El Constructor dialogó con los principales protagonistas de la inversión privada en construcción y desarrollos. Coinciden en la evaluación de lo que ha sido 2024 y en una visión positiva respecto al próximo año. Los créditos hipotecarios, la estabilidad económica y las medidas del gobierno nacional son argumentos para confiar en este optimismo.
Tras un año de gobierno de Javier Milei, el panorama de la industria inmobiliaria tomó otro color bastante menos opaco del que venía arrastrando. El giro radical de las políticas impulsadas para dinamizar el sector de obras privadas viene dando sus frutos, pues los números cuentan una historia de reactivación: en la Ciudad de Buenos Aires, el mercado de compraventa de inmuebles dio un salto notable en octubre. Las escrituras crecieron un 31,3% en comparación con el mismo mes del año anterior, alcanzando 5.987 registros. Además, el dinamismo se sintió también en el contraste mensual, con un incremento del 16,1% respecto de septiembre.
Así, el monto total de las transacciones no se quedó atrás: marcó un asombroso aumento del 232,1%, al sumar $635.115 millones, según datos recientes del Colegio de Escribanos de CABA. Sin duda, un respiro para un segmento que ya comenzó a despertar de su letargo.
DERRAME HACIA LA CONSTRUCCIÓN
En ese escenario, el impacto de ciertas medidas, tales como el blanqueo de capitales en los desarrollos privados, “ha inyectado liquidez al mercado inmobiliario”, asevera Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI). Esta “decisión” les permitió a inversores que tenían capitales fuera del sistema ingresarlos y regularizar esos fondos, o destinarlos a proyectos en desarrollo.
“La afluencia de capital ha dinamizado las ventas y sería lógico que también acelere la construcción, facilitando la financiación de nuevos emprendimientos”, aduce el empresario. Por otro lado, la reactivación de los créditos hipotecarios, tras años de estancamiento, “ha ampliado el acceso a la vivienda, incrementando la demanda de propiedades y estimulando a los desarrolladores a iniciar nuevos proyectos para satisfacer esta creciente necesidad”, remarcó.
Aunque es cierto que el impacto de estas medidas en los desarrollos privados “todavía es incipiente: si bien muchas personas ya depositaron fondos en los bancos, aún no se observa un derrame significativo hacia la construcción”, confirma Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), y agrega: “Estamos trabajando para canalizar ese capital hacia nuevos proyectos, conscientes de que estas inversiones son fundamentales para dinamizar el sector”.
La mayoría de los especialistas consultados destacan que, al menos por ahora, el impacto no fue tan grande: “Obviamente sí se vendieron algunas unidades más en obra, pero el real estate, en este caso, compitió con un abanico de opciones que van desde quedarse con el efectivo, hasta alternativas financieras u otro tipo de activos”, diferencia Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.
En lo que sí coinciden algunos de los protagonistas del sector es en que aún no ha “explotado” el mercado por ventas a través de crédito, y en que una vez que la macroeconomía se estabilice y el valor de los UVAs se torne previsible y acompañado de una baja de tasas por la competencia entre bancos, nos encontraremos con un gran número de operaciones de compraventa.
En concreto, se aprecia el avance de la oferta bancaria y la demanda de créditos día a día. De hecho, “las cifras demuestran que la cantidad de operaciones con crédito vienen creciendo. Se espera que en 2025 el crédito hipotecario sea una sorpresa por los números que se van a ir viendo entrando el año”, remarcó Gómez Picasso.
Pese a ello, para el director institucional de la asociación civil Alianza Urbana, Santiago Levrio, por el momento el impacto de estas medidas fue ‘casi nulo’. “Si bien hubo consultas, como era de esperar, ya que nunca fue un impedimento para invertir en desarrollos, los que exteriorizaron activos fueron de un perfil más de mercado financiero que de mercado inmobiliario”, afirmó; asimismo, agregó: “de forma indirecta, la mejora de los activos financieros termina dejando incluso más oportuna la inversión inmobiliaria”.
