Habrá un moderado repunte de la actividad durante 2021 a partir de algunos lanzamientos de proyectos privados, según argumenta el arquitecto Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Y advierte que la situación macroeconómica es complicada, pero en la micro se ven señales alentadoras.
¿Cómo definiría el estado actual del sector desarrollista?
En general,aúnes malo. La cuestión sanitaria persiste y no parece que vaya a resolverse en el corto plazo. La vacunación está atrasada,seguimos como el año pasado. A ello, se suma que la economía todavía presenta situaciones de incertidumbre e inestabilidad importantes, como la inflación y el riesgo país muy altos, el tipo de cambio volátil y las negociaciones con el FMI sin encaminarse o resolverse.
¿Todas estas cuestiones impactan sobre el estado de ánimo de la gente a la hora de poner en marcha proyectos inmobiliarios?
Sí, más teniendo en cuenta que este tipo de desarrollos son inversiones a, por lo menos, mediano plazo, yvitales en términos económicos. Hace falta tener una proporción importante de gente dispuesta a invertir para que empiecen los proyectos, lo que todavía no se ve. Muchas de estas variables, en el tiempo se irán acomodando, pero “en el mientras tanto” esto es lo que marca el estado de ánimo generalizado.No obstante, en la microeconomía también hay que tener en cuenta, por ejemplo,que el fuerte abaratamiento del costo de la construcción es un incentivo para aprovechar en este contexto. Esto está operando en la cabeza de la gente. También las decisiones que el Gobierno, en sus distintos niveles, vaya tomando para ayudar a que laspersonas se animen a invertir en ladrillos.
¿Tal es el caso de la Ley 27613 de incentivos fiscales para la construcción de nuevos proyectos promulgada hace unos días?
Sí, a nivel nacional,esta ley permite desgravaciones impositivas, blanqueo de capitales y la posibilidad de aportar un terreno con la contraprestación de recibir metros (del proyecto) sin padecer las distorsiones impositivas que, hasta ahora, se tenían en ese tipo de transacciones. Y, en la Ciudad de Buenos Aires, también están los beneficios respecto a la plusvalía. Estas sonmedidas que, claramente, ayudan al sector. Si bien, por supuesto, la situación más generalizada es la de wait and see, la de esperar.
¿Han quedado muchas desarrolladoras en el camino durante este año o se pudieron reacomodar?
En general, se están reacomodando. El Estado, finalmente, ayudó a muchas compañías y los acreedores de los deudores con problemas tuvieron la paciencia necesaria para sentarse a negociar condiciones de plazos de entrega o de precios. El abaratamiento del costo de construcción ayudó a que la gente no quiera perder lo invertido porque es un buen momento para hacerlo. Lo que podía haberse convertido en algo duro, conflictivo y que llevaría un montón de situaciones de empresas problemáticas a la Justicia, de alguna manera se reencaminó.
PANORAMA 2021
¿Habrá lanzamientos inmobiliarios durante este año?
Se está viendo que comienzan algunos proyectos. Hay gente quese anima, impulsada un poco porque está barato construir y otro poco por los incentivos de los gobiernos. Es un momento para aprovechar:los verdaderos inversores, los de raza, son los que se animan ahora, cuando es más baratoyel contexto resulta más oportuno para cosechar los frutos, a la espera de que, en algún momento, los valores suban nuevamente, tanto el precio de las propiedades terminadas como de los costos de construcción. Igualmente, hay que reconocer que sigue estando frío (el mercado),entonces se da una semicontradicción entre la situación general que está bastante paralizada y la actitud de algunos desarrolladores e inversores contracíclicos,que nos animamos a aprovechar esta circunstancia.Hay gente con ahorros en dólares que tal vez no están declarados que pueden aprovechar para blanquear comprándose un departamento en pozo y desarrolladores más oportunistas que encuentran que es un momento para acelerar; aunque también existen grandes desarrolladores con serias dificultades para financiar los proyectos. Lo que no se venson inversores del exterior, los oportunistas que se animan son locales.
