La Cámara Inmobiliaria Argentina es una organización prestigiosa, independiente, federal y sin fines de lucro. Fue fundada hace 44 años e involucra a todos los martilleros y corredores inmobiliarios del país. El Constructor dialogó con Daniel Zampone, vicepresidente de la institución, quien se mostró muy optimista frente al nuevo escenario.
En una entrevista reciente dijo que el 2025 va a ser un gran año para el mercado inmobiliario, ¿en qué se basa para dar esa afirmación?
Por las variables que veo, el 2025 tiene que ser el mejor año del siglo dado que venimos de un 2024 donde el presidente de la nación prometió que sacaba impuestos y sacó el año pasado por ejemplo el ITI, el impuesto a la transferencia inmueble que era el 1,5% cuando se vendía una propiedad. Y el mercado ve bien que se vayan sacando impuestos. El segundo tema, y uno de los más importantes, es que se empiezan a dar créditos. Y esto lo vamos a ver en su pico máximo este año, porque en el 2024, un 10% de las operaciones inmobiliarias se cerraron a través de créditos. Entiendo que para el 2025, el 50% de las operaciones de compraventa se van a cerrar con esta herramienta y eso lo vamos a ver recién a mitad de este año. Después tenemos crédito para las obras en pozo, lo cual es fantástico y lo vamos a ver reflejado en mejores desarrollos este año.
Además, hay otra variable que yo tomo en cuenta y es que “cuando Washington no se asusta, el mercado inmobiliario funciona”, ¿Qué quiere decir?, que si el dólar se dispara, o sea ‘Washington se asusta’, el mercado inmobiliario se frena, porque la gente naturalmente los dólares los pone o abajo del colchón o en una caja de seguridad. Ahora “cuando Washington no se asusta”, lo cual quiere decir que el dólar quedó planchado y ahí se reactivan las operaciones inmobiliarias. Por todas esas variables entiendo que este tiene que ser el mejor año del siglo para el sector. Si tomamos como referencia la provincia de Buenos Aires, terminamos un diciembre 2024 como el mejor diciembre desde el 2017 superando las 19.500 operaciones de compraventa lo cual es algo fantástico que hacía mucho tiempo no sucedía. Así que, en resumen, tengo muchísimas expectativas para este 2025.
¿Qué sectores del mercado inmobiliario considera que tienen más potencial de crecimiento en el corto y largo plazo en la Argentina?
Entiendo que lo que falta crecer es parte de la construcción, ya que quedó muy cara durante el último gobierno de Macri. Se corrieron los precios y la compra de pozo en el 2024 no terminó siendo tan seductora como en otros años. Entiendo que en el 2025 se tienen que acomodar los precios de los departamentos usados, de los departamentos de pozo, esa es la frutilla de la torta que le falta al mercado inmobiliario en cuanto al tema de la construcción. El crédito que se comenzó a dar para la construcción de inmuebles en pozo es buenísimo, y con el acomodamiento de precios que se viene dando, yo entiendo que este año se tiene que terminar de amoldar esa parte.
¿Cómo ve las posibilidades de construcción en este año que se acaba de iniciar tanto en viviendas como en oficinas, hotelería y cocheras?
Atándonos a la pregunta anterior, entiendo que las posibilidades de construcción son buenas. Reitero lo que dije con respecto a los créditos: es fantástico que se vuelvan a otorgar y también es muy bueno que se empiecen a acomodar los precios. Esto va a fomentar el tema de la construcción, y lo digo no sólo como inmobiliario sino también como ciudadano. Me pone contento cuando veo una obra, ya que son 35 rubros que trabajan, más los rubros colaterales que son quienes fabrican las mesas, las sillas, las puertas más las pymes de la zona donde se está construyendo. Así que, en resumen, celebro eso como inmobiliario y como ciudadano.
¿Cuál es su posición respecto a las políticas gubernamentales actuales relacionadas con el mercado inmobiliario?
Desde la cámara estamos viendo con muy buenos ojos las medidas que está tomando el Gobierno. Celebramos que saquen impuestos ya que eso reactiva el mercado. Y también que se hayan activados los créditos, que el dólar esté tranquilo y que siga bajando la inflación.
¿Cómo considera que se puede mejorar la regulación del mercado inmobiliario en la Argentina?