En cifras concretas, en el décimo mes de 2024 se registraron 944 escrituras formalizadas con hipoteca, lo que marcó un impresionante crecimiento. Esto representa un salto del 300% en comparación con el mismo mes del año pasado y un aumento acumulado del 113% a lo largo de 2024, alcanzando un total de 2.914 hipotecas.
Así las cosas, “las operaciones con crédito hipotecario ya representan el 16% del total y la cantidad de operaciones de venta se acerca a las de octubre del 2017 en pleno boom de los créditos UVA de Macri, pero con menor participación hoy del crédito, lo que genera excelentes expectativas”, destacó el presidente del Colegio de Escribanos porteño, Jorge De Bártolo. En esta misma línea, brindando un panorama positivo, expresó: “Volvemos a tener récord: el mejor mes de los últimos 78 meses y casi llegamos a 6.00 escrituras. Refleja claramente una nueva etapa del mercado inmobiliario y ahora con un empuje del crédito hipotecario que rozó las mil hipotecas”. Con este nivel asegura que “vamos a superar las 50.000 compraventas en el año y nos permite tener confianza para un 2025 con un escenario más previsible”.
Los guarismos del mercado inmobiliario en la provincia de Buenos Aires, por su parte, también mostraron un notable crecimiento: fue el mejor octubre de los últimos 7 años, marcando un cambio de tendencia en el sector. Según el Colegio de Escribanos bonaerense, se registraron 11.213 escrituras, el número más alto del año, lo que representa un aumento del 15,25% en comparación con las 9.729 registradas en octubre de 2023.
Como resultado, el mercado inmobiliario muestra signos de recuperación, especialmente en segmentos residenciales y comerciales. La demanda de viviendas “ha aumentado gracias a los créditos hipotecarios, mientras que el sector comercial se beneficia de la lenta, pero paulatina, reactivación económica, luego de una recesión enorme”, distingue García Malbrán. Sin embargo, el mercado de oficinas enfrenta desafíos debido a cambios en las modalidades de trabajo, como el teletrabajo, que han reducido la demanda de espacios tradicionales”.
NUEVO IMPULSO PARA EL MERCADO
Otra novedad que tuvo el mercado a fines de noviembre de 2024, tras la “sacudida” por eliminación del Plan Procrear, fue la oficialización de la implementación de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en desarrollo. Desde la CEDU y la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV) celebraron esta medida en un comunicado pues “debe ser considerado como un hecho fundacional de una nueva etapa para facilitar el acceso a la vivienda en el país”.
El Decreto 1017/2024 publicado en el Boletín Oficial marca que “las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias”. Gracias a esto, “se abrirán las puertas al financiamiento bancario a largo plazo para compradores en pozo, hoy inexistente”, según se añade en el comunicado.
Párrafo aparte, el secretario de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda de la Nación, Rodrigo Aybar, había aclarado en una entrevista que la decisión de cerrar las líneas del Plan tiene que ver con que se trata de “la desarrolladora más grande, ineficaz e ineficiente del país y no tenía sentido darle continuidad a esta política”. Y sumó: “La gestión anterior dejó de manera muy irresponsable obras en ejecución por más de $2 billones de saldo a ejecutar, lo que equivale a más de 11 presupuestos, tomando como base los $180.000 millones que tenía este año”. Adicionó, asimismo, que “el programa se volvió poco eficiente, generando demoras en los plazos de los proyectos, incluso de años”. Y remarcó que muchos tienen plazos de ejecución de 12 o 14 meses, con ejecución promedio mensuales del 7% u 8%, pero el tiempo se extendía en promedio hasta 33/40 meses, con ejecución del 2,5% a 3% mensual. Es decir, “nunca deberíamos hablar de obras sin terminar, si hubiesen cumplido los plazos originales”, declaró el funcionario.
