La construcción privada sostiene la actividad del sector frente a la baja de la obra pública. Aunque los desarrolladores se mueven con prudencia, crece la expectativa de concretar nuevos lanzamientos en 2026.
Aunque moderada, la construcción privada recuperó nivel de actividad respecto a 2024 y sostiene a esta industria, golpeada por el desplome de las obras públicas de la era Milei. No obstante, la cautela prima entre los desarrolladores inmobiliarios. La incertidumbre y volatilidad económica y financiera que marcó los últimos meses redujeron la accesibilidad al crédito hipotecario, ralentizaron obras y postergaron lanzamientos de proyectos.
“El sector muestra una recuperación gradual, sostenida por la confianza en el valor del ladrillo y la expectativa de mayor estabilidad. Sin embargo, el avance sigue condicionado por factores macroeconómicos y financieros. En síntesis: el mercado se mantiene activo, pero con un enfoque más selectivo, prudente y orientado a nichos rentables. Gracias a Dios el usado ‘ganga’ ya desapareció del mercado, lo que acompaña más los valores del costo de la construcción”, sostiene Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV).
En la actualidad, entre obras particulares y desarrollos, existen entre 7 y 8 millones de metros cuadrados en construcción en el país, señala Ricardo Griot, vicepresidente quinto de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) y presidente de Grupo Pecam. Si bien el nivel de la construcción privada y del desarrollo “no es óptimo o el que necesita el sector y el país, se sostiene. Fundamentalmente, apalancado por proyectos que, aunque están algo ralentizados, continúan su ejecución”, comenta.
Al analizar los principales indicadores de la actividad, se observa una suba moderada en la compra de insumos en comparación a 2024. Pedro Brandi, presidente de Grupo Construya, comenta: “Estimamos que la demanda de materiales de construcción crecerá 6% este año. Este incremento radica en la recuperación de existencias de los distribuidores y en las obras pequeñas y medianas, así como en las refacciones, ampliaciones y remodelaciones. La zona de mayor demanda es Neuquén, por las inversiones que se vienen haciendo en petróleo y gas”.
Sin embargo, Brandi aclara que este incremento será insuficiente para compensar la “fuerte contracción de los dos años anteriores, cuando la demanda cayó 26 y 8%, respectivamente, debido a que prácticamente no hubo obra pública en ningún ámbito (nacional, provincial ni municipal). Esta históricamente representaba más del 15% de la construcción, de manera que la casi nula inversión estatal afecta considerablemente”, aclara.
En un insumo esencial como el hormigón también se registró una recuperación parcial en las ventas durante 2025. El ingeniero Joaquín Graham, director ejecutivo de la Cámara Argentina del Hormigón Elaborado (CADHE), detalla: “Nuestro mercado transita un período marcado por una baja producción porque la demanda está muy por debajo de la capacidad instalada. Sin embargo, que fue un año de bajísima producción porque se había caído en torno al 40% con respecto a 2023. Ahora tenemos mayor actividad en el sector privado porque la obra pública aún se encuentra virtualmente paralizada, aunque tuvo un repunte moderado. Las obras privadas son las que ‘salvan un poco las papas´, aunque su repunte aún es algo errático”.
Si bien las constructoras con las que el sector privado opera suelen presentar un componente menor de obra pública, Spina reconoce que “producto de ese parate, hubo más ofertas y promociones de los proveedores”, situación que los benefició. No obstante, advierte que habrá que ver “cómo sigue la película”.
Por su parte, Griot manifiesta su preocupación por la decisión del gobierno nacional de no invertir en infraestructura y por la falta de mantenimiento: “Es un grave problema presente y, fundamentalmente, futuro. Esto implica una caída muy significativa de la actividad del sector y el freno del circuito virtuoso que genera la construcción y, por ende, una caída en la cadena de la construcción en general”.
Sin embargo, también admite que “un efecto no deseado de la menor demanda, es la mayor oferta, lo que implica mejores y mayores opciones al momento de contratar la provisión de insumos y de personal. Pero –aclara– esto no es sustentable en el tiempo”.
¿DE DÓNDE VENIMOS?
Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), resume la situación atravesada por el negocio del real estate durante el último año: “La construcción privada pasó un momento complejo por falta de rentabilidad. El costo de construcción había aumentado mucho y los precios no acompañaron. Estábamos sufriendo esa situación y nos focalizamos mucho en ahorrar costos para recomponer la rentabilidad. Por otra parte, toda la movida que hubo con el crédito hipotecario nos pasó un poco por el costado porque estaba orientada solo a las viviendas usadas”.
