Por ANALÍA CABALLERO – En medio de vertiginosos cambios de las reglas de juego a nivel regulaciones y medidas económicas, desarrolladores y constructores recalculan el camino a seguir. Analizamos la esperanza de los créditos hipotecarios y expectativas de nuevos negocios.
Como en todo mercado, las variables que definen costos y tendencias dependen de diversos factores que interactúan y se influyen mutuamente. Para la construcción en la Argentina de 2024, los parámetros más relevantes sin dudas son las decisiones presupuestarias gubernamentales, el costo laboral, la inflación en dólares para adquirir materiales y maquinaria de ser necesaria, y las posibilidades de acceso a la vivienda ya sea para compra o alquiler —lo que estimula que haya nuevas unidades disponibles—; todos elementos que a su vez tienen repercusión directa en el valor promedio del metro cuadrado construido.
Descartado por el momento el grueso de la obra pública a nivel nacional, los desarrolladores se enfrentan no solo al desafío de seguir en el negocio sino también de ganar espacios que puedan surgir de la demanda privada, tanto de necesidades de vivienda para individuos como de empresas que busquen adquirir unidades como forma de inversión.
Por un lado, los datos de la actualidad. La derogación, en diciembre, de la Ley de Alquileres y la incipiente reactivación de los créditos hipotecarios en algunos bancos —entre ellos el Banco Hipotecario, el Banco Ciudad, el Banco Nación y el Supervielle— comenzó a mostrar sus primeros efectos en el mercado inmobiliario.
El último relevamiento de la plataforma Zonaprop señala que abril fue el mes con la mayor suba mensual en el precio de venta de propiedades en los últimos seis años en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Según el reporte, en el primer cuatrimestre de 2024 el aumento acumulado es de 1,9%, mientras que en la comparación interanual los precios ascienden un 2,5%. El precio de venta de las propiedades aumentó 0,8% por metro cuadrado en abril (unos US$ 2.219 promedio) lo que significa la suba más alta desde el mismo mes de 2018.
Otro dato fundamental: en el primer cuatrimestre de 2024, el costo de construcción medido en dólares se incrementó de 40,4%; es decir un 34,9% por encima del promedio 2012-2023.
¿Se abre una ventana?
En medio de todo esto, y antes de lo que muchos arriesgaban, reaparecieron los olvidados créditos hipotecarios. El cambio de juego para la liquidez de los bancos, que vieron casi desaparecer la probabilidad de poseer mayoritariamente deuda pública, volcó la mirada de ese sector hacia lo que era una de sus actividades fundamentales: prestar dinero.
El puntapié inicial fue dado por el Banco Hipotecario, el 23 de abril, al anunciar una nueva línea de créditos hipotecarios UVA que ya entró en vigencia. Le siguieron el Banco Ciudad -por ahora el más amable, ya que ofrece préstamos a 20 años que ajustarán por UVA más 3,5%- , el Supervielle y Banco Nación, quien ofreció un tope máximo de 105 mil UVAs.
Sin embargo, la realidad es que la mayoría de quienes necesitan vivienda propia también tienen salarios bajos: el único índice que todavía parece relegado en comparación con los aumentos del costo de vida.
En diálogo con El Constructor, Patricio Lanusse, Director de Relaciones Institucionales de EIDICO y Prosecretario de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), señaló: “En este contexto de fuerte inflación y con un dólar en baja, es muy difícil realizar una planificación y una propuesta de desarrollo al costo tanto para proyectos de viviendas como de barrios privados. Hoy el producto casi terminado, o terminado, representa una oportunidad. Habría que esperar a ver cómo se presenta la macroeconomía en el corto plazo. Si en los próximos meses la inflación empieza a desacelerarse y el dólar empieza a acomodarse nuevamente, va a volver a ser un año atractivo para los desarrollos al costo. Ya sea para inversores o consumidores finales, la alternativa de una vivienda o un barrio privado al costo es siempre una buena opción, porque uno va pagando la propiedad en pesos y cuando la vendés, lo hacés en dólares”.