En palabras sencillas, estas hipotecas divisibles permiten que los desarrolladores financien proyectos en construcción y, a medida que se venden las unidades, la deuda se asigna proporcionalmente a cada una. Esto facilita “la financiación de proyectos desde etapas tempranas, reduce el riesgo para los desarrolladores y promueve la inversión en nuevos emprendimientos”, ejemplifica García Malbrán.
Además, esta medida ofrece a los compradores la posibilidad de acceder a créditos hipotecarios para unidades en construcción, ampliando el mercado y dinamizando la industria de la construcción, y también desregula la rigurosidad documental requerida, lo que determina que con boletos de compraventa pueda respaldarse una hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Así, la herramienta crédito hipotecario “es lo mejor que le puede pasar a quien no posee vivienda. Este es el camino”, sentencia Gómez Picasso, y advierte que no considera que en el corto plazo las hipotecas divisibles sean algo tan central para los bancos: “Hay que tener en cuenta todo el potencial de demanda que tienen para créditos hipotecarios tradicionales. Sí creo que va a caminar antes lo de hipotecas a partir de boletos de compraventa, sobre todo para los terrenos y casas del GBA en barrios y countries que aún no tienen escrituras”, señaló.
En sí, los créditos hipotecarios, aunque accesibles en el mercado de usados, “no han generado aún un impacto tangible en los emprendimientos”; pero “la reciente implementación de hipotecas divisibles podría cambiar este panorama, facilitando el financiamiento a largo plazo y haciéndolo más inclusivo”, afirma Tabakman.
De todos modos, esto constituye “un gran aporte para el desarrollo del mercado de créditos hipotecarios, que impulsará la inversión privada en el ámbito inmobiliario con la consiguiente reactivación económica y productiva en el país, cuestión que ya tiene basamento con la reducción de la inflación y la estabilización del tipo de cambio, lo cual conllevará en un tiempo a la necesaria mejora de los salarios reales”, reflexiona Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
DEMANDA Y ESTABILIDAD ECONÓMICA
Inmersos en todo este escenario de por medio, los expertos consultados aseguran que el valor de las propiedades continuará subiendo, “especialmente si los costos de construcción y la demanda se mantienen en ascenso”, puntualizó Tabakman. Es que aún se encuentran por debajo de los promedios de 2017, y lentamente, se irán acomodando por la mayor demanda motivada por el blanqueo de capitales y la oferta de créditos hipotecarios.
De todos modos, este incremento estará condicionado por “la estabilidad económica, la inflación y las políticas gubernamentales que puedan implementarse para equilibrar el mercado”, define García Malbrán; quien además remarcó que este año, las propiedades “han comenzado a aumentar y recuperar su valor histórico, aunque luego de más de seis años de baja de los valores en dólares de los inmuebles”, para llegar al precio de mercado de años pasados “deberemos esperar al menos un año y medio”.
También es cierto que ha disminuido la oferta debido a la sanción del DNU 70/2023 respecto de la legislación de alquileres, que con las leyes anteriores (27.551 y 27.737) “desalentaban la oferta locativa y pasaba a la venta de inmuebles, pero a partir del 29/12/2023 se revirtió la situación y se fueron retirando los inmuebles de la venta, para pasarlos a la locación”, expone Abatti. Esto también influye en el aumento de los precios de venta, aunque con distintos porcentuales según las zonas de ubicación.
En números: este año los productos bien ubicados “crecieron un 14% en dólares”, según Gómez Picasso, por lo que él imagina un recorrido similar a ese porcentaje para ese producto los próximos dos años. “El segmento medio fue el más castigado, pero seguramente en 2025, con crédito hipotecario, la demanda hará crecer moderadamente los valores” opinó. No obstante, en estos fenómenos “no se conoce la magnitud ni mucho menos qué niveles de precios nos llevará este ciclo económico”, entiende Levrio. Pese a ello, no sería imposible pensar que, a finales de 2025, “tengamos los valores de propiedades de finales de 2017”, que “sería muy superior a lo que estamos viendo hoy. Siempre y cuando el ciclo de estabilidad se consolide y al mismo tiempo siga creciendo la participación de las hipotecas sobre el total de operaciones”, aclara.