¿Cuáles son las perspectivas para la construcción?
Habrá lanzamientos y el sector tendrá un nivel de actividad razonable. Con el costo de construcción bajo y pocas opciones de inversión, las perspectivas son buenas. No creo que haya grandes proyectos para la clase media. De hecho, probablemente ni siquiera veo grandes proyectos porque como hay restricciones al financiamiento y dependemos mucho de la base de inversores, seguramente los proyectos muy grandes no se verán en escena porque no hay bancos y el mercado de capitales es muy restrictivo; así que habrá que trabajar con los inversores tradicionales que uno tiene a mano. Esto limita un poco la magnitud de los proyectos y, por supuesto, saca de escena a los que son para clase media.
¿También existe alguna iniciativa de armar un Procrear público-privado?
Sí, está en una etapa un poquito embrionaria, pero viene bien orientada. Ahí podría haber algo que permita bajar un poco el sector socioeconómico a algo más de clase media-media o, incluso, media-baja, también podría llegar a ser. Está aún gestándose, aunque creo que puede aparecer este año. Las cámaras y el Gobiernolo estamos hablando a nivel institucional, se va armando y dialogamos seriamente.
¿En qué nichos o ciudades habrá más oportunidades de desarrollo?
La demanda de la gente por la compra de lotes para hacerse una casa o comprar en un condominio, o algo similar, en urbanizaciones en las afueras de las grandes ciudades de la Argentina seguirá a full. Ya se vio el año pasado y se mantiene este año.
¿La tendencia a migrar a áreas suburbanas se consolidará o esteboom es solo producto de la pandemia?
No tengo la menor idea, nadie la tiene. ¿Cómo será el mundo el día que la vacuna le gane a la enfermedad? Únicamente podría saberlo quien tuviese una bola de cristal:si volveremos a las oficinas todos, si nos olvidaremos del home office, si mantendremos la compra online de todo o si esta tendencia a la suburbanización se morirá y volveremos todos a vivir en las ciudades; la verdad, que nadie puede saberlo porque nadie atravesó una pandemia como esta. Eso sí: este año, estoy seguro de que tendremos una consolidación de la tendencia a lo suburbano. Si eso se desinfla después de la pandemia,no lo sé. También habrá proyectos residenciales de clase media alta en los centros urbanos de las grandes ciudades del país.
Al tener un costo de construcción bajo y un precio de venta que se mantuvo bastante inflexible a la baja,¿la situación promete rentabilidades interesantes?
El tiempo dirá,cuando se terminen las obras,si se lograron o no.Por otra parte, está bueno desarrollar el nicho de la logística vinculado al e-commercepara hacer depósitos de la última milla y (para aquellos que se animen a financiar bajando un poquito el nivel socioeconómico)también me parece que es atractivo. Diría que no mucho más que eso. Ante la incertidumbre que reina, proyectos de oficinas y hoteleros nadie lanzará.
¿Y en el mercado del Interior?
En las grandes ciudades se dan dinámicas parecidas a las del AMBA. En Rosario, Córdoba, Mendoza y Neuquén es muy similar. Pero en ciudades un poco más pequeñas (que, en general, son las que están con el mercado inmobiliario más pesificado), el mercado se ve un poco más afectado porque,hoy por hoy, fabricar un metro cuadradoallí tiene un valor muy parecido al precio de compra terminado.Entonces, esos casos,son más complicados para que el abaratamiento del costo de construcción pueda rendirles fruto. En las ciudades grandes, el mercado inmobiliario del usado está más dolarizado y la gente mantiene, en general, el precio alto.
¿Cuáles son las problemáticas más importantesque tienen los desarrolladores por delante?
La macroeconomía. Me parece que en la micro estamos con los pies sobre la tierra, pero en la macro nos juega en contra tener la inflación tan alta, el dólar tan volátil y pendiente lo del FMI. Hoy, nuestra preocupación y angustia están en la macro que, por supuesto, nos supera completamente. Ojalá haya menos grieta, las aguas se tranquilicen y la macroeconomía logre encaminarse y volverse más previsible. Si eso sucede, del resto nos ocupamos tranquilos nosotros y estoy seguro que andará bien.
