Para entender los factores vitales que más afectan hoy a la demanda de la vivienda en la Argentina, Carlos Spina, el presidente de la AEV, en diálogo con este medio se refirió al papel del Estado como constructor, los cambios de políticas que urgen y la responsabilidad de los distintos niveles de gobierno. Además, reveló el plan que propusieron, junto a otros protagonistas del sector, en el afán de poder sanear un problema imperante en el país como el déficit habitacional.
En materia de déficit habitacional, sin dudas, los factores que más influyen hoy en Argentina resultan ser “el poder adquisitivo y la velocidad y capacidad de que exista, tanto crédito a la oferta, como crédito a la demanda”, puntualizó el presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV), Carlos Spina.
¿Considera que entre fines del año pasado y principios de este se dio la peor relación salario-metro cuadrado en décadas?
Exacto. Hoy habrá tenido alguna recomposición, pero sigue todavía muy lejana. Por eso, la solución ineludiblemente es el crédito. Sin ir más lejos: según el último intercenso, del cual hay que mirar el déficit cuantitativo, el problema habitacional aumentó unas 300.000 unidades. Básicamente, pasó de 1.500.000 a 1.800.000.
¿Hay que observar realmente al Estado como constructor?
Para solucionar el déficit habitacional, el Estado tendría que dedicarse tiempo completo durante 80 años a producir viviendas sin que el flujo aumente, pero esto es imposible. El flujo se incrementa lentamente, por lo que es prácticamente imposible que la respuesta al problema la brinde el Estado.
¿Qué cambios de política considera fundamentales para mitigar esta dificultad que aqueja a todo el territorio nacional?
El primer cambio necesario es reconocer que la forma de combatirlo es impulsando la demanda privada. Desde AEV hemos puesto una década de trabajo en políticas de viviendas sostenibles. Estas enfatizan en créditos, de modo que exista un fondo de compensación entre el CER y el CVS para que los tomadores de créditos tengan la tranquilidad de que su límite está en el coeficiente de balance salarial, además de los esfuerzos que puede hacer el Estado.
¿Por ejemplo…?
Siguiendo a otros de los países de la región, pueden ser en materia de ahorro, bono o crédito. El bono sería después de una temporada de ahorro por parte de un comprador; es decir, sería lo que pondría el Estado como un subsidio, pero tiene un factor multiplicador inmenso porque la construcción es el sector que más tiene de este tipo de factor. Por lo tanto, recupera con creces en 12 o 24 meses el bono que pone en recaudación impositiva.
¿Resulta urgente redefinir la responsabilidad de los distintos niveles de gobierno en el afán de empezar a darle solución al problema habitacional?
Sin dudas resulta urgente redefinir o armonizar la responsabilidad de los distintos niveles de gobierno. Sobre todo, establecer que no haya solapamiento jurisdiccional y que haya coordinación entre lo que hace Nación, Provincia y municipio, dejando las obras grandes en todo caso en manos de las provincias y la decisión más fina en mano de cada municipio.
Pero ¿quién coordina, finalmente?
No puede pasar que todos hagan todo porque así, al final, nadie coordina nada. En ese sentido, fue interesante un proyecto de ley presentado hace unos 10 años por la senadora Gladys González que hablaba justamente de coordinar y aunar esfuerzos en lugar de tenerlos de manera anárquica.
EL FUTURO DE LA CONSTRUCCIÓN, ENTRE SUBSIDIOS Y LLEGADA DE INVERSIONES
¿Hasta qué punto la derogación de la Ley de Alquileres está ayudando a resolver el problema de la crisis habitacional?
Definitivamente, la derogación de la Ley de Alquileres está colaborando. Tan solo en un mes post derogación, la oferta de inmuebles en stock aumentó un 300%, lo que demostró, claramente, que el problema estaba dado por la ley. Y sí, colabora al déficit, puesto que se ponen nuevas unidades en alquiler teniendo en cuenta que en los últimos 20 años se duplicó la cantidad de inquilinos en la Argentina.
Inmersos en este escenario, ¿cómo podrían llegar inversiones para afrontar realmente semejante flagelo?
Para que lleguen inversiones tiene que haber confianza, pero además estabilidad; tanto macroeconómica como de políticas. De este modo, se va a ir recomponiendo.
¿De qué manera se puede lograr que hoy vuelva a haber subsidios a la demanda e incentivos a la construcción?
No sé si se necesitan tantos incentivos a la construcción, pero sí a la demanda. La demanda necesita fortalecerse en ese sentido. Es crucial trabajar en que los créditos (que son bienvenidos) no sean dedicados solamente a lo terminado y usado. Es importante que, desde la Secretaría de Vivienda, se arbitren los medios para que el blanqueo y los créditos puedan dirigirse a lo nuevo y, así, generar reactivación económica.