POLÍTICAS, CRÉDITOS Y DESAFÍOS
Estas medidas, por otra parte, también se perfilan como herramientas para optimizar un problema de cuajo. La renovada oferta de créditos hipotecarios ofrecidos por los bancos, actualizados por UVA, a tasas que, si siguen bajando la inflación, seguramente también disminuirán, “mejorará el acceso a la vivienda, que hasta ahora era una misión imposible para los jóvenes, ya que las entidades bancarias no otorgaban préstamos debido a la desmesurada inflación imperante hasta hace unos meses”, asegura Abatti.
Indudablemente, las medidas tienen el potencial de mejorar de forma significativa el acceso a la vivienda, “especialmente con el modelo de hipotecas divisibles, que permite que más personas accedan a unidades nuevas con cuotas más accesibles, lo que abre el mercado a un segmento más amplio de la población”, declaró el presidente de la CEDU.
A pesar de ello, “para que este impacto sea sostenido, es fundamental consolidar el financiamiento bancario y garantizar la estabilidad económica que permita proyectar a largo plazo”. En sí, para reducir el déficit habitacional “es crucial ampliar el acceso al crédito hipotecario, fomentar el desarrollo de viviendas económicas y la creación de nuevos polos urbanos que desconcentren las áreas más saturadas”, agregó. Porque el acceso a la vivienda necesita dos condiciones básicas, salarios robustos y regulaciones que permitan la creación de oferta. En un año, “estamos viviendo una estabilización macro, lo cual es muy importante, pero no suficiente”, explica Levrio. La llegada del crédito “mejora las condiciones para el segmento clase media alta para arriba y la hipoteca divisible permite acercar a más actores al desarrollo inmobiliario”. Pero aún “los salarios en términos de capacidad de ahorro vienen de muy atrás” y, por lo tanto, “solo debemos confiar en que la actual tendencia vino para quedarse para decir que vamos hacia un acceso a la vivienda para más personas”.
Así dadas las cosas, la combinación del blanqueo de capitales y la disponibilidad de créditos hipotecarios “ha mejorado el acceso a la vivienda”, coincide el presidente de CAMESI. El primero de ellos “ha permitido a inversores ingresar fondos al mercado formal, mientras que los créditos hipotecarios ofrecen a las familias la posibilidad de financiar la compra de su hogar y dejar de alquilar”, expone. Aunque, para que esta mejora sea sostenible, “es esencial mantener políticas económicas estables y garantizar que los créditos sean accesibles y con condiciones favorables”.
Con el fin de disminuir el crónico déficit habitacional que aqueja al país, además, “es necesario implementar medidas de reducción drástica o eliminación de ciertos impuestos, como el IVA en los materiales de construcción”, resalta Abatti. Pero asimismo “crear incentivos fiscales a las inversiones inmobiliarias en zonas determinadas para que éstas se desarrollen”. Todo ello, también acompañado de “modificaciones en la legislación laboral”.
¿Cuáles son, en resumen, las medidas urgentes para reducir el déficit habitacional? Resulta fundamental implementar políticas de incentivo, “fomentar la construcción de viviendas sociales y accesibles mediante subsidios, exenciones impositivas y facilidades crediticias”, enumera el presidente de CAMESI. Pero, asimismo, destaca que se deben “promover alianzas público-privadas: colaborar con desarrolladores privados para la construcción de viviendas con créditos; fortalecer la obra pública: el Estado debe liderar proyectos de infraestructura y vivienda que generen empleo y aumenten la oferta habitacional, contribuyendo a reducir el déficit existente”. Además hay otra palabra mágica para aminorar este sempiterno “pagaré gubernamental”, según el fundador de Reporte Inmobiliario: “Crédito hipotecario”. Y se está yendo por ese camino. “La obra pública va por otro camino totalmente distinto al de la obra privada, la verdad es que al segmento privado le es totalmente indistinto lamentablemente si la obra pública camina o no”.