Justamente, cumpliendo lo que dice el presidente de la nación, es decir, respetando el libre mercado. Estoy totalmente a favor de eso. Un ejemplo es lo que pasó con los contratos de alquiler; libre pactación para las partes, ya que, a partir de aplicar dicha normativa, mejoró el mercado de alquileres. Ahí tenemos el ejemplo más claro: al desregular el mercado de los alquileres, lo mejoró.
¿Qué iniciativas cree que se deben tomar para promover la innovación y la digitalización en el sector inmobiliario?
Con respecto a la tecnología, desde la cámara vemos con buenos ojos los avances tecnológicos y los promovemos. En mi caso particular, como empresario del sector, tengo cuatro oficinas entre CABA y la provincia de Buenos Aires y ya estamos trabajando con Inteligencia Artificial en todo lo referido a la descripción de las propiedades, a las búsquedas y demás. Este tipo de tecnología vino para quedarse. Y, bien utilizada, va a facilitar nuestro trabajo para que podamos hacerlo mucho mejor. Yo entiendo que todos tenemos que ser parte de esta nueva tecnología ya que promoverla nos va a ayudar a prestar un mejor servicio.
¿Qué importancia le da la CIA a la educación y a la capacitación en el sector inmobiliario? Y en este punto: ¿qué programas o iniciativas cree que se deben implementar, o están implementando, para mejorar la formación y la capacitación de los profesionales del sector?
Con respecto a la educación, desde la CIA creemos que hay que estudiar y hay que trabajar siempre. Y este estudio tiene que estar referido a todo lo nuevo que se viene. Por ejemplo, ahora se están dando cursos sobre Inteligencia Artificial, token, como trabajar con los portales, es decir, sobre todo lo nuevo que se viene. Estoy un ciento por ciento a favor de estudiar y capacitarse y estar al tanto de la última tecnología para poder así brindar un mejor y más eficiente servicio a nuestros clientes.
¿Cómo influyó el blanqueo del año pasado en la compra de inmuebles?
Muy bien. Esto ya pasó durante los gobiernos anteriores ya que vemos que gran parte del capital del blanqueo se destina a propiedades. Y eso se celebra porque se reactiva el mercado. Como ya cité en una pregunta anterior, cuando se lleva a cabo una obra hay que aplaudir porque son 35 rubros que trabajan, más los rubros colaterales, más las pymes de la zona. Así que todo esto influye para bien.
¿De qué manera afectaría el levantamiento del cepo al mercado inmobiliario de suceder este año?
Fantástico. Como decíamos, ante toda desregulación, toda pata de elefante que el Estado le saque a los privados es fantástica. Entonces sí estoy a favor que saquen el cepo como ya pasó durante el gobierno de Mauricio Macri. Entiendo que al mercado inmobiliario le va a hacer muy bien.
¿La gente sigue invirtiendo en propiedades en la Argentina hoy?
Como buen italiano, yo siempre recomiendo la inversión en ladrillos. Tuve dos ejemplos claros de debates con economistas a principios del siglo XXI. Uno de ellos fue cuando un economista amigo me decía que en la Bolsa ganaba, en un mes, lo que un departamento le dejaba de renta en un año.
Después vino el 2001, el 2002, y este economista amigo me dijo que yo tenía razón, que el ladrillo no era lo más rentable pero sí lo más seguro. Después me pasó a principios del 2022 cuando empezaron las criptomonedas y otro economista amigo me dijo lo mismo: ”lo que vos tardás un año en recuperar en el alquiler de un departamento yo lo hago en una semana invirtiendo en criptomonedas”. Hasta que en un momento se cayó ese mercado y este amigo me llamó y me dijo “tenías razón, el ladrillo no es lo más rentable pero sí lo más seguro en la Argentina”. Y ahora empezamos a ver que hay un agregado porque antes veíamos que un alquiler daba 2,5% de rentabilidad anual y ese era un porcentaje muy bajo. Y ahora ese porcentaje ya subió al 5% así que sigo sosteniendo que es una buena inversión. Y con todas las variables y el campo de juego que está abriendo este gobierno, estoy seguro que van a venir capitales a invertir en ladrillo a la Argentina. Y eso está buenísimo.
¿Qué consejo le daría a alguien que quiere invertir en propiedades en la Argentina actualmente? ¿Cuáles son los inmuebles que más rinden, es decir cuáles son más fáciles de alquilar o revender?
Lo primero que le preguntaría a una persona que va a invertir es qué es lo que quiere. Si quiere comprar una propiedad sólo como inversión no me fijaría en que zona está ubicada la propiedad, puede ser CABA o provincia de Buenos Aires.
