La estabilización macroeconómica, junto con la revalorización del metro cuadrado y la consolidación del financiamiento bancario, están redefiniendo las condiciones de rentabilidad en el mercado inmobiliario. Esto supone también desafíos estructurales y oportunidades emergentes, como la eficiencia en los sistemas constructivos y el desarrollo de residencias de marca.
Los sectores productivos afrontan la realidad argentina con una expectativa de mayor certidumbre para las proyecciones de sus inversiones. La estabilidad monetaria, la continuidad de una inflación de un dígito mensual y las alternativas que exploran las entidades financieras se constituyeron, en el último semestre, en la actualidad en la que operan los desarrolladores inmobiliarios. Sin embargo, y en el marco de ordenamientos pendulares de distintas variables y la salida del régimen del cepo cambiario, los costos de construcción atravesaron un nuevo incremento para proyectar, a corto plazo, un equilibrio en las condiciones en que se opera en el mercado. Sobreviene así el interrogante de qué tan sólidas son las actuales reglas de juego y por cuánto tiempo estarán vigentes el actual escenario crediticio.
Dos de los factores más influyentes en los desembolsos necesarios para desarrollar proyectos inmobiliarios tuvieron novedades en el último tiempo. La primera fue la consolidación de la apertura de importaciones, que habilita la posibilidad de encontrar alternativas para abastecerse de algunos insumos; los materiales han atravesado un aumento en el último tiempo (aluminio, vidrio).
En ese marco, Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), advierte para este medio que “se está evaluando la posibilidad de comprar en el exterior sobre todo las terminaciones, que afuera son mucho más baratas”. La otra es la nueva paritaria acordada por la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (UOCRA), ya homologada por la Secretaría de Trabajo nacional: 2,2% en dos tramos, con un aliciente de dos sumas fijas, cifras por debajo del índice inflacionario.
El incremento del valor de los terrenos aparece, también, como una variable significativa en el último tiempo. Este fenómeno se vio principalmente en los cascos urbanos de las principales ciudades del país, donde el metro cuadrado llegó hasta a duplicarse en lo que -desde el universo inmobiliario- explican como “una inercia contenida”.
Según un estudio de la consultora Econométrica, en zonas consolidadas de la ciudad de Buenos Aires el costo de construcción llega hasta los u$s1.887 por m2 en marzo de este año, mientras que la venta en pozo ronda los u$s2.397 por m2. Para dimensionar la reducción de la rentabilidad de los desarrolladores urbanos, el informe recuerda que construir en julio del 2018 requería de una inversión que se encontraba en torno a los u$s1.500 por m2, con una cotización de comercialización de u$s2.800 por m2.
“Se quitaron los subsidios y aparecieron los precios de mercado”, resume Ramiro Castiñeira, director de Econométrica, que explica para El Constructor que “la mano de obra era barata y algunos insumos estaban directamente subsidiados”. Si bien plantea que “se generó un impacto importante en el sector”, apunta que “toda la macroeconomía está estabilizando su escenario de valores y eso va a continuar así porque ya no hay emisión monetaria”.
La misma consultora concluye que para marzo del 2025 el margen bruto de rentabilidad llega al 27%, un descenso pronunciado si se observa el pico de la última década: en julio del 2020 esta cifra era de 138%, considerando la tasación de venta y costo de construcción. Tabakman amplía la interpretación de estos datos, señalando que la revalorización del valor del metro cuadrado no impacta fuera de los barrios más cotizados, en donde “sí se nota una tendencia a la baja por falta de rentabilidad de los proyectos”. En el segmento premium, coinciden las voces consultadas, el comportamiento inmobiliario es expansivo.
En contrapartida, el escenario crediticio es otra de las variables más observadas por el sector para costear el inicio de obra, pero también para los compradores: la consolidación de la oferta de crédito hipotecario ya tiene repercusión en algunas cifras del mercado. Según las estadísticas del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, el primer semestre del 2025 cerró con una suba del 45,1% en venta de viviendas, con un total de 59.672 operaciones en ese territorio. Dentro de esta cifra, 10.261 compras fueron afrontadas a través de hipotecas, es decir un 17,2%. Este último factor tuvo una suba aún más significativa, en torno al 597%, en comparación con las 1.718 ventas realizadas con esta herramienta en el período enero-junio del 2024.
Para observar estadísticas similares, el universo inmobiliario debe remontarse al 2018. “Argentina está recuperando el financiamiento bancario desde las cenizas y dentro de esa recuperación aparece el crédito hipotecario en particular. Hay una cantidad de operaciones que, solo por mes, superan todas las que se realizaban en el lapso de un solo año. No obstante eso, todavía tiene muchísimo margen para crecer, a medida que se estabilice la macroeconomía y sigan bajando las tasas de interés”, destaca Castiñeira. Sin embargo, los análisis en profundidad apuntan a que las compraventas que se concretan involucran a unidades ya existentes. “En los usados sí se percibe el efecto positivo y dinamizador de ese mercado”, plantea, por caso, Tabakman.