EL DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN DE LA VIVIENDA
Planteado el contexto, desde la Asociación Empresarios de la Vivienda ˗en conjunto con la Cámara Empresaria de Desarrollos Urbanos (CEDU) y el Centro de Estudios Económicos y Urbanos de la UNSAM˗ oficializaron en el evento BATEV 2024 llevado a cabo en La Rural, la presentación del informe “La década impostergable”; un trabajo que busca impulsar el desarrollo de viviendas privadas en Argentina.
En dicha jornada, el presidente de la AEV destacó que “la vivienda es un ordenador social, un ordenador a nivel de gastos familiares y personales”. Y remarcó que hace 15 años que trabajan con la coyuntura que hay “pensando que aún es posible resolver la falta de vivienda con el trabajo constante”, y expresó: “solo pedimos un país normal”.
Más allá de la buena noticia que significó la derogación de la Ley de Alquileres y la vuelta de créditos hipotecarios, los referentes concordaron en que existe un grave inconveniente motivo de la creciente recesión: “Se está gestando un problema aún mayor: la desocupación en el sector de la construcción, el único que tiene la capacidad de enfrentar el problema”.
Según el informe, el país necesita un millón y medio de viviendas nuevas, y aún no se han encontrado soluciones para subsanar este déficit habitacional. Desde hace ya varias décadas, se vienen experimentando períodos económicos de crecimiento seguidos por fuertes caídas. Además de sus implicancias sociales, esta dinámica argentina también impacta al mercado de la vivienda. En este sentido, la mayoría de la población ha visto cómo es cada vez más difícil acceder a la casa propia. De acuerdo al estudio, en 20 años no se ha resuelto el problema por ver al Estado como constructor y, al analizar a otros países de la región, se descubrió que las soluciones impositivas no son suficientes, sino que se requiere un Estado articulador que genere incentivos y créditos.
Por su parte, Gustavo Llambías, vicepresidente AEV, explicó que el déficit de vivienda necesita de un trabajo continuo y ratifica la convicción que tienen “las cámaras de que saben cómo solucionar este problema que afecta a los argentinos”. Además, el directivo aseveró que se necesita que el sector privado tenga un rol primordial en la posibilidad de acceso a la vivienda “porque posee una de las cadenas más grandes e importantes por lo que debe ser apoyada con normativas e iniciativas”. Y deseó que la actual administración “escuche, en lugar de ignorar las propuestas”.
De este modo, las citadas instituciones fueron protagonistas en el armado del Plan Vivienda 2023-2033, con el objetivo de desarrollar estrategias integrales para transformar radicalmente el enfoque existente sobre acceso de la vivienda en la Argentina. ¿Los propósitos? Llevar adelante un diagnóstico sobre la situación de la vivienda en el país; analizar mejores prácticas a nivel regional; y desarrollar recomendaciones para diseñar políticas y programas que promuevan la producción, tenencia y alquiler de vivienda.
En concreto: en 2022 había 46.044.703 personas en la Argentina, de las cuales un 30,4% (13.985.794) se encontraba en el área urbana comprendida por la Ciudad de Buenos Aires (CABA) y los 24 municipios del Gran Buenos Aires (GBA).
Por otro lado, en dicho año se contabilizaban en el país 17.780.210 viviendas particulares y 25.501 colectivas, con 45.767.858 personas habitando las primeras y 273.883 las segundas. Así las cosas, un primer factor detallado en el Plan deriva de cómo evolucionó el régimen de tenencia. “En los últimos 20 años se duplicó el porcentaje de hogares inquilinos (del 11,1% en el 2001 al 20,1% en el 2022) y disminuyó el de propietarios (pasando del 74,9% al 68,7% respectivamente)”, pormenoriza el estudio. No obstante, la oferta de alquileres se vio fuertemente contraída por la Ley de Alquileres sancionada en 2020, y recién en diciembre del 2023, con la derogación de la Ley vigente por el DNU 70/23, se comenzó un sendero de recuperación del mercado (la oferta interanual a mayo de 2024 creció más de 300%) y los precios y la cantidad de unidades ofertadas comenzaron a normalizarse luego de tocar máximos y mínimos históricos respectivamente en noviembre de 2023.
Asimismo, el Plan explica que, pese a la disminución de la proporción de propietarios, la superficie autorizada para nuevas viviendas no parece haber caído en los últimos años. Si bien es complejo determinar las causantes de esta dinámica por la falta de datos, se estima que aún existe una demanda de viviendas relativamente sostenida por parte de sectores de ingresos altos, que ven en la construcción la posibilidad de financiar el desarrollo de un bien dolarizado que actúa como mecanismo de reserva de valor.