Además, le diría que hay momentos para comprar departamentos, momentos para comprar cocheras y otros para comprar locales u oficinas. En CABA, comprar una cochera es una buena inversión porque cada vez quedan menos espacios. También es una buena opción invertir en un monoambiente o en un dos ambientes cerca de medios de transporte como pueden ser subtes, trenes, líneas de colectivos y avenidas; y también una buena alternativa es invertir en un local en una zona comercial. Todo depende del monto de la inversión que el cliente quiera hacer. Una cochera es algo más accesible.
Por otro lado, hay departamentos de uno o dos ambientes pero estamos hablando de otros montos. En este último punto me iría por ejemplo a Gregorio de Laferrere sobre la Avenida Luro o la Avenida Perón en San Miguel, ambas localidades en la provincia de Buenos Aires. Allí hay grandes centros comerciales donde los locales siempre están activos y dejan una buena renta. Vuelvo al comienzo, dependería en qué quiere invertir el cliente y en qué zona le gustaría pero sí le diría de apostar al ladrillo. En resumen, tanto la inversión en una cochera, como en un departamento o en un local son excelentes opciones.
¿Cómo afecta al mercado la falta de créditos hipotecarios hoy? ¿Cree que se facilitará el acceso al crédito hipotecario este año?
En cualquier mercado inmobiliario desarrollado del mundo. la gente accede a su vivienda gracias al crédito. En pocos lugares, y uno de estos es la Argentina, la gente tiene que ir con toda la plata en efectivo para comprar un inmueble; y para su primera vivienda, tener que ser ayudado por el papá, la mamá, un amigo o un familiar. Esto no es bueno para un país, ni para el mercado ni para el común de la gente en general que no haya crédito. La falta de crédito durante todos estos años la estuvimos sintiendo. El último gran momento para el mercado fue durante los años 2016 y 2017 cuando se lanzaron los créditos UVA, pero cabe recordar que éstos se ajustaban por inflación; pero esta empezó a subir y no hubo continuidad laboral.
Para que funcione un crédito tienen que haber dos variables: continuidad laboral y que el sueldo del tomador del crédito siempre vaya por arriba de la inflación para poder pagar la cuota. Por desgracia, durante los últimos años, estas dos variables no sucedieron. Las expectativas para este año son muy buenas porque veníamos de una inflación de más del 200% y la bajaron al ciento y pico por ciento. Por otro lado, cuando no hay crédito, un mercado inmobiliario no anda del todo bien y cuando hay crédito sí; y recién en 2024 vimos el comienzo de los créditos. Yo entiendo que durante mayo o junio va a ser el pico de esos créditos y esta es una de las medidas o los motorcitos que me llevan a afirmar que el 2025 va a ser el mejor año del siglo. Los créditos hipotecarios son uno de esos grandes motores impulsores.
Se repite que la Argentina está “cara en dólares” para construir, ¿Considera que esto es así? ¿Por qué?
En el 2024 sí se corrieron los precios. Yo entiendo que para este 2025 se tienen que ordenar y acomodar y la Argentina ya va a dejar de ser cara en dólares para construir. Particularmente durante el primer semestre del 2024 los precios estuvieron un poquito caros al correrse. Y por eso, los precios de las propiedades en pozo y los departamentos nuevos quedaron a la par de los usados. Pero entiendo que dicho aspecto, este año con el transcurrir de los meses, se tiene que volver a acomodar.
Finalmente, ¿Cómo cree que está el mercado de la construcción respecto a países vecinos?
Los países vecinos nos sacaron una ventaja en los últimos años. Por ejemplo, Uruguay y Paraguay empezaron a crecer mucho en construcciones y yo entiendo que la construcción va de la mano del mercado inmobiliario, y esto es consecuencia de la economía. Cuando en la economía no hay reglas de juego claras no hay previsibilidad, no hay seguridad jurídica y hay baja rentabilidad. Entonces los capitales emigran a otros mercados. Eso es lo que vimos entre el 2020 y el 2023, que para el mercado inmobiliario fueron los peores cuatro años del siglo.
Cuando hablo de mercado inmobiliario lo divido en alquileres y compra-venta. Yo entiendo que esos capitales van a volver; además aportan las reglas de juego nuevas de este gobierno que incentivan a que vuelva a construirse acá y a que la Argentina sea un buen lugar para construir y para invertir.
Por Lorena Grojsman