Fernando Álvarez de Celis, director de la Fundación Tejido Urbano, retoma ambas miradas: “Hay mucho stock de edificios construidos todavía. Si bien el efecto de los créditos es mucho, porque no había nada previamente, desde el punto de vista del total (del déficit de la construcción y del stock) es muy poco el alcance del crédito hipotecario, que recién está apareciendo y primero capta lo que es el mercado del usado”.
En conversación con este medio, el especialista interpreta que “el mercado de unidades todavía está elevado respecto al usado, que es la tendencia que está eligiendo la gente. Tenés que esperar un poco para que se solidifique el sistema de crédito, que me parece que va a aparecer sólo si tenemos cinco años de crédito hipotecario permanente. Hasta que eso no pase, es muy difícil que el dinero de los créditos vaya al constructor”.
El último informe de la organización que lidera Álvarez de Celis, titulado «Radiografía del financiamiento bancario para la construcción de viviendas», exalta el dinamismo que podría inyectarle el crédito al sector. “El desarrollo inmobiliario tiende a concentrarse en segmentos premium o donde el financiamiento es totalmente sustentado por la demanda al contado, limitando su escala y alcance. La intervención del sistema bancario permite reducir estas restricciones y fomentar una expansión más equitativa del mercado. Sin crédito, el mercado inmobiliario argentino opera muy por debajo de su potencial, desperdiciando oportunidades de crecimiento económico sostenido”, expresa el texto.
Según registraron en un estudio sobre 150 casos en la Ciudad de Buenos Aires, un proyecto inmobiliario tarda en concretarse cuatro años en promedio. “El crédito debería acelerar ese proceso, para dos años, máximo dos años y medio. Se pueden acotar más los tiempos si se definen bien en qué parte aparece el banco para financiar”, agrega Álvarez de Celis.
A esto se suma un informe realizado por el economista Federico González Rouco, que revela que en el primer cuatrimestre del 2025 más del 40% de las empresas constructoras declaró no buscar financiamiento externo. Aunque se mantiene en cifras constantes en el último año y medio, representa una suba pronunciada desde julio del 2020, cuando ese índice se ajustaba en torno al 10%. El correlato es que la estabilidad de valores dejó de ser la política más deseada por los desarrolladores para incentivar la inversión, para pasar a ser el acceso al crédito, que superó la línea del 20% en mayo del 2025.
“Aún no se perciben los efectos del crédito sobre los emprendimientos inmobiliarios. Los bancos no los quieren financiar ni tampoco a los compradores para entrar en pozo”, reconoce Damián Tabakman, escenario que contrasta con lo relevado por la Fundación Tejido Urbano: “Tradicionalmente, el pozo ofrecía un precio menor al de la unidad terminada, como contrapartida del riesgo y la espera que implicaba. Hoy, en cambio, cotiza por encima, porque anticipa una expectativa de revalorización futura”.
“La gente tiene un déficit habitacional muy fuerte y también un problema de dónde meter los ahorros. Esos dos formatos calzan justo con la unidad al pozo y con la necesidad de generar un sistema donde vos ponés tu inversión en una construcción y después también solucionás el tema de la vivienda o generás alquileres; hay una rentabilidad también atada a eso”, dice Fernando Álvarez de Celis.
En el horizonte aparecen otras alternativas para potenciar el margen de rentabilidad de los proyectos. “Se están empezando a estudiar proyectos de branded residences, pero es algo aún muy incipiente en nuestro país”, indica Tabakman sobre las asociaciones entre desarrolladores y marcas de lujo que ya se pueden ver en Buenos Aires luego de experiencias en ciudades como Madrid, Miami, Nueva York.
Por su parte, el director de la Fundación Tejido Urbano indica que “existe mucha fuga de los costos en la construcción que se podría mejorar con mayor eficiencia y no pasa solamente por el valor de los insumos. Pasa por mejorar el sistema constructivo y su organización, para volverlo más moderno y más barato”.
La redeterminación de gastos fijos -entre técnicos, legales y burocráticos-, o bien su licuación en grandes volúmenes; la adaptación a márgenes más bajos; la versatilidad para el encuentro de nuevos nichos que permitan diferenciar la identidad de cada desarrollador en un mercado que sostiene una fuerte competitividad, son todos factores que implican adecuación y creatividad y son bien conocidos por los desarrolladores inmobiliarios argentinos. La expectativa continúa sostenida en los nuevos pilares macroeconómicos. Mientras tanto, las herramientas expansivas ayudan a esperanzarse con un mayor espectro de posibilidades para continuar impulsando el mercado, cuya demanda continúa atada a un anhelo social, una reserva de valor y un símbolo de progreso.
Por Fernando Brovelli
