La expectativa sobre el reimpulso de la actividad de la construcción para este año recae, principalmente, en el sector privado. Ya es conocida la postura nacional con respecto a la obra pública, y aún con aspiraciones hacia el aporte que pueden hacer las administraciones provinciales para concretar infraestructura estratégicas que impacten favorablemente en el entramado productivo nacional, las inversiones de los grandes emprendedores son observadas como la variable que motorizarán la actividad de la construcción en el 2025. Más allá del consabido impacto que continuarán teniendo los desembolsos para desarrollos vinculados al sector minero y energético, persiste el interrogante sobre qué proyectos son los que movilizarán la mano de obra especializada y la comercialización de materiales en las grandes urbes.
Es entonces que los créditos hipotecarios aparecen como una variable dinamizadora de la economía de la construcción a corto y mediano plazo. Fortalecidos por la incipiente estabilidad macroeconómica y los nuevos parámetros de tasas financieras, las entidades bancarias comienzan a volcarse cada vez con menos pudor a las operaciones crediticias destinadas a las viviendas. Junto a ellos, los emprendedores de la construcción observan el escenario con creciente optimismo. Aunque existen suspicacias al respecto de la rentabilidad de proyectos extensivos de hogares, señalan las garantías que vienen ofreciendo los desarrollos urbanísticos considerados premium -con énfasis en la sofisticación de las amenities- y las estadísticas crecientes de la disparidad en el acceso a la casa propia, que configuran un escenario en donde la demanda continuará al alza.
En ese entorno de posibilidades, y aunque conservan la cautela con respecto al impacto concreto que tendrá en la actividad de la construcción la reactivación de los créditos hipotecarios, distintos actores dialogaron con El Constructor sobre el escenario que se podría abrir si se consolida un mercado de financiación de las viviendas, que podría implicar tanto una nueva variante de impulso para la actividad constructora como una oportunidad real para una generación de argentinos al que le resultaba esquiva la posibilidad concreta de habitar un hogar de su propiedad.
El punto de partida para el 2025 promueve el optimismo. Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), precisó que “el incremento en la cantidad de compraventas de inmuebles en el segundo semestre de 2024 ha sido fenomenal. Por ejemplo, en la ciudad de Buenos Aires el incremento interanual de noviembre ha sido de 41.5% (5755 en 2024 contra 4068 del 2023) de acuerdo al Colegio de Escribanos. Por otro lado, en la provincia de Buenos Aires el incremento fue del 14,66%. El dato más interesante es que pasamos de cerca de 160 hipotecas en noviembre 2023 a 950 en noviembre 2024, es decir un incremento superior al 470%”.
“Esto deja en evidencia que la demanda de inmuebles, no solo está siendo impulsada por la expectativa de una recuperación económica, sino también gracias a los créditos hipotecarios que posibilitan que personas que no podían acceder a una vivienda, lo hagan mediante este mecanismo de financiación que existe en todos los países medianamente desarrollados del mundo y que en Argentina hasta hace un año era prácticamente inexistente, representando menos del 2% del PBI cuando en países de la región ronda entre el 15 y el 20%”, analizó el dirigente inmobiliario.
Desde Córdoba, el abogado especializado Mariano Briña -subdirector General del Registro General de su provincia- aseguró que “desde agosto hasta diciembre se fueron dando números cada vez más crecientes, siendo de las mejores épocas de las operaciones inmobiliarias. Estamos lejos aún de un 2006-2007, en los cuales efectivamente se daban muchas operaciones, pero me parece que, de a poco, se va viendo una reactivación del mercado”. En ese contexto, reconoció que desde el organismo que integra reciben “un nivel de consulta grande por parte de desarrollistas, fundamentalmente a modo de interiorizarse”, y consideró que “el mayor conocimiento puede brindar mayor confianza en quienes van a utilizar la herramienta. Sin perjuicio de ello, el segundo semestre del año generalmente es una época en alza de las escrituras, y luego de un primer semestre muy inmóvil se notó más el alza de las operaciones inmobiliarias”.
La reactivación de la posibilidad de financiación trajo aparejado el incentivo de emprendedores de servicios, como lo es Alan Daitch, quien creó el portal Tasa Tasa con el objetivo de “que se pueda sacar un préstamo end-to-end directamente desde la plataforma. Hasta ahora lanzamos el primer paso”. El desarrollador coincidió en que “los créditos hipotecarios, desde que yo nací por lo menos, solo tuvieron un pequeño auge en 2019 que duró poco” pero que “este año, con la baja de la inflación, es la primera vez que se vuelve a ver desde ese momento por fin algún tipo de acceso inicial. Son algunos bocetos de préstamos hipotecarios para la demanda infinita que existe. Con las tasas como estaban en el lanzamiento de los hipotecarios, en alrededor del 4% y 5% más, se sacaron muchísimos, están por arriba de mil por mes de otorgamiento”.