Por ello el sector se vio “muy afectado en términos de volumen de actividad, con obras que avanzaban más lento mientras se intentaba recomponer niveles razonables de rentabilidad”. Y, la incertidumbre económica, cambiaria y electoral de los últimos meses “no hizo más que empeorar la situación”, concluyó Tabakman.
Según la mirada de Alejandro Gawianski, presidente de HIT Group, especializado en proyectos corporativos, espacios compartidos de trabajo y de usos mixtos, “hay una clara retracción del nivel de actividad producto de la incertidumbre de los costos y los valores de venta. Hoy los precios no validan el aumento de costos y se está vendiendo el stock de viviendas a precios por debajo del de reposición. Estimamos que en un par de años esto se normalizará, con lo cual el desafío actual es financiar las obras con mínimas preventas”.
Walter Fuks, CEO de Grupo ECIPSA, coincide en que “los niveles de actividad en la construcción privada están bajos” debido a que “el año fue bastante complejo”. Aun así, cerrarán 2025 con más de 500 unidades entregadas en sus proyectos residenciales de Argentina y Paraguay, logro que alcanzarán “gracias a la mirada de largo plazo que tiene la compañía, la que ayuda a sortear coyunturas como la de este último tiempo”.
Por su parte, Santiago Tarasido, CEO de la constructora y desarrolladora CRIBA, considera que el sector está “en un nivel de actividad razonable, lejos de su pico histórico pero lejísimos de un escenario de crisis, y con buen potencial hacia adelante”. Sobre su empresa en particular, afirma que “sigue manteniendo muy altos niveles de producción, incluso creciendo en relación a ejercicios anteriores”.
Entre los problemas estructurales que complican la actividad de la construcción, este ingeniero identifica el alto nivel de informalidad y la presión de los impuestos “súper distorsivos”.
En el ámbito inmobiliario, también señala la desfavorable relación entre los costos y los precios de venta en pozo que desincentiva el lanzamiento de nuevos proyectos, la falta de créditos hipotecarios masivos, la volatilidad macroeconómica, la incertidumbre regulatoria y de aprobaciones municipales. En tanto, de las variables que empujan la actividad, destaca “la baja de inflación, la estabilidad del dólar, la mejor previsibilidad en precios y plazos, y la mayor disponibilidad de mano de obra y proveedores tras el freno de la obra pública”.
Gonzalo Sánchez Zinny, gerente general de Ayres Desarrollos, advierte que el real estate “se mantiene activo pero selectivo. Hay movimiento sólido en desarrollos privados, sobre todo en loteos y proyectos residenciales de calidad, aunque con un ritmo más prudente por la incertidumbre económica”.
Matías Chirom, CEO y cofundador de la inmobiliaria Baigun Realty, afirma que constataron una reactivación gradual del desarrollo inmobiliario: “Los proyectos en pozo vuelven a ganar protagonismo gracias a su atractivo en precio, planes de pago adaptados y ubicaciones estratégicas. Las ventas muestran un impulso sostenido, potenciado por la posibilidad de acceder a esquemas de financiación privada y de largo plazo que los propios desarrolladores ofrecen, lo que amplía el universo de compradores e incentiva nuevas inversiones.
OBRAS EN MARCHA
En este marco, los desarrollos que más traccionan la demanda son los que apuntan al segmento residencial de clase media y media alta, orientados al usuario final. Sin embargo, Tabakman reconoce que también “hay otros nichos de mercado que eventualmente pueden generar oportunidades”.
Si bien la construcción privada se distribuye a lo largo y ancho del país, los polos porteños como el Parque de la Innovación en Núñez, el nuevo barrio que IRSA desarrolla en Costanera Sur (Ramblas del Plata) y las construcciones en los terrenos subastados por el Estado ya captan inversiones y prometen potenciar la actividad del sector, tanto de grandes desarrolladoras, constructoras como de los diversos eslabones de la cadena de proveedores.
Precisamente, el Parque de la Innovación comenzó a hacerse realidad, con obras de infraestructura y varios proyectos en marcha. Una de las desarrolladoras que desembarca allí es HIT Group que –con una inversión que ronda los u$s 60 millones– está comenzando dos edificios de oficinas, de 12.000 m2 y 23.000 m2, a entregar a fines de 2027 y en 2028, respectivamente.
Además, el próximo año, el grupo espera poder iniciar las obras de un complejo de usos mixtos de 100.000 m2 que se desarrollará en una manzana del Distrito Tecnológico, en Parque Patricios, con una inversión aproximada de u$s 200 millones. Según cuenta Gawianski, la primera etapa de este “ecosistema que revolucionará la zona sur de la ciudad” comprenderá 150 unidades de uno a tres ambientes, a entregar en 2027.
