Por Lautaro Fernández Elem – Ricardo Inti Alpert es un estudioso del desarrollo laboral, habitacional y económico en general. Desde hace tiempo trabaja una agenda que propone la transformación de la iniciativa constructora a gran escala.
Aprovechando un momento que considera propicio a nivel macroeconómico, ve en cada provincia y municipio una alta responsabilidad en las políticas de uso del suelo. Crédito, desarrollo y vivienda como ejes centrales de un análisis que le acercó al presidente Milei en distintas ocasiones. El Constructor dialogó con Alpert para conocer su mirada sobre el contexto que atraviesa el sector en el país y el rol del Estado para su desarrollo.
¿Cómo te identificas o te definirías?
Me identifico como una persona muy satisfecha con su vida, tratando de ayudar a que los demás también la pasen bien. Soy alguien que tiene la suerte de haber encontrado una vocación. Sensible a los problemas de desempleo, falta de oportunidades, falta de desarrollo que sufre mucha gente y estoy muy expectante de los cambios de época que estamos viviendo.
¿Qué ves que haya que modificar en este proceso tan profundo a nivel nacional?
Debería ser corregida esa idea de que el Estado sensible es necesariamente insolvente. Vas a Dinamarca, Noruega o Países Bajos y te das cuenta de que esos países que admiramos tienen estados mucho más sensibles que el nuestro y son absolutamente solventes. No hay una relación directa entre gasto público y desarrollo. Las políticas públicas no implican necesariamente gasto público.
¿Qué implica eso en la Argentina?
Argentina tiene que construir un millón de viviendas nuevas y mejorar 2 millones de unidades ya existentes en 15 mil barrios que necesitan poner en valor agregando redes de servicios públicos tarifados y un equipamiento urbano integral, que genera más valor que el costo de la inversión. Considero que esto debe ser una política pública pero no puede ser hecho con presupuesto público; y ese es el cambio de paradigma: institucionalizar el desarrollo sin que el Estado se ponga en rol de financiador porque ese modelo es un fracaso.
Ahí es donde tienen un rol fundamental los estados municipales…
Hoy tenés a los bancos llenos de dinero que no saben a quién prestar y que no pueden prestarlo para algo “no documentado”. El dinero de los depósitos bancarios solo se puede prestar a sujetos y para objetos de crédito consistentes, o sea “bien de papeles”, pero no es fácil encontrar un municipio que conduzca a la población de su distrito para ir a buscar el dinero necesario, o sea, que firmen papeles. Simplemente deben firmar planos, generar proyectos urbanos y dejar de tardar meses y/o años para que un proyecto tenga sus números de partida, aunque sean provisorios y hasta que los perfecciones cada provincia.
Este es el tema en donde hay que innovar; los intendentes tienen que acompañar a sus comunidades en el acceso al capital necesario para desarrollar y/o construir. El eje de todo está ahí.
Recientemente recorrí el corredor Bancalari – Benavídez. Es un camino muy interesante, hecho en su momento por un desarrollador, Jorge Urruti, que logró convencer a un ex intendente de Tigre de que, si se le permitía a los vecinos hacer un camino al borde una vía, podían poner ellos mismos el dinero.
En su momento, el intendente Ubieto les dijo que si él no estaba obligado a expropiar nada, no tenía ningún problema e iba a ayudar. Entonces, un grupo de desarrolladores locales del área hicieron este corredor con 10 millones de dólares de inversión. Eran un poco menos de entrada pero después se agrandó la operación porque obviamente se disparó Nordelta y hoy hay 10.000 millones de dólares en valuación de todo lo que se construyó alrededor del corredor.
Ese es un modelo con el que en 6 meses podemos lograr el pleno empleo del sector de la construcción sin un centavo de costo fiscal. Es lo que hay que hacer entre empresas, gremios, bancos e instituciones públicas que sólo deben poner calidad institucional, seguridad jurídica, igualdad ante la ley… Y dejarnos hacer lo que hay que hacer.
Entonces, con el modelo que describís, ¿el Estado encontraría desarrollo sin tener que gastar la plata que no tiene?
El rol del Estado, tal vez, es crear mercado. Crear un mercado inclusivo que genere ingresos como los impuestos cobrando ABL, cobrando rentas provinciales. El corredor Bancalari – Benevídez hizo un negocio genial para el Municipio, la Provincia y, en definitiva, el Estado Nacional, sin embargo el sector público no puso absolutamente un peso. Con una buena regulación se pueden hacer inclusive nuevas áreas urbanas consolidadas. A mí me encantaría que fueran barrios más abiertos que cerrados, pero eso es una cuestión de preferencia personal, y una discusión muy menor. Desarrollar, ya sea, edificios en altura o casas bajas, es una discusión secundaria si se hace el proyecto. Es decir, no está bien o mal una cosa u otra; lo que está mal es seguir pensando que el Estado o las empresas son un problema cuando son herramientas complementarias si se las usa bien.
Mal es que la gente no tenga donde vivir, los trabajadores no tengan donde trabajar, los constructores no tengan qué construir. Y lo más absurdo de todo es que los bancos no tengan a quién prestarle dinero.
Haces mucho hincapié en el hecho del crédito bancario y la disponibilidad de recursos, ¿por qué?
Los depósitos no prestados se están invirtiendo en LEFI y LECAP, y el costo anual de subsidiar ese ahorro es de 12.000 millones de dólares. Estamos pagando el costo equivalente a 400.000 viviendas por año de 30.000 dólares cada una. Hasta diciembre era mucho peor porque eran 500.000 viviendas equivalentes y además teníamos una crisis estanflacionaria por la emisión descontrolada. Por suerte eso se corrigió desde las elecciones.