Pensando que “quien toma el camino por la inversión inmobiliaria quiere una certeza a mediano o a largo plazo”, Mariano Briña afirmó que “mientras mayor estabilidad hay, la gente siente que el escenario es más apto para realizar inversiones. La inversión inmobiliaria había quedado totalmente venida a menos en el último tiempo, porque en algún punto nunca se sabía en términos reales cuál era su diferencia con el dólar, ni cuáles eran los saltos y los impactos”. Pero además le otorgó una importancia equivalente a las medidas legislativas de índole burocrática, especialmente en la registración de documentos de propiedad: “El problema que encontramos es que hasta tanto haya una escritura, existen muchos pasos previos: la reserva, el boleto de compraventa y las negociaciones previas. Entonces, nosotros queríamos transparentar el mercado y nos preguntamos por qué no registramos los boletos de compraventa”. Además de remarcar las iniciativas que tomaron en Córdoba para subsanar la situación, puntualizó que su provincia “tiene el 92% de sus trámites digitalizados. Hay determinadas cuestiones en las cuales no se puede digitalizar, porque precisamente otras provincias todavía siguen manteniendo el soporte papel para todas sus actuaciones”.
Los primeros meses de existencia de Tasa Tasa ya le permitieron a Alan Daitch trazar los sectores que comienzan a manifestar inquietud en el acceso a créditos hipotecarios. “El ingreso neto en promedio que la gente completa en nuestro formulario, que es declarativo, está alrededor de los $3 millones mensuales. Dos tercios de los pedidos de las simulaciones son para primera vivienda, que es lo que nosotros estábamos apuntando Estamos con algunos picos de arriba de 200 simulaciones por día y todavía no hicimos publicidad, ni marketing ni cerramos los acuerdos que estamos apuntando para la distribución”.
En su análisis, Mariano Briña puso especial énfasis en el DNU 1017/2024 de noviembre pasado, que establece la posibilidad de hipotecas divisibles y reglamenta los requisitos de sus actas: “Vino a poner sobre la mesa una realidad que no se puede estar desconociendo, que es que toda la negociación previa hasta tanto se pueda escriturar. Porque muchas veces el proyecto inmobiliario se comercializa con documentos que son pre escriturarios, pero al mismo tiempo son contractuales”. Para el especialista, “en algún punto ha fomentado y movilizado los registros de la propiedad para que efectivamente adecuen su normativa para poder registrar este tipo de instrumentos” y manifestó que “obviamente, son muchos los factores que tienen que compatibilizar en esta cuestión, pero si se dan las condiciones y hay un marco de confianza, creemos que son muy buenas las herramientas que se están brindando para revitalizar esto y atacar el problema que tiene la República Argentina de hace años con respecto al déficit habitacional”.
Iván Ginevra retoma los nuevos anuncios y la situación económica (“no creemos que se necesita mucho más de lo que el Gobierno ya está haciendo”) y expresa optimismo con respecto al aporte del sector privado: “Por suerte el mercado inmobiliario no necesita subsidios gubernamentales ni excesiva intervención estatal para funcionar, como para que tengamos que ponernos a diseñar programas estatales de incentivos para el acceso a la vivienda que en general suenan bien pero terminan siendo cajas de corrupción, despilfarro e ineficiencia estatal que no terminan de solucionar el problema del acceso a la vivienda sino todo lo contrario, tal como ya lo hemos visto durante años en nuestro país”.
Haciendo mención a la anterior Ley de Alquileres, derogada a través de un decreto en diciembre del 2023, Mariano Briña coincide con Ginevra: “En algún punto, al evitar el intervencionismo estatal en materia de contratos y que las partes sean libres, están existiendo nuevos acuerdos”. Asimismo, entendió que “cuando el Estado se convierte en paternalista y quiere imponer las condiciones a los contratantes por un sector que está siendo perjudicado, me parece que lo que termina sucediendo fue esta situación totalmente inviable que se había dado en el mercado de alquileres”.
Haciendo referencia al sector privado, Alan Daitch ratificó el efecto de Tasa Tasa en las entidades financieras: “La recepción de los bancos es muy buena y tuvimos más contactos de los que esperábamos”. “Hay algunos bancos que todavía están un poco dubitativos sobre el tema de los préstamos hipotecarios en general, sobre todo aquellos que tienen muchas cuentas sueldo, o sea los más grandes: tienen tantos clientes de por sí que no necesitan un nuevo canal de distribución en esta etapa. Los más chicos son los más interesados hoy en día, pero para el año que viene sí, todos están posicionándose y pidiendo consideraciones, porque si bien hoy están colocando más de lo que prevén, el año que viene probablemente sea una competencia mucho más ardua”, contextualizó.