El empresario remarca el futuro de ambos nodos: “El Parque de la Innovación es, sin duda, la zona con más potencial de CABA. La zona sur es un gran desafío, pero hay beneficios interesantes a tener en cuenta para desarrollar, existe muy poca oferta y demanda aspiracional del sur del Conurbano”.
Por su parte, Ramblas del Plata, en la ex ciudad deportiva de Boca Juniors, ofrecerá más de 10.000 viviendas, oficinas, locales comerciales e instituciones educativas, además del quinto parque público más grande de la ciudad. Allí, IRSA avanza con las obras de infraestructura y prevendió la primera etapa de macrolotes (14 terrenos que suman 126.000 m², equivalentes al 18% de la superficie total comercializable).
Pecam es una de las desarrolladoras que ya confirmó su presencia en este nuevo barrio porteño. Lanzarán un desarrollo residencial y comercial con una inversión proyectada de u$s 37 millones. “El proyecto se perfila como un emprendimiento emblemático por su ubicación estratégica y su propuesta arquitectónica contemporánea, que incluye unidades de uno, dos y tres dormitorios y amplios espacios de integración urbana”, describe Griot.
En la actualidad, esta empresa desarrolla 200 hectáreas y más de 85.000 m2 distribuidos en proyectos de gran escala en diversas localidades del país. Incluyen tanto el desarrollo como la construcción de complejos residenciales y la planificación y ejecución de grandes bancos de tierra destinados a futuros emprendimientos urbanos.
Gran parte de sus emprendimientos en marcha están focalizados en Rosario y alrededores, provincia de Santa Fe, donde está su sede central. En el corazón de esa ciudad desarrollan Midtown, un proyecto de 25.000 m2 sobre un lote de 4.500 m2, que es “de alta gama y redefine el estándar de vivienda urbana con espacios verdes y tecnología aplicada a la seguridad inteligente”, destaca Griot. Ofrecen unidades de uno, dos y tres dormitorios, con cocheras.
Hacia el sur de Rosario avanzan con la reconversión del ex Batallón 121, una de las intervenciones urbanísticas más importantes del tejido urbano de la ciudad, con una potencialidad total de 120.000 m² de construcción. En la actualidad, se encuentra en ejecución y desarrollo la primera etapa, de 30.000 m2, conformada por cinco bloques edilicios que se construyen en simultáneo y contemplan unidades residenciales de uno, dos y tres dormitorios (con superficies promedio de 45 m², 70 m² y 85 m², respectivamente), además de locales comerciales y cocheras.
“Integramos arquitectura contemporánea, amplios espacios verdes, un entorno de seguridad integral y una conectividad privilegiada”, señala el empresario sobre ese proyecto, que presenta un grado de avance del 36% y demanda una inversión estimada de u$s 25 millones.
En la ciudad de Granadero Baigorria, al norte de Rosario, Pecam está con MIO Desarrollo Urbano, un masterplan integral de 14 hectáreas “consolidado como un modelo de comunidad planificado y seguro”. Dentro de su segunda etapa, ejecutan Botania Condo Verde, que comprende la construcción de 15.000 m². El conjunto propone unidades de uno, dos y tres dormitorios, con amenities de alta calidad tales como SUM, pileta, salón de adolescentes, pet laundry, coworking, gimnasio y sala de rehabilitación, entre otros. El proyecto cuenta con un avance de obra del 40%.
En tanto, al este, en Roldán, realizan gestiones para desarrollar Pueblo Lago, un barrio cerrado de 120 hectáreas que ofrecerá lotes de 600 m2. Adicionalmente, este grupo avanza en la construcción de gran cantidad de proyectos para diversos comitentes del sector público (cárceles, aeropuertos, obras de infraestructura urbana, hospitales y viviendas) y privados, tanto en la ciudad como en la provincia de Buenos Aires (Colegiales, Palermo, San Fernando y Escobar, entre otros).