En relación a la cantidad de viviendas construidas intercensalmente, la cantidad de unidades particulares pasó de 13.812.125 en 2010 a 17.780.210 en 2022. Este aumento de 3.968.085 viviendas significa que se construyeron en promedio 330.674 unidades por año (un 68,1% más que en el período intercensal 2001-2010). Estos valores llaman la atención, dado que se estima que en el período 2010-2019 el sector privado construyó unas 180.000 viviendas promedio por año, y el sector público 26,3 mil, por lo que quedaría un 38% de producción sin explicar.
De esta manera, aparecen algunas hipótesis: por una parte, que determinadas edificaciones no fueron relevadas por ser construcciones de actores locales pequeños y, por otra, que el aumento se debió a la producción de varias viviendas no registradas en subdivisiones de lotes. Pero también se sostiene que hubo un aumento de viviendas autoproducidas por familias que no son propietarias de la tierra y que se dieron errores de medición no reflejados en los resultados provisorios del censo 2022, a ser rectificados cuando estén los definitivos.
En definitiva, el déficit habitacional cuantitativo no parece haber disminuido. Según se detalla en la información disponible: “Se estima que pasó de 1,5 millones en 2010 y 1,3 millones en 2014, a 1,8 millones en 2022. No es sencillo revertir la situación, especialmente considerando que a abril de 2024 se tenía que dedicar el 100% de un ingreso promedio durante 19 años para comprar una vivienda en distritos altamente poblados, como CABA o partes del GBA”.
La realidad es que, desde el sector público, se han implementado diversos programas para promover la demanda, “pero de manera esporádica dependiendo la gestión”, asegura el informe. ¿Y desde el sector privado?: “Los desequilibrios macroeconómicos han llevado a que el mercado hipotecario sea casi inexistente, representando menos del 1% del PBI 11 durante las últimas dos décadas”.
Entre otras soluciones, el Plan de Vivienda propone sistematizar e implementar una encuesta nacional de viviendas, diseñada para complementar el Censo y la EPH. Esta se realizaría con mayor frecuencia, centrándose exclusivamente en cuestiones de vivienda (oferta y demanda, stock existente, producción, asequibilidad, características de la demanda, acceso a servicios públicos, entre otros). Por otro lado, desde el punto de vista de adecuaciones normativas urgentes, el plan sugiere:
La sanción e implementación de una Ley Marco de Ordenamiento Territorial, buscando la adhesión de los gobiernos subnacionales; y promover la adhesión de las provincias a partir de un esquema de incentivos fiscales y/o financieros, como transferencias discrecionales, créditos subsidiados para construir viviendas y/o inversiones públicas en infraestructura.
La reforma del Código Civil y Comercial de la Nación (normativa que ya fue implementada en otros países de la región, como Uruguay y Perú) para incorporar el concepto de hipoteca de bien futuro a través de la incorporación de la posibilidad de que un bien pueda quedar determinado a futuro, siempre y cuando sus características permanezcan formalmente registradas por la autoridad competente brindando seguridad a compradores como prestamistas y garantizado la transparencia y seguridad en las transacciones.
La sanción de una Ley de Promoción de Tecnologías Constructivas buscaría incentivar la construcción con materiales más modernos y menos costosos, el mercado de viviendas prefabricadas o industrializadas, y la implementación de prácticas y estándares sustentables en la construcción. En cuanto a la demanda, por otro lado, destacan que en el corto plazo resulta imperiosa la promoción de un esquema de ordenamiento territorial que permita la refuncionalización de áreas degradadas que hayan quedado fuera del mercado, pues el Estado debe fomentar cambios de zonificación y planificación urbana, habilitando el desarrollo de áreas residenciales, así como ofrecer incentivos fiscales (“opportunity zones”) para los proyectos habitacionales que allí se realicen. Y se debe proveer mejores infraestructuras y servicios públicos en dichas áreas para que las zonas residenciales sean más atractivas.
Finalmente, entre otros puntos destacados, se plantea facilitar un régimen que permita la creación de unidades accesorias y derechos de construcción; como diseñar, desarrollar e implementar un programa de “ahorro, bono, crédito”. Basados en la experiencia previa del Programa “Solución Casa Propia” (SCP) de Procrear, se puede estimar que, si se otorgan 32.000 bonos al año, por un valor de 13.200 UVAs cada uno, el esfuerzo fiscal se acercaría a los $422.400 millones actuales, equivalente a USD 330 millones a dólar MEP.