Al respecto de las variables que aún son necesarias garantizar para concretar un fluido mercado crediticio, Iván Ginevra planteó que “más allá de la estabilidad cambiaria y la baja de la inflación, que son los principales factores que impulsan la demanda créditos hipotecarios, creo que la principal restricción para que sigan creciendo va a aparecer por el lado de la oferta y por restricciones en la fondeo de las mismas. Para esto, creo que sería importante ir a un esquema de securitización de las carteras hipotecarias de los bancos, ya que pronto el sistema bancario empezará a agotar el fondeo disponible para créditos hipotecarios y de esta manera se generaría mayor disponibilidad de fondos para financiarlos”.
En ese marco, planteó una alternativa: “Otra forma de incrementar la oferta disponible es a través de créditos hipotecarios en dólares en lugar de pesos como lo es actualmente, para lo cual entiendo que el gobierno ya está trabajando en una regulación que así lo permita. Esto permitiría generar más oferta de créditos y es razonable que también incremente la demanda dado que el activo subyacente para el cual se otorga el crédito también está valuado en dólares”.
Mariano Briña señala un aporte desde su especialidad: “Desde el punto de vista jurídico, me da la sensación que en algún punto siempre puede haber ajustes legislativos. Por ejemplo, se podrían realizar reformas a lo que son los contratos preliminares, fundamentalmente en materia inmobiliaria, para que sean más previsibles y que dote de mayor certeza jurídica a los instrumentos que generalmente los particulares usan hasta el momento de la efectiva escritura de venta”. “Consecuentemente, me parece que se puede trabajar sobre la posibilidad de regular la reserva inmobiliaria para dotarla de mayor sofisticación y saber verdaderamente cuáles son los alcances. Siempre la reserva está relacionada con la entrega de dinero y hay respuestas jurisprudenciales totalmente diferentes a eso. Hay algunos jueces que interpretan que eso se tiene que devolver, otros que lo asimilan a la seña de modo incorrecto y la cuestión es que son instrumentos muy utilizados en el mercado inmobiliario”, indica.
Aún con las posibilidades de reformas, los tres entrevistados comparten una perspectiva de crecimiento, al que Alan Daitch le pone cifras: “Proyectamos que al mismo ritmo que viene, y de manera conservadora, tendrían que triplicarse la cantidad de préstamos otorgados para el año que viene”. Como señal, observa “que un banco aplicó una securitización de las hipotecas, lo que significa que se están preparando para poder otorgar muchísimas más para el año que viene. Más que un análisis complejo, yo diría que la macro define todo en este negocio. Después los bancos van a acompañar si esto va bien, porque van a necesitar colocar todo ese capital”.
En simultáneo, apuntó el acompañamiento que tienen que hacer los servicios al crecimiento de ese sector. “Nosotros queremos terminar el 2025 con arriba de mil préstamos otorgados desde la plataforma”, cuantificó en referencia a Tasa Tasa y enfatizó la necesidad de potenciar las iniciativas “que tienen que ver con educación financiera, porque es un mercado que no está acostumbrado a tantas tasas distintas y a lo financiero. Queremos garantizar que entiendan lo que están contratando y el riesgo que están tomando, porque es una de las decisiones más importantes de su vida”.
Finalmente, Iván Ginevra ponderó la mirada de la Cámara Inmobiliaria Argentina: “Creo que el 2025 debería ser el mejor de los últimos 20 años para el mercado inmobiliario; está todo dado para que así lo sea. Se ha eliminado la ley de alquileres, se está estabilizando la macro, el tipo de cambio y está bajando la inflación, los créditos hipotecarios no paran de crecer, hay confianza en el gobierno y en la recuperación económica y, como si fuera poco, hemos visto en el último año como los activos financieros locales como bonos y acciones duplicaron y triplicaron sus valores en dólares. Por lo tanto todo indica que el 2025 será el año del ladrillo”.
Aún con la incerteza que subsiste en la coyuntura económica y en las prácticas de inversión de las clases medias y altas de nuestro país, la expectativa de actores vinculados al universo inmobiliario, no solo exaltan el optimismo del crecimiento de las operaciones, sino de la posibilidad de un cambio de ciclo: con entidades financieras habilitando nuevas modalidades crediticias y ciudadanos aspirando a desprenderse de modalidades inquilinas para convertirse en propietarios. Quizás el 2025 abriría así un nuevo cuarto de siglo.
Por Fernando Brovelli
