van a ofrecer y encontrar, finalmente, el terreno en el que se va a llevar adelante el proyecto.
“Los desarrolladores tenemos que entender las necesidades tanto del comprador como del usuario final”, puntualizó Juan Pablo Reverter, presidente de H. Ledesma Desarrollos Inmobiliarios. En esa línea, contó que, años atrás, “comprar una propiedad era un refugio de valor sin importar demasiado la ubicación, pero el comprador de ahora es más exigente y, por ende, nuestro desafío es entenderlo a él y a la comunidad que rodea los desarrollos que proyectamos”. El constructor instó a priorizar las relaciones tanto como la rentabilidad, “porque si bien es cierto que un desarrollo se hace para tener ganancias, hay que cuidar el vínculo con el comprador (dando un poco más de lo que se prometió al inicio de la transacción), cuidar la relación con los gremios, con los proveedores y con los vecinos”.
Además, sobre el imaginario social acerca del rubro, propuso “trabajar fuertemente para desterrar la idea de que desarrollador destruye espacios y rompe la paz para llenarse de plata”. Previendo los inconvenientes que enfrenta todo inicio de obra, consideró que “hay que hacer audiencias públicas, explicar qué se realizará y cuáles son los beneficios para toda la comunidad porque nuestros compradores exigen calidad y tiempo; pero, también, que no sea una obra conflictiva”. Finalizó destacando el hecho fáctico de que la construcción es una actividad generadora de cientos de puestos de trabajo directos e indirectos porque “emplea mano de obra, contrata a profesionales y compra materiales a proveedores”.
EXPERIENCIAS
A su turno, Iván Ginebra introdujo en la charla el carácter emocional y sensorial de los espacios alegando que los edificios de hoy deben generar valor a través de experiencias que aporten a lo emocional y a los sensorial. “Desde nuestra empresa apuntamos a que nuestros compradores vivan experiencias inolvidables en el lugar en el que residen”.
Damián Lopo coincidió con este concepto y destacó la generación de experiencias en el entorno. “Los desarrolladores siempre estamos pensando qué le aportamos al barrio en el que construimos; en nuestro caso, por ejemplo, muchos de los proyectos están cruzados por el arte a través de reconocidos artistas que intervienen en los edificios y que nos permiten contar con galerías virtuales mediante las cuáles los vecinos de todo el barrio tienen experiencias inmersivas”.
Salir de la zona de confort y perseguir la innovación también son un must de la actividad. “Estamos atrasados en Latinoamérica en relación con el triple impacto y en relación con el ahorro energético; tenemos que repensar eso porque nuestros edificios van a estar vigentes en 30 años y hay que calcular que consumo de energía van a tener en ese entonces”, destacó Nucífora.
El trabajo colaborativo tanto con proveedores como con colegas también es tendencia y así lo explicó Abigail Szwarcberg: “La competencia individualista quedó vintage; somos comunidad y estamos todos interconectados a nivel global a través de ideas que fluyen. De qué manera sentimos a través de los espacios, qué nos proponen y qué disponen para nuestra propia vida hace ramificación con otras personas del mundo. Tiene que ver con cómo somos, cómo vibramos y cómo elegimos vivir. En ese sentido, mi desarrolladora es intérprete de lo que el mundo necesita, y en ese acto puedo percibir la magnitud de lo que hacemos y la implicancia de nuestras decisiones”.
Gabriel Rojchman, CEO de LDG Company, coincidió en valorar “el modelo colaborativo no solo en el rubro inmobiliario, sino también a través del coliving, el coworking o el crowd founding, un modo de habitar y de convivir basado en un modelo comunitario de compartir”.
La sustentabilidad y el ahorro energético son temas que están latentes en la actividad y por eso Damián Lopo opinó que “quien no construya teniendo en cuenta estos temas, está obsoleto”. Y detalló que los edificios de su desarrolladora “ya aportan más energía de la que consumen y que tienen jardines en altura, terrazas con tierra y pasto para que los usuarios puedan vivir cada vez distintas experiencias”.
El futuro de la actividad, para Gabriel Rojchman, “está en observar las nuevas generaciones que hoy ya no compran propiedades porque tienen modos de vida nómada. Puede que quieran comprar para tener renta, pero ya no como vivienda permanente, por eso hay que apuntar a un modelo de producto que tenga una renta razonable”.
Sobre la utilización de las tecnologías en la actividad, Andrés Tilkin, socio fundador de Nova Fusión y de Sicla Steel Framing, contó que el mercado del steel framing creció en Latinoamérica un 20%. “Yo creo que las tecnologías traen cierta certidumbre y nosotros necesitamos que el inversor se anime; con la utilización de nuevas herramientas es posible garantizar, de manera colaborativa y ante un contexto adverso, la confianza suficiente para aventurarse”. Además, consideró que hay que tener el talento de abstraerse, de ver qué necesita el mercado, de encontrar la locación correcta, de ver la necesidad y, “desde la construcción, aportar la tecnología que haga posible esta materialización garantizando los precios y los tiempos”.
FALTA DE FINANCIAMIENTO
“El principal problema que hay que resolver en nuestro país es el desfinanciamiento”, sostuvo Hernán Nucífora al ser consultado por la problemática más urgente en relación con el rubro. En ese sentido, relató que “un departamento de 2 ambientes, por ejemplo, cuesta en la ciudad de Buenos Aires entre 80.000 y 100.000 dólares; entregando un anticipo del 20%, restan por delante 20 cuotas de 950.000 pesos mensuales. Y me pregunto: ¿qué asalariado en Argentina puede comprar hoy eso?”. El constructor continuó diciendo que “en la década del 70, con 60 sueldos promedio una persona podía acceder a un departamento de, como mínimo, 2 ambientes. Sin embargo, hoy en día, se necesitan 330 sueldos para comprar el mismo inmueble”.
EL BLANQUEO DE CAPITALES
Iván Ginebra destacó que el blanqueo de capitales aportará al segmento un aporte muy importante. “Creo que va a tener un muy buen impacto. Es un 5% que se paga por blanquear dólares al tipo de cambio oficial, más otros beneficios en los bienes personales, por lo que el blanqueo de dólares va a ser prácticamente gratis”, dijo. Y aclaró que, “si bien es algo muy de nuestro nicho, es una señal importante porque va directo a la construcción en pozo, y ese derrame de nuestra industria aporta en la economía real, mediante la construcción de desarrollos urbanos a través de la contratación de obreros y hacia todas las pymes que están detrás de nuestra actividad”. También celebró el incentivo a la inversión sin costo fiscal para el Estado y auguró un resultado exitoso.
