Ante una coyuntura económica compleja, los desarrolladores urbanos apuestan a una estabilización de la macro y del mercado cambiario, que permita contener las subas de costos y tener un margen de rentabilidad en la comercialización. A estos temas se refiere Roque Lenti, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba.
Córdoba es una de las pocas provincias que mantiene cierto dinamismo en la actividad de la construcción, en gran medida, por el mantenimiento de la inversión en obra pública pero también por una pujante industria privada. Uno de los nichos con mayor crecimiento en los últimos años es el desarrollo urbano, aunque en una coyuntura económica compleja, le caben las generales de la ley.
Pese a ello, hay nichos interesantes para desarrollar y gran potencial de crecimiento. En diálogo exclusivo con El Constructor, el arquitecto Roque Lenti, titular de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC), asegura que en los últimos meses hubo un desfasaje entre los “costos de fabricación de un metro cuadrado y los precios de venta”, y sostiene que con los bolsillos golpeados se resintió la actividad.
Sin embargo, es optimista para el corto plazo e imagina un 2026 promisorio y con mayor volumen de negocios.
¿Cuál es hoy la foto de la actividad en Córdoba?
A la llegada de la gestión del presidente Milei, veníamos de una presidencia de Alberto Fernández muy compleja. Por supuesto que al asumir Milei nos imaginábamos distintos escenarios, aunque posiblemente no este escenario que estamos viviendo.
¿Te referís a las turbulencias cambiarias de los últimos días?
Tenemos que hacer el relato con una película, no con una foto. Evidentemente, los argentinos tenemos una cultura incorporada, los argentinos atesoramos dólares porque no sabíamos realmente qué es lo que iba a pasar, cuando el presidente hablaba de una dolarización, que quería eliminar el Banco Central, quería eliminar hasta el peso en los discursos previos a las elecciones.
Hasta ese momento veníamos trabajando durante muchos años, con costos que estaban atados al dólar oficial, pero había incertidumbre hacia adelante. Pero sucedió casi todo lo contrario. Hubo liberación del cepo, liberación y unificación del tipo de cambio, y pasó que los costos en pesos aumentaron por demás respecto a la especulación previa. Ahí sufrimos un problema en materia de composición de costos.
¿Hubo un desfasaje con los precios de venta como en otros sectores?
Sí, quedaron por debajo de esa banda y nuestros costos subieron con respecto a la fabricación de metros cuadrados nuevos. En 2024 el dólar empezó a tener una depreciación y hasta llegamos a vender dólares por debajo de 1000 pesos, no hace mucho, y los costos estaban con un dólar de $1500 o $1600. Había una composición dentro del desarrollismo que el que producía metros cuadrados nuevos sufría esos tipos de coyuntura, que le generaba una situación de muy pocas ventas, porque no podía convalidar los valores según los costos. Hasta el día de hoy se sufre la situación de costos altos o de precios bajos con respecto al precio de fabricación de un metro cuadrado.
Esto entiendo que afectó básicamente a las unidades nuevas ¿es así?
Sí, y también hubo realmente una gran dinámica en estos últimos dos años de mercadería usada. Además, hay una situación generalizada de enfriamiento de la economía, una altísima volatilidad, una gran incertidumbre, si vemos la foto de los últimos días, de los últimos meses, donde la gente está realmente pasándola mal y todas las actividades prácticamente dejaron de ser rentables.
¿Qué pasa este año? ¿Hay más movimiento en construcción de unidades nuevas?
Todos los desarrolladores tienen emprendimientos que vienen de años anteriores, porque hay proyectos que demandan cuatro, cinco, seis o siete años de construcción. Por ahí son proyectos que tienen entre 500 y 600 unidades habitacionales, con lo cual no lo podés hacer en 24 meses ni en 12 meses. Entonces, te agarran distintos procesos económicos y sobre todo distintos gobiernos.
En ese contexto, la obra en curso la tenés que continuar, a pesar de los costos, pero se complica el inicio de obras nuevas.
