El refugio tradicional para inversores conservadores o poco avezados en finanzas en los últimos tiempos parece haber cambiado la ecuación a la hora de colocar los ahorros. Qué dicen los analistas y qué puede pasar en el sector.
Una recorrida por distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires muestra una proliferación de obras en construcción, algunas con claros signos de avance semana tras semana y otras virtualmente paradas o con ejecución muy lenta. Un fenómeno parecido podría repetirse en las grandes ciudades del país.
La pregunta que subyace es si la actividad de la construcción privada está atravesando un buen momento -o no- en función de esta diversidad en el ritmo de construcción que se observa.
Lo primero que hay que decir es que, en un contexto de freno casi total de la obra pública nacional desde hace un año y medio, hoy el motor de la industria de la construcción son iniciativas privadas y, justo es decirlo, también en parte algunos proyectos provinciales, con mayor impulso en los distritos más grandes y económicamente más ordenados.
Pero, además, este segmento de la economía hoy exhibe un fenómeno poco frecuente, al menos en Buenos Aires, que se traduce en dos caras de una misma moneda. Referentes de la actividad y analistas sostienen que la industria está lejos de atravesar un momento de expansión y explican que las obras que avanzan son aquellas en las que el precio de frenarlas es mayor al de terminarlas “aunque los números no cierren”.
El punto crucial es que en el último año el costo de la construcción se duplicó medido en dólares, mientras que las propiedades, si bien tuvieron una cierta actualización en los valores de venta final -que al cabo es el dato que más le interesa al desarrollador- ésta no compensa ni de lejos el incremento de los gastos de la edificación.
“El ladrillo es un bien a mediano y largo plazo y es lo más parecido al dólar en la mirada de los argentinos”, asegura Iván Szczech, titular del Grupo Szczech, que hoy está enfocado en la obra pública en provincias como Entre Ríos y Buenos Aires, además de desarrollar proyectos privados vinculados al sector energético. En ese punto se estima que el ladrillo históricamente fue una opción de inversión como refugio de valor para los argentinos, pero esta vez el panorama es distinto.
Inversores cautelosos
“Las compras de fideicomisos al costo se frenaron, porque el costo de construcción se multiplicó, subió 120% en el último año”, destacó Szczech. Y ante la consulta de por qué, pese a ello, hoy se ven tantas obras en ejecución, el empresario explicó que eso “depende del nivel de avance que tenga cada proyecto”.
Las construcciones que avanzan “son las que estaban en marcha o habían acopiado materiales, entonces pueden trabajar y terminar para poder vender las unidades”, advirtió. Pero señaló que “si estás en un 30% del desarrollo, estás en un problema”.
José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, propone una mirada distinta del ladrillo como inversión, ampliando el foco del análisis a propiedades usadas, que muchas veces se venden para ser reformadas. “El ladrillo sigue siendo una opción para apostar, pero quizás hoy hay que mirar mejor el momento y la oportunidad”, señaló.
En este punto, explicó que tal vez hoy no son tan redituables los emprendimientos al costo, “porque el encarecimiento de la construcción subió mucho”, pero sí el mercado de usados, especialmente hablando de los que están habitables “que puedan ser objeto de crédito”. Ahí hay otra punta interesante para entender hacia dónde va el negocio.
Consultado sobre la actualidad de los fideicomisos al costo, las famosas inversiones desde pozo, “no se puede decir que haya un parate, pero depende mucho de la estructuración del fideicomiso”, detalló Rozados.
Este tipo de fideicomisos fueron muy afectados después de la devaluación de diciembre de 2023, al punto que aquellos que entraron con un compromiso de pagar determinada cantidad de dólares mensuales “están renegociando y les piden refuerzos”, porque hoy con el valor de la cuota anterior no alcanza para que la obra avance.
En este sentido, y observando lo que pasa en la activdad inmobiliaria, es decir en el eslabón final de la cadena de valor, Rozados apunta que “el mercado está dinámico, mejoró el crédito hipotecario para el usado y los precios están atractivos”.
Y hay un dato más que podría impulsar eventualmente a todo el segmento y es que “el poder de compra de los salarios en metros cuadrados mejoró, al punto que está por encima de 2022 y 2023”. “El ingreso promedio por RIPTE está en unos 1000 dólares y el metro cuadrado de un usado puede arrancar en los 1500/1600 dólares en CABA, hasta antes de la devaluación el salario por RIPTE era de 300 dólares y el usado estaba en 1400 dólares”, compara el experto.