Hoy sigue habiendo 30.000 millones de dólares en ahorros en pesos que no llegan a la inversión. Los intendentes y los gobernadores pueden tener un rol muy destacado que no están cumpliendo en lograr que ese dinero aceite la economía real en beneficio de todos.
Hay una provincia que hizo un cambio interesantísimo de paradigma, que es la provincia de Santa Fe. Haber pasado de la idea del subsidio a la idea del crédito, el tema es que lo hacen con recursos propios muy escasos.
Entonces, ¿qué hay que hacer?
Hay que hacer mil emprendimientos, de mil departamentos; que la gente seria de los Estados provinciales y municipales deje de decir “Caputo dame plata para obra pública” y diga, “¿cómo hacemos esto en seis u ocho años?”. Digamos, con un 15% de ese objetivo anual, la infraestructura de un millón de viviendas nuevas y en esos 15.000 barrios que hay que transformar, más otras dos millones de obras pequeñas, se pulveriza el desempleo en la Argentina. Así se generarían dos millones de puestos de trabajo si se hace eso de a poco.
En el país tenemos grupos de técnicos y profesionales muy poco capacitados que siguen creyendo que hay que tener y gastar dinero para entregar trabajos, sin entender que la riqueza es el fruto del trabajo. Hay que ver cómo logras tener un objetivo productivo en el marco de un ordenamiento macroeconómico que nuestro pueblo ya logró en nueve meses.
Buscar dinero en el mercado de capitales para poder hacer mejoras en corto plazo y pagarlas con tasas bajas, a mediano plazo, mediante una contribución por mejoras, es absolutamente posible.
¿Lo proponés en espacios vacantes o también en ciudades y tramas ya densificadas?
Ambos. Hay gente que todavía piensa que un subte bajo Avenida Córdoba es carísimo, porque no termina de ver lo que es la conversión: de todos los terrenos y espacios aéreos vacantes a lo largo de esa traza tal vez 15 cuadras para un lado y para el otro, en el marco de regular obviamente el impacto. Quiere decir que, si yo en un terreno de 1.000 metros amplío el FOT [Factor de Ocupación Total], en 2 puntos produzco 2 millones de dólares de ganancia. En este panorama, uno se lo puede dejar al propietario y el otro a la inversión necesaria en el subte.
Otro ejemplo, 30 puentes sobre el Riachuelo. Los puentes parecen caros hasta que empezás a reconocer la revalorización inmobiliaria que generan. Hoy, 30 puentes sobre el riachuelo se harían con menos del 10% del valor que generan, por lo que es un simple diseño tecno político, económico financiero, pero no un problema de recursos económicos que están disponibles.
Ese tipo de puente en medio de una ciudad, como los de La Cañada en la ciudad de Córdoba, cuestan una fracción de lo que generan como valor. Por lo tanto, vas a buscar dinero al mercado de capitales para poder hacer las mejoras en corto plazo y lo pagas como tasas institucionales bajas a largo plazo mediante una contribución por mejoras mediante el recupero. No solamente es gratis, sino que, al ‘tomador’ de decisión, que serían los Estados involucrados -en el caso del estado de la Ciudad de Buenos Aires, los tres estados municipales-, Nación y Provincia de Buenos Aires les resultaría aliviador. En esta línea surge una gran pregunta que es: ¿Por qué no estamos haciendo esos 30 puentes?
Esto hacen los países que nosotros admiramos y nosotros no lo hacemos, nos dedicamos a pelearnos.
¿Cómo ves a la Argentina en la que planteás construir?
No merecemos seguir así. Con un 70% de los chicos menores viviendo en la pobreza, es nefasto que una persona que pudo tener un estándar de vida interesante, con un buen auto o una linda moto, salga a la calle con pánico de que le roben. Es tan absurdo como tener 17 años y creer que vas a ser un desocupado estructural toda tu vida.
Tenemos que sacar la cabeza del pozo como país. Me parece que un paso importante ya se dio, esa es mi cosmovisión. Ahora el punto es qué viene después. Ya salimos de la idea de sacarle dinero a uno para darle a otro pero falta desarrollar una idea clara de cómo hacer que cada familia se capitalice seriamente.
Entonces, decís que los capitales están, pero falta la articulación para su acceso tanto de usuarios como de desarrolladores
Repito: tenemos 30.000 millones de dólares de ahorro en pesos en bancos que no tienen a quien prestarlos, por lo tanto, se lo prestan al Estado, que somos todos nosotros; y pagamos 12.000 millones de dólares por año para que ese dinero no se vaya al dólar.
Llevemoslo a La Matanza para tener agua potable, cloacas y viviendas, llevémoslo a Moreno, a Escobar, a Pilar. Hay cantidades de ciudades que necesitan ser hechas y a eso se dedican los lectores del periódico El Constructor.
Los intendentes y los gobernadores, que son los que realmente tienen la potestad de la planificación del uso del suelo, ahora que el Estado Nacional generó un marco estabilidad y que se da la existencia de crédito, se tienen que hacer cargo y lo tienen que usar. No para endeudar a los estados locales, sino para facilitarles el financiamiento a sus comunidades y empresas. Ahí está el eje, el resto son detalles.
Tres millones de familias argentinas haciendo una pequeña obra generarían tres millones de puestos de trabajo, y Argentina podría hacer todas sus reformas estructurales con equilibrio fiscal y sin tener ninguna duda de que resolvería el 100% de los problemas sociales de desempleo por falta de inversión.