Lo cierto es que no existen medidas puntuales, “desde el lado de la demanda, dependerá de la macro; desde el lado de la oferta, debemos readecuar todas las regulaciones que rodean al alquiler para convertirlo en un negocio atractivo para el sector financiero que estará gustoso de tener productos de renta fija, hoy toda la regulación de alquileres está diseñada como una actividad de locación de servicios que hace inviable la llegada de fondos provenientes del ahorro en el sistema bancario y financiero”, aclaró Santiago Levrio; quien destacó, también, que hay que actualizar las regulaciones para que la renta inmobiliaria pueda competir con la renta financiera. Por último, “desde municipios y provincias, es muy importante eliminar los largos trámites de aprobaciones de nuevas construcciones y eliminar normas urbanas que impidan la densificación de zonas con infraestructura”, suma Levrio.
COMPRAVENTAS EN ALZA
El actual incremento en las compraventas en la Ciudad de Buenos Aires, y también en el resto del país, responde a “la reactivación del crédito hipotecario para unidades usadas, a una mayor confianza en la estabilidad del mercado y la percepción de que los valores de las propiedades van a seguir subiendo”, enumera Tabakman. También, por la disminución del riesgo país, de la inflación y el aumento de la seguridad jurídica, que “lleva confianza al mercado y anima a los inversores a disponer de sus ahorros guardados, muchos de los cuales ingresaron al blanqueo”, manifiesta Abatti.
En general, “se trata de operaciones que no superan los USD 100.000, y aproximadamente el 15% de ellas se realizan a través de créditos hipotecarios ajustados por UVA”. Y, optimista, Abatti opina que, si la economía se sigue encarrilando y los niveles inflacionarios continúan disminuyendo, “volverán a realizarse operaciones inmobiliarias apalancadas con créditos hipotecarios bancarios, como en cualquier país normal, ya que. en el mundo, son fuera de lo común las compraventas de contado”.
Pero, no solo el cambio de las expectativas económicas explica que la demanda se activará sobremanera, “sumado a un valor de las propiedades en mínimos históricos luego de 5 años consecutivos de caídas, también impacta la mejora del mercado locativo con una gran baja del riesgo y la llegada del crédito hipotecario. Un círculo virtuoso que, me animo a decir, hace décadas no se daba en nuestro país”, opina Gómez Picasso.
Como era de esperar, “la oportunidad de la brecha cambiaria que redujo el costo de construcción y las bondades de las normas urbanas aplicadas en 2018 en CABA que permitieron reducir el costo del suelo para edificios más pequeños trajo una abundante oferta de viviendas que está logrando sostener los precios en dólares de 2023”, destacó el director institucional de Alianza Urbana.
Al mismo tiempo, “el salario en dólares, por consecuencia la renta en dólares y la estabilidad macro, mejora el poder de los compradores, ahora incluso más animado a efectivizar operaciones ante una eventual suba de precios potenciada por las incipientes hipotecas”, completó.
En “modo bullets”, García Malbrán expresa que el aumento en las operaciones de compraventa en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se debe a varios factores:
- “Confianza en el mercado: la estabilidad económica y las políticas favorables han generado un clima de confianza entre compradores e inversores”.
- “Disponibilidad de financiamiento: la reaparición de créditos hipotecarios ha facilitado el acceso a la propiedad”.
- “Oportunidades de inversión: el blanqueo de capitales ha permitido a inversores ingresar fondos al mercado inmobiliario, buscando resguardar valor en activos tangibles”.
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
Según datos de Reporte Inmobiliario de octubre, construir un edificio de poco más de 1.000 m2 totales en propiedad horizontal de 8 pisos arrojó un presupuesto inicial que se ubicó casi en los $1.350 millones en septiembre. Medido en pesos, el costo de construcción aumentó “por debajo del índice de inflación general”. En el noveno mes del año, “el incremento con relación al mes anterior fue del 2,87%”.