Totalmente, hoy no hay inicio de obras nuevas o por lo menos, si hay son muy puntuales y son algunos desarrollos chicos, que tienen realmente previsibilidad en el sentido de que tiene a lo mejor un inversor o un empresario, la capacidad de hacer algo chico que no va a modificarle la situación actual.
Pero en si vos largás un desarrollo inmobiliario más grande, donde necesitás de una fortaleza, de un equity importante para arrancar una obra y después necesitas de un mercado activo, y estás en serios problemas. Estás en un riesgo alto y puede ser realmente una situación compleja. Ésas son las cosas que los desarrollistas hoy estamos sufriendo.
¿Cuánto bajó la actividad este año?
Separemos rápidamente distintos nichos de mercado. Córdoba ha sido una ciudad que ha tenido gran desarrollo en materia de loteos y todavía sigue teniendo una gran inercia de venta. No me preguntes por qué, pero se ha generado una cultura donde pareciera que la vivienda se desarrolla en un lote, en una urbanización. La ciudad de Córdoba en los últimos 10 años ha tenido un desarrollo exponencial en materia de desarrollo de loteo.
¿A qué se debe eso?
Córdoba tiene una situación particular en materia de ejido urbano, tiene un ejido muy extenso y se ha permitido a través de instrumentos, como convenio urbanístico, ir ampliando el ejido a través de incorporar tierra rural a la zona urbana. Eso ha permitido que la tendencia del mercado de loteo haya sido muy explosiva. Y ha sido muy rentable para los desarrollistas.
Pero hoy la coyuntura también genera otros problemas que es la falta de infraestructura, que sufren todos los desarrollistas, ya sea por loteo o por desarrollo de vivienda en densidad media, en propiedad horizontal o tipo housing, todos están sufriendo la misma situación de la infraestructura.
Esto debe ser una enfermedad que se da en toda la Argentina, que no hay infraestructura instalada en las ciudades. Me refiero a energía, refiero a ahuecamiento, a agua potable.
¿Esto pasa en la ciudad de Córdoba o también en otras ciudades de la provincia?
Lo del loteo es generalmente en ciudad de Córdoba y zona metropolitana de Córdoba. No sé en materia de agua en otras ciudades como puede ser Ciudad de Río Cuarto, Villa María, Río Tercero o San Francisco, desconozco la infraestructura instalada. En materia de energía eléctrica sucede en todos lados, pero ésta es mucho más fácil de solucionar que el tema de agua, porque es una cuestión de inversión. El agua es una cuestión de recursos, que no hay.
Córdoba creció tanto en su área metropolitana que las ciudades satélites como Calera, Mendiolaza, Villa Allende, Malagueño, toda una zona metropolitana, tienen el problema también de la provisión de agua porque pertenece prácticamente a la misma cuenca.
Además, nunca hubo en Argentina un sistema financiero que apoye al sector privado en materia de desarrollo de vivienda, excepto el Banco Córdoba, que ha hecho un esfuerzo enorme de dar créditos hipotecarios a 30 años, ajustados a UVA, prácticamente con tasas muy subsidiadas, con un gran esfuerzo de la provincia. Pero tenías que tener la vivienda terminada, con posesión, para poder tomar ese crédito.
Pero ese crédito es al usuario final, no al desarrollista.
Claro, al comprador final, no al desarrollista. No hubo nunca crédito al desarrollista, jamás. Siempre el mercado fue el motor de la financiación. Hoy está hecho polvo y no tracciona. Es una situación y una coyuntura real.
Hoy el intendente municipal de Córdoba promueve desarrollos en vivienda, en densidad media en ciudad de Córdoba con ordenanzas que promueven la actividad, ya sea en el caso del desarrollo y urbanismo y actividades con actividades que tienen que ver con hotelería, con salud, con fuertes incentivos, con reducciones de tasas y para el desarrollista también (ver recuadro).