Atraso cambiario
Para Szczech la situación que atraviesa la industria de la construcción “tiene que ver con el atraso cambiario” y destaca que “la solución vendría por una apreciación de las propiedades usadas, que termine después impactando en el valor de las unidades nuevas”. La otra opción para dinamizar a la construcción es “que se diera una devaluación del peso, algo que no va a pasar”, consideró José Rozados.
En relación a la suba de costos de la construcción, el economista Ricardo Delgado, presidente de la consultora Analytica, sostiene que hay algunos datos recientes interesantes como la baja de los precios del aluminio que anunció Aluar, un insumo muy importante en el rubro, y “empiezan a aparecer algunas alternativas de importación de insumos en China, por ejemplo, métodos constructivos de viviendas más rápidos”.
Consultado sobre si la estabilización de la macro en algún punto gatilló esta apreciación del peso y el encarecimiento en dólares de las obras, Delgado fue categórico: “Uno no puede decir que la mejora de la macro complica al sector. Al contrario, la normaliza y permite que, en distintos segmentos, en algún momento empiece a aparecer el crédito, tanto crédito para iniciar proyectos, como hipotecario de manera significativa”.
Al respecto, pone sobre la mesa la experiencia de hace unos años cuando se intentó avanzar con la financiación atada a las escrituras con actualización por UVA (Unidad de Valor de Adquisición) para las unidades terminadas.
“Ni siquiera en el período anterior, digamos 2017-2018, se pudo recomponer vigorosamente la entrega de préstamos. Para que pueda desarrollarse con regularidad y normalidad esta actividad se necesita básicamente crédito, porque tiene proyección a largo plazo”, sentenció Delgado.
Dólares del colchón
Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), señaló que las obras continúan su marcha, no hay trabajos paradas y que, en todo caso “lo que bajó es el ritmo de construcción, porque el costo subió y los precios de venta no acompañan”.
Pese a ello, “somos muy optimistas en que las cotizaciones de las unidades subirán si el crédito ayuda”, expresó, aunque esto no sería de forma inmediata, sino que se notaría en el mercado tal vez a mediados de 2026.
Sobre la posibilidad de que los llamados dólares del colchón se vuelquen en parte a la inversión en nuevas construcciones o compra de propiedades como pretende el Gobierno, Tabakman se mostró entusiasta, a partir del acompañamiento que trae el proceso de normalización de la macroeconomía.
“Hay expectativas, pero falta que el Congreso apruebe algunas leyes”, dijo en relación a la modificación de la Ley Penal Tributaria y el Régimen Penal Cambiario, incluidos en un proyecto de ley enviado por el Ejecutivo al Congreso a comienzos de junio.
“Hace falta mucho crédito y, así y todo, la situación del sector no va a cambiar hasta mediados del año próximo”, afirmó Tabakman. Y se quejó de que “no hay financiación para el desarrollador”, que es la pata que falta para que el sector despegue.
Securitización, asignatura pendiente
Hace unos meses el Gobierno autorizó la securitización de carteras basados en créditos hipotecarios UVA para poder tomar fondos del mercado de capitales y ampliar los préstamos al sector y eventualmente extenderlos a la industria, pero todavía no se avanzó.
“Esta posibilidad está habilitada pero todavía no se ve y tampoco lo vamos a ver este año”, dijo José Rozados y agregó que “los bancos necesitan dar vuelta la rueda de la suba de tasas”.
Coincide Iván Szczech sobre este punto y dice que “las entidades financieras no están pudiendo avanzar con la securitización en el mercado de capitales, algo que habría que fomentar apelando a los fondos de pensión”, como en otros países.
El economista Camilo Tiscornia, director y socio de C&T Asesores Económicos, rescata que hoy “hay demanda por créditos hipotecarios, con lo cual hay un tema y es que se pueda terminar de mejorar la disponibilidad de fondeo para los bancos”. En su opinión, esto se dará en la medida en que siga adelante la normalización de la macroeconomía.
Sin embargo, y aun valorando que el ladrillo sigue siendo una alternativa de inversión, hoy empieza a ser una opción un poco más selectiva. “Habrá que ver bien en qué lugares hay todavía valor como para generar ese negocio”, considera el economista.
Al respecto, hasta hace unos años la construcción era un tipo de negocio que muchas veces se hacía aprovechando grandes devaluaciones, cuando el gasto de edificar en el momento bajaba muy fuerte, entonces se podía hacer una diferencia importante, explica.
“No es lo que pasa hoy en día, no hay una expectativa de gran devaluación, con lo cual la rentabilidad es bastante más acotada y el costo está alto, con lo cual es doblemente negativo”, apunta Tiscornia. Hoy el ladrillo sin crédito y con valores elevados “no parece que tenga una perspectiva de un rendimiento muy alto y muy rápido, que tal vez es lo que ha pasado en otros momentos”.