En desarrollos suburbanos del AMBA, Ayres es un referente; en particular, de la zona de Pilar. La empresa, que cuenta con más de 130.000 m2 desarrollados y 1.300 lotes vendidos, se animó a ampliar su radio de acción con dos nuevos desarrollos: un loteo de 170 hectáreas en Cardales y 68 casas estilo townhouses en Benavídez, sobre un predio de 23.000 m2 “que dará comienzo a una serie de desarrollos y permitirá armar un distrito urbano en una zona que ya está consolidada, pero sin orden urbanístico”, describe
En el resto del país, más allá de las grandes capitales, como Córdoba, Mendoza y la ciudad de Mar del Plata, en el NOA y en pequeñas localidades como Añelo también crece el desarrollo inmobiliario, impulsado por las inversiones y los proyectos relacionados a la minería y los hidrocarburos. El vicepresidente de Camarco detalla: “Hay construcciones privadas relacionadas con logística (naves y galpones) muy activas. En materia de energía y en su zona de influencia, fundamentalmente Vaca Muerta, se desarrolla un nivel importante de obras y seguramente serán muchas más en un futuro mediato. Hay importantes inversiones inmobiliarias en Añelo y alrededores, en Neuquén, acompañando ese crecimiento. En relación a la minería, se mantienen las expectativas”.
Ecipsa, una de las desarrolladoras más importantes del país, está presente en nueve provincias de Argentina, así como en Paraguay, Panamá, Brasil, Israel y Estados Unidos. El grupo, presidido por Jaime Garbarsky, cuenta con más de 100 emprendimientos consolidados, más de 14.000 unidades entregadas y más de 2.000 hectáreas desarrolladas.
En la actualidad, tienen 22 proyectos en diferentes instancias de ejecución, bajo sus marcas Natania y MilAires. De este último emprendimiento, ubicado en Devoto, ya finalizaron la primera etapa, que comprende más de 220 departamentos. A su vez, para el último trimestre del año prometieron inaugurar un edificio por mes (en Salta, Tucumán y Asunción del Paraguay) y entregarán lotes y casas en San Juan y Mendoza.
“Nuestro foco es el desarrollo residencial, principalmente para el segmento de la clase media. Buscamos ofrecer productos con propuestas de valor que realmente se diferencien y crear demanda. Desde hace muchos años planificamos nuestro desarrollo y crecimiento de forma metodológica y rigurosa, con escenarios de corto y mediano plazo que se van adaptando al contexto del país. Nuestro desafío es ir creciendo a un ritmo de entre 5% y 10% anual, dependiendo de la provincia”, explica Fuks.
CRIBA también interviene en proyectos de diverso tipo a lo largo y ancho del país, además de Uruguay. Actualmente, cuenta con más de 20 obras en ejecución de gran escala, que totalizan aproximadamente 450.000 m² de superficie en construcción. Comprenden desarrollos residenciales en torre, edificios corporativos y proyectos institucionales (como aeropuertos, terminales, centros de salud y universidades). Tarasido comparte su fórmula: “Tenemos un ritmo sostenido de trabajo, con foco en obras privadas consolidadas, un manejo eficiente de equipos y proveedores, y una estrategia de diversificación geográfica y de tipología de obras que permite mantener una ocupación plena de recursos técnicos y productivos. Esta variedad asegura que la empresa se siga consolidando, más allá de las crisis y de los cambios de políticas de gobierno”.
HACIA DÓNDE VAMOS
De cara al futuro, las expectativas del sector están puestas en el relanzamiento de la gestión de Gobierno que se espera suceda tras los resultados de las elecciones legislativas del 26 de octubre. Más certidumbre, estabilidad e inversiones permitirían potenciar la construcción, tanto pública como privada.
Para Griot, la actividad privada podría alcanzar un desarrollo importante debido a que la necesidad de acceso a la vivienda va “creciendo en todos los sectores y en todos los niveles. El déficit habitacional aumenta por crecimiento vegetativo (cuantitativo) y porque se modificaron de manera significativa las formas de vida, lo que implica mayor y diferente demanda a la poca oferta que existe en el mercado. Por ello es imperiosamente necesario desarrollar y construir para ese nuevo mercado”. Además, esta actividad “continúa siendo una variante importante de inversión como reserva de valor”, aunque advierte que “hay innumerables proyectos en alguna etapa de desarrollo que están a la espera de que cambien determinadas variables para poder ser lanzados”.
Entre las actuales condiciones que complejizan el crecimiento del sector, Griot menciona “la falta de crédito hipotecario, que permitiría a gran cantidad de personas acceder a su primera vivienda, como sucede en Latinoamérica y en el resto del mundo”. También se lamenta por “la falta de incentivos y de desgravaciones a la oferta y a la demanda, por la burocracia en la aprobación de proyectos y por los costos asociados que elevan el valor del bien a construir, como las cajas y colegios profesionales o los derechos de edificación”.
En cuanto a las proyecciones en materia de inversión pública en infraestructura, “a corto o mediano plazo debería crecer, fundamentalmente porque no hay más margen para postergar inversiones tan necesarias y significativas para el progreso y el desarrollo del país y su comunidad”, sostiene el directivo de Camarco.