El año pasado el Gobierno nacional instó a que la gente saque los dólares del colchón para invertir. ¿Esos dólares se volcaron a la construcción?
No, los 20.000 millones de dólares se fueron directamente al negocio financiero, nada fue al sector desarrollista. Fue totalmente la compra de Obligaciones Negociables, de algún tipo de negocio financiero
O sea, que en el caso de ustedes no movió la aguja.
No movió absolutamente nada. Ahora, por ejemplo, teníamos una expectativa vaga con el tema del agro, pero fue una medida realmente duró tres minutos. ¿Qué es lo bueno que tiene? Hoy hay proyectos (hay uno en Río Cuarto, por ejemplo), que integra una cerealera y una institución de salud, en el que si comprás un departamento, tenés un montón de beneficios en salud, pero también lo podés pagar con granos. Es un caso único. Hoy se abre una ventana bastante interesante, porque el grano está cotizando muy bien, producto que los intermediarios están comprando granos, porque necesitan cubrir el cupo, hicieron las declaraciones juradas y no tienen grano, entonces subió el precio. De 400.000 pesos que valía tonelada de soja, ya se está pagando 475.000 pesos, por lo cual ese spread que había lo están perdiendo la cerealera.
¿Hay algunas otras oportunidades de negocios?
En el sector inmobiliario de Córdoba, también hay algunos nichos interesantes. Córdoba tiene una plaza estudiantil muy grande que es Nueva Córdoba y ahí siempre hay una dinámica distinta en la venta. Hay mucha mercadería usada por debajo del costo, entre 70 y 80.000 dólares y fabricar hoy un departamento nuevo en Nueva Córdoba cuesta 110 o 120.000 dólares. Si no lo vendes en esos valores, no lo podés tampoco comercializar.
¿Qué pasa con la obra pública? Desde afuera se ve que Córdoba tiene dinamismo.
Córdoba sigue trabajando muy fuerte en obra pública. El gobierno está invirtiendo mucho en obra pública y creo que lo va a seguir haciendo. Es una noticia que vale destacar, porque no pasa eso a nivel país.
A ustedes lo beneficia porque así tienen mejores rutas e infraestructura.
Al sector privado le benefició mucho la ampliación de las urbanizaciones fuera de la ciudad. La gran red de carreteras que tiene la RAC (Red de Acceso a Córdoba) a la ciudad de Córdoba, ha hecho posible que muchos desarrollos urbanos o mucha área metropolitana quede muy cerca de Córdoba. Aunque eso tiene otra consecuencia, ha generado la posibilidad de que tierras que antes eran campos donde sembraban soja, pasaron a ser zonas muy tentadoras para desarrollos urbanos y que la gente migró afuera de la ciudad.
Eso le trae consecuencias muy graves a la ciudad de Córdoba en materia de recaudación de impuestos, problemas de la gente vive afuera, tributa afuera y usa los servicios de la ciudad. Hay todo una un debate bastante interesante.
¿Cómo termina este año y cómo ves el comienzo del 2026 en materia de actividad?
Está todo el mundo expectante, hay mucha volatilidad. A partir del a partir del 31 de octubre se abre un capítulo nuevo, sin ninguna duda. Nadie sabe qué puede suceder.
¿Cómo ves una eventual suba del tipo de cambio después de las elecciones?
Si la cosa no va a precios, estaría bárbaro, el tema es que vaya a precio. Creo que el tipo cambio entre 1500 y 1600 pesos debería ser un tipo cambio competitivo.
¿A ustedes les serviría ese valor?
Sí, con ese tipo de cambio, la ecuación cierra, pero hay que ver si está el mercado para ese valor. Hoy no hay financiamiento y si hay es caro. Por supuesto que todos estamos apostando a un país distinto, todos queremos seguir haciendo esta actividad. Hay un déficit enorme de vivienda en Argentina y creo que el sector privado es el vehículo adecuado. Necesitamos de una macro estable, de un Estado acompañando en estas políticas públicas, de un Estado que entienda que nuestra actividad es un motor que genera actividad económica, desarrollo y que saca mucha gente de la pobreza.