FINANCIACIÓN
¿Cree que las medidas de incentivo productivo tomadas son suficientes para responder a las necesidades del sector? ¿Cómo se resuelve la financiación a compradores?
Las iniciativas micro, las quirúrgicas directamente dirigidas a nuestro sector, creo que están bien orientadas. Asignar ala construcción beneficios particulares y mejores a los que tienen otros sectores obedece, y hay bastante consenso en ello,a la idea de que se trata de una industria que genera mucha mano de obra y que puede reaccionar más rápidamente; bien justifica que tengamos un tratamiento de incentivos mayores en comparación con otros sectores de la economía. Está bien lo que se plantea y habrá resultados.
¿Hay otras soluciones queestán faltando y aún no aparecen?
Claro, como el financiamiento a largo plazo, el bancario y los créditos hipotecarios. Es real que esto no está,pero también es muy difícil poder resolverlo. No es que el Gobierno no plantea la vuelta al crédito hipotecario porque no se dé cuenta de que es importante o porque no nos escuche. No lo hace porque sabe que es un desafío de muy difícil resolución, con lo cualestá poniendo el ojo en aquellas cosas más pragmáticas y realistas en las que se pueden obtener resultados más rápidos.
La cuestión es quién podrá comprar esos departamentos que se van a construir…
Es un tema que tanto el sector como el Gobierno lo vemos, es superobvio y una gran asignatura pendiente. Pero me parece que también es posible trabajar para un segmento que puede invertir o comprar sin depender del crédito hipotecario,porque así ha funcionado y así se construyó en los últimos 50 años en la Argentina, con lo cual, evidentemente, alguien compra. El Gobierno es consciente de eso y nos está aportando iniciativas y propuestas que desde la micro están bien orientadas y permitirán que haya obras y que la actividad reaccione. A la micro la veo bien, nuestro diálogo con los distintos niveles gubernamentales es con los pies sobre la tierra, es realista, y creo que habrá resultados. Lo que está mucho más complicado es la macro porque todavía se mantiene una situación de incertidumbre. Estas son cuestiones que nos superan, pero influyen, solo con la micro no alcanza.
¿Ven viable que surjan nuevas propuestas de financiación a mediano o largo plazo desde los propios desarrolladores?
Sí, todavía no creoque sea algo público en el mercado, pero hay varios desarrolladores miembrosde la Cámara armando propuestas propias de financiamiento a los compradores, sin depender de los bancos. Imagino que en los próximos meses aparecerán en escena. Están dadas las condiciones para que eso suceda. Lo que se está gestando no es de financiamiento a veinte años, tal vez sean propuestas para financiar a cinco o siete años e, inclusive,alguno un poquito más audaz, a diez años, contemplando en ese plazo los treso cuatro años que dura la obra con continuidad de cinco o seis años más (luego de la posesión).
¿Ese tipo de financiamiento en cabeza de los propios desarrolladores realmente está gestándose?
Están dadas las condiciones para eso porque existe una diferencia muy grande entre el precio de venta al que se podría vender financiado y el costo de construcción. Ahí, el margen potencial es suficientemente abultado como para que algunos desarrolladores se animen a dar ese tipo de financiamiento. En la Argentina no tenemos ni bancos ni mercado de capitales. Contamos con desarrolladores que, con otra estructura de financiamiento, seriamente están evaluando dar ese tipo de “pedal”. Pienso que ocurrirá.
¿Los fondos cerrados de inversión pueden ser una herramienta que ayude?
El Gobierno está bien orientado y la Comisión Nacional de Valores (CNV) plantea las cosas como tienen que ser, pero el mercado de capitales es demasiado escuálido como para que de verdad traccione mucha inversión. El camino es el de las normas, pero no es un problema de la micro, sino, nuevamente, de la macro.Y ahí juega en contra que el mercado de capitales sea demasiado chico.