Sobre la obra privada, considera que “dependerá del avance del ingreso de flujo de inversiones relacionado con energía y minería, que permitirá crecer a mediano plazo”. Y con respecto al desarrollo inmobiliario, estará ligado a “la posibilidad de absorción del mercado, lo que necesariamente está vinculado a la aparición masiva del crédito hipotecario y a la creación de un mercado secundario de hipotecas. Esto sucederá en el mediano plazo, aunque aspiramos que se pueda ir avanzando lentamente en ese objetivo. En Pecam, si bien no estamos ajenos a la política económica general, proyectamos un 2026 con crecimiento”.
Según analiza el arquitecto Tabakman, que la actividad se recomponga depende, básicamente, de darle certezas a la macroeconomía: “Es cierto que el aumento del dólar –que no fue acompañado por aumentos de precios– abarata, de alguna forma, el costo de construcción. Pero en un contexto de incertidumbre, aunque se recomponga parte de la rentabilidad, esto no termina de impactar en los proyectos porque esa incertidumbre juega en el sentido contrario”.
La expectativa está puesta en que “la situación política y cambiaria termine de acomodarse a raíz de las medidas que está tomando el Gobierno y de los resultados de las elecciones. Somos optimistas en que esto dará sus frutos y que, seguramente hacia marzo de 2026, veremos el lanzamiento de nuevos proyectos. Apoyamos y deseamos que lo que se intenta hacer salga bien”, concluye Tabakman.
Si bien Graham advierte que el panorama “a corto plazo no cambiará mucho”, espera que –si se logran estabilizar y consolidar algunas variables macro– pronto se puedan lanzar o reactivar proyectos importantes. “Se debe fomentar más la inversión como elemento clave y dinamizador de la economía, sea esta pública o privada”, añade.
Por su parte, el ingeniero Brandi destaca que “el potencial de crecimiento de nuestro país es enorme, particularmente en energía, minería, agroindustria y la industria del conocimiento”. Pero, advierte que su desarrollo depende de que se den las condiciones para realizar las inversiones: “Es necesario generar confianza a partir de instituciones fuertes y bien conducidas, mantener las reglas de juego en el tiempo y hacer las reformas de fondo (laboral, impositiva, previsional, judicial y política)”.
Sobre el futuro inmobiliario, Tarasido destaca: “Hay un gran movimiento en el mercado de terrenos, lo cual trae buenas expectativas hacia adelante. Y el mercado de unidades a estrenar volvió a moverse: hay más consultas, mayor volumen de escrituras y ventas. Esto demuestra que se espera que continúe la tendencia alcista de precios, tanto en usados como en unidades a estrenar. A pesar de la incertidumbre económica, los compradores mantienen su interés por invertir en ladrillos”.
El último informe elaborado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires lo confirma: la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles en territorio porteño registró una suba de 35,7% en el noveno mes de 2025 respecto del año anterior, al sumar 6.998 actos. Se alcanzó el nivel más alto para el mes de septiembre desde 2015, año en que se firmaron casi la mitad de las escrituras de las actuales (3.532). Además, en septiembre hubo 1.486 escrituras formalizadas con hipoteca (21,2%), lo que representó una suba de 110,8% respecto al mismo mes de 2024; en los primeros nueve meses del año se contabilizan 10.827 (+449,5%).
En cuanto al futuro del sector en el corto plazo, Chirom sostiene: “Proyectamos una continuidad de la reactivación, con mayor actividad en productos diferenciados y propuestas bien ubicadas. Confiamos plenamente en la consolidación de este nuevo ciclo del mercado y en el potencial del crecimiento sostenido de las ventas en los próximos meses”.
Tarasido cree que la situación dependerá “del ruido político generado por las elecciones y del éxito del gobierno para continuar con el plan de estabilización y las transformaciones estructurales que el país necesita para ganar competitividad. A mediano plazo, la evolución vendrá de la estabilidad macro, del poder adquisitivo de los compradores y del retorno del financiamiento privado, incluido el hipotecario que hoy es inviable por su nivel de tasas”.
En función de todo ello, la estrategia de CRIBA será “continuar apostando a proyectos privados en ubicaciones estratégicas, fortalecer alianzas con desarrolladores y proveedores clave, y adaptar el ritmo de lanzamiento a la evolución del mercado. También, encontrar todas las eficiencias posibles en un mercado que será más competitivo, más abierto al mundo y más selectivo. La confiabilidad, solidez, y el respaldo de las empresas resultará clave para el éxito de los futuros proyectos de construcción y real estate”.