Incentivos fiscales para Desarrollo Urbano
El pasado 11 de septiembre se presentó en el Concejo Deliberante de la Ciudad de Córdoba un proyecto de ordenanza, que aborda la creación del Programa de Promoción de Actividades Productivas (PPAP) en la mencionada localidad, a partir de incentivos tributarios.
Entre las actividades beneficiarias del programa se encuentra la construcción, además del comercio y varias industrias, en el marco de una iniciativa que contempla la implementación de un sistema de beneficios tributarios destinado a “Personas Humanas y Jurídicas que desarrollen y/o ejecuten nuevas inversiones en materia lndustrial, Turística, de Desarrollos Urbanísticos y en infraestructura y equipamientos médicos para Centros de Atención Médica”, destaca el proyecto en sus fundamentos, que son consideradas “actividades promovidas”.
Agrega que para emprender un camino de recuperación y establecer las bases para un crecimiento económico, social, laboral, urbanístico y comercial, “resulta necesario aumentar las capacidades de inversión y reinversión del sector privado en las distintas actividades productivas, que generen valor agregado y que capitalicen las oportunidades de explotación y desenvolvimiento dentro de la ciudad”.
El proyecto ingresó con el número de Expediente 924-02436412025, y aún aguarda su tratamiento, pero ya genera expectativas positivas entre las distintas industrias. El proyecto tuvo fue impulsando por el Ejecutivo municipal a través de la Subsecretaría de Ingresos Públicos y lleva a firma de la subsecretaria Cintia Magalí Díaz.
Involucra a personas humanas, micro empresas (hasta 10 empleados), pequeñas empresas (entre 11 y 50 empleados), medianas (de 51 a 200 empleados) y grandes compañías (más de 200 empleados en nómina). El Departamento Ejecutivo del municipio podrá hacer acuerdos particulares con empresas que desarrollen grandes inversiones, pero en todos los casos, estos acuerdos deberán ser ratificados por el Concejo Deliberante.
El capítulo II está dedicado a la promoción del Desarrollo Urbano, y las unidades productivas que quieran acogerse a los beneficios deberán cumplir con un mínimo de Unidades Económicas Municipales (U.E.M.) según el destino del proyecto.
El proyecto de ordenanza municipal establece beneficios fiscales sobre tasa que se aplica para Construcción de Obras, fijada a sobre artículo 85 inc. «a» ylo «b» de la Ordenanza Tarifaria Anual vigente (Ordenanza No 13.517), con la siguiente desgravación:
a) Reducción del 30% en la tasa mencionada, más la posibilidad de abonar el saldo restante en 12 pagos mensuales, iguales y consecutivos para las empresas reguladas en el inciso a) del artículo 9 de la presente Ordenanza.
b) Reducción del 20% en la tasa mencionada, más la posibilidad de abonar el saldo restante en hasta 10 pagos sin aplicación de intereses y de manera mensual, igual y consecutiva para las empresas reguladas en el inciso b) del artículo 9 de la presente Ordenanza.
c) Reducción del 10% en la tasa mencionada, más la posibilidad de abonar el saldo restante Abono de la Tasa en hasta 6 pagos sin aplicación de intereses y de manera mensual, igual y consecutiva para las empresas reguladas en el inciso c) del artículo 9 de la presente Ordenanza.
Los interesados podrán adherir al programa por un plazo de cinco años desde su publicación en el Boletín Oficial de la Municipalidad de Córdoba, prorrogable por otros cinco años.
Otro dato interesante es que mientras en los proyectos industriales, turísticos y de infraestructura y equipamiento médico para ser aprobados deben contar con un 30% de avance del proyecto, pero ese requisito se elimina en el caso del Desarrollo Urbanístico, con beneficios aplicados desde la presentación del proyecto.