A causa de la rápida devaluación del tipo de cambio ocurrida entre el 1.° de agosto y el mismo día de septiembre, el costo de construcción por metro cuadrado en dólares experimentó un fuerte aumento del 15,5% respecto al mes anterior. Con base en la cotización del dólar en el mercado paralelo, el costo por metro cuadrado vendible alcanzó los USD 1.399 y la inversión total necesaria para la construcción de un edificio tipo superó ligeramente los 1,1 millones de dólares.
Según Gómez Picasso, la suba del costo de construcción “es el elemento más negativo, pero que se equilibra con una importante mejora en los salarios en dólares de los argentinos”. Pero “es evidente que perjudica a quien estaba pensando en construir, hoy es más caro en dólares y la tendencia va a seguir seguramente por ese camino”.
En tal sentido, estas subas constantes, “que se han duplicado en dólares este año, son uno de los mayores desafíos para el sector”, asiente Tabakman. Este incremento “encarece los proyectos, reduce los márgenes de rentabilidad y dificulta la planificación a largo plazo”. Además, limita el acceso a la vivienda, “ya que los precios finales no siempre pueden absorber estas alzas sin perder competitividad”, justificó, porque este incremento sostenido en los costos de construcción, impulsado por la inflación y la devaluación, “afecta la rentabilidad de los proyectos y encarece el precio final de las propiedades. Esto puede limitar el acceso a la vivienda, ya que los desarrolladores trasladan estos costos al comprador final. Asimismo, los desarrollos que estaban próximos a iniciarse han establecido un compás de espera”, ejemplifica García Malbrán.
Para ponerlo de forma más directa, el costo de la construcción se compone de salarios y bienes, “los precios de los bienes no explican el incremento de los costos de 2024, ya que en el último trimestre de 2023 habían alcanzado su precio máximo, salvo excepciones”, dice Levrio. La novedad es que “la recuperación del salario en dólares nos trajo a niveles de costos vistos por última vez en 2017”.
Por lo tanto, lo que explica mayor nivel de operaciones “es lo mismo que explica mayor nivel de costos, si el financiamiento vía hipotecas se consolida en este contexto de recuperación del salario tendremos en el corto plazo mayores precios de venta que en términos relativos harán que este costo no parezca tan alto”.
Por el momento, el costo “parece muy elevado en relación a los precios y está repercutiendo en un muy bajo nivel de inicio de nuevos desarrollos”. Cuando el precio comience su alza, con costos estabilizados, “la actividad recuperará su dinámica”, pronostica.
REFORMAS QUE IMPULSAN LA INVERSIÓN
“Optimismo”, esa es la palabra exacta que define el balance, pero también los ánimos, de los protagonistas del sector. “Con la expectativa de una mayor estabilidad macroeconómica que podría reducir costos de construcción y fomentar nuevas inversiones. La implementación de hipotecas divisibles y un posible crecimiento del financiamiento institucional prometen un mercado más dinámico e inclusivo. Además, el avance de proyectos en zonas estratégicas de la Ciudad de Buenos Aires podría consolidar la tendencia de reactivación del sector inmobiliario”, interpreta Damián Tabakman.
Sin lugar a dudas, coincide Abatti, con las últimas medidas del Gobierno se generará “un círculo virtuoso que beneficiará la inversión inmobiliaria”, porque la industria de la construcción “es la que más actividades conexas genera en la economía interna del país, ya que en ella intervienen en forma directa o indirecta, más de cincuenta gremios”. Pero también es necesario para el rápido desarrollo “implementar una importante reforma impositiva que atraiga a los capitales”, remarca.
En definitiva, se anticipa “una consolidación del crecimiento en el sector inmobiliario, impulsada por la estabilidad económica y la continuidad de políticas favorables”, analiza García Malbrán. Se espera un 2025 “con un gran número de operaciones inmobiliarias, acompasadas por los créditos hipotecarios, el blanqueo de capitales y las hipotecas de bienes futuros o indivisas”.