Sobre la vuelta de los créditos hipotecarios, Lanusse apuntó que “siempre es buena noticia para el país y la economía en general, porque es señal de condiciones macro más estables. Si surgen créditos con tasas razonables, ayudarán al sector de la vivienda y a que mucha gente acceda a su casa. Como desarrolladores apoyamos el crédito dirigido al desarrollo, a los proyectos nuevos y la construcción”.
El impacto que puede generar el estímulo a las nuevas inversiones en el sector privado no es menor para la economía argentina. “El desarrollo vertical y suburbano es un potenciador de la economía en empleo e inversión. Es importante que además del crédito al ‘usado’ haya opciones de financiación para el desarrollo” aseveró Lanusse.
Y amplió: “por ejemplo; emplear alternativas de financiación nuevas, como fue en su momento la Comunicación 6250/17 del BCRA que flexibilizó garantías para nuevos desarrollos, permitiendo tomar deuda para adquirir unidades en desarrollos nuevos o en curso, garantizados con contratos de fideicomiso o boletos. Algunos bancos en su momento también generaron créditos ‘puente’ para nuevas viviendas en loteos. Y por último, el régimen de regularización de activos o blanqueo, que permita aplicar inversión a inmuebles a construirse y nuevos, puede ser otro gran disparador. En mi opinión, el último blanqueo de capitales estaba bien pensado, pero tuvo poca aplicación por falta de confianza. El sector podría tener un gran disparador con el blanqueo para desarrollos y nuevas obras”.
Respecto del blanqueo, parte del paquete fiscal aprobado por diputados hace unos días, el periodista Mariano Boettner, especializado en Economía, detalló a El Constructor:»Uno de los elementos distintivos de este blanqueo, particularmente en comparación con el de 2016/2017, es que la ventana para exteriorizar sin pagar el impuesto especial es más generosa. Así como en aquel blanqueo se permitió, aproximadamente, un umbral de 70 mil dólares sin costo, en el que se discute en el Congreso será de 100 mil dólares, sin restricciones”.
Y en cuanto a potenciales beneficios para el sector de desarrollo y construcción, Boettner apuntó que “también se permitirá blanquear sin costo sumas mayores si al monto se lo deja estacionado en el sistema financiero local hasta fines de 2025, o se invierte en un menú de opciones que tiene que reglamentar el Ministerio de Economía y que todavía no se conocen. Una opción, al mirar el espejo del blanqueo del 2016/2017 (que fue el más grande de la historia argentina) es que haya alternativas para invertir en construcción a través de fondos comunes. Habrá que esperar la letra chica para ver si el gobierno apunta en este caso a lo mismo. Sería una noticia positiva para un sector golpeado en los últimos meses por el freno en la obra pública y el encarecimiento del costo de la construcción medido en dólares».
Entonces, ¿qué condiciones deberían darse para que el sector levante cabeza?. “Hoy pareciera que el gobierno no tiene fondos para obra y vivienda pública. Ojalá esto sea una oportunidad para generar una mayor articulación público-privada; que las obras de infraestructura que necesita un municipio, puedan articularse con nuevos desarrollos”, observó Patricio Lanusse.
Claro es que se necesitan ciertas condiciones para que el rubro dé muestras certeras de reactivación, y el sector tradicionalmente dedicado a la construcción y desarrollo privado está atento. “Los desarrolladores muchas veces hacemos obras externas a los desarrollos por pedido de los municipios: viales, conexiones de servicios de gas o electricidad, espacios públicos comunes recreativos . Además, somos generadores de vivienda. Sin duda podemos aportar si tenemos marcos adecuados y ágiles, innovadores”, aseguró el directivo.
Y cerró con ejemplos concretos: “La figura de ‘lotes con servicios’, que podría usarse en provincia de Buenos Aires mediante la ley provincial de Hábitat, ha tenido poca aplicación y es un mecanismo para generar lotes accesibles a bajo costo e incluso plantear que los desarrolladores hagamos un loteo y también la vivienda para sectores medios bajos. Hoy mucha gente en conurbano compra derechos posesorios, en loteos sin servicios, que difícilmente podrán escriturar. Con condiciones adecuadas, muchos desarrolladores incursionaríamos en dicho segmento. Lo mismo que poner en valor mucha tierra del Estado Nacional en desuso, donde podríamos generar infraestructura de vivienda, servicios comerciales, educativos y de salud”.
