Por FEDERICO GONZÁLEZ ROUCO – La posibilidad de elegir es el principal indicador de la robustez del mercado de vivienda de una ciudad o país. Es por eso que es especialmente importante, en estos momentos de inestabilidad e incertidumbre, pensar soluciones y alternativas que puedan sobrevivir la transición y dejar planteadas las bases para que cada persona pueda elegir cómo y dónde vivir.
Para que esto sea posible, el insumo principal es la posibilidad de pensar a largo plazo, lo que históricamente escasea en Argentina. Esto es un problema para todo lo que requiera de previsibilidad, de certidumbre y de estabilidad, todas condiciones necesarias para la inversión.
Las consecuencias de no poder pensar a largo plazo se sienten día a día. Propongo pensar este diagnóstico, y algunas ideas, en 3 grandes grupos: el déficit habitacional, el acceso al alquiler y el acceso al financiamiento.
El déficit habitacional
Se entiende por hogar con déficit habitacional a aquel que vive en condiciones de carencia, ya sea en términos de calidad del lugar que habita o que efectivamente requiere una nueva vivienda. En términos técnicos, se habla de déficit cualitativo, cuando la vivienda presenta alguna carencia pero puede ser mejorada, y de déficit cuantitativo, cuando el hogar en cuestión directamente requiere de una nueva vivienda porque la que habita es irrecuperable o hay un problema grave de hacinamiento.
En el primer caso, el del déficit cualitativo, las mejoras pueden ser necesarias en los materiales con los que fue construída (generalmente se habla del piso, las paredes y el techo) o en el acceso a servicios básicos (como la red de agua, el sistema de saneamiento, la provisión de combustible para cocinar o la conexión de luz). En mediciones más modernas y amplias, para pensar el déficit cuantitativo también se empiezan a considerar variables más complejas, como la cercanía con un basural o la posibilidad de que la vivienda se encuentre en una zona inundable.
La dificultad de conseguir información periódica, sistematizada y comparable sobre esto hace que sea casi imposible tener una metodología consensuada y fácilmente calculable que permita ir viendo cómo evoluciona la calidad del acceso a la vivienda a lo largo del tiempo. Generalmente, se espera a los Censos, aunque todavía no es posible hacerlo con la información del Censo 2022.
En las últimas 4 décadas, el déficit habitacional osciló entre el 20% y el 30% de los hogares, pero algunas estimaciones permiten pensar, del 2010 hasta la fecha, se quebró la barrera del 30% y el porcentaje de hogares con carencias habitacionales ya se encuentra cerca del 40%, lo que significa que alrededor de 5 millones de hogares viven con algún problema en Argentina.
La mayoría de estos vive con materiales que no son resistentes o saludables, así como también sin acceso a servicios básicos de calidad.
A nivel provincial, la situación es muy heterogénea, como en cualquier variable que uno mire. En las provincias con menor conexión a servicios, la proporción de hogares con déficit habitacional es considerablemente mayor, algo que, además, correlaciona con el nivel de ingresos, el acceso a financiamiento y otros indicadores de bienestar social. A su vez, el déficit habitacional es mayor en las ciudades o provincias sin mercados de alquiler desarrollados.
Ahora bien, para avanzar en una solución estructural al déficit habitacional y, al mismo tiempo, fomentar el desarrollo del mercado de vivienda, hay dos submercados especialmente relevantes: el de alquiler y el de financiamiento.
El alquiler como solución
Dos de cada diez hogares en Argentina alquila la vivienda que habita, y en algunas ciudades esta proporción llega a ser de cuatro de cada diez. Es decir, estamos hablando de casi 3 millones de hogares que encuentran en el alquiler el mecanismo para acceder a la vivienda.
La política habitacional de Argentina se encargó durante décadas de que nada de lo antes mencionado funcionara así. El alquiler fue uno de los mercados más regulados, con congelamientos, topes e intervenciones constantes. Entre 1921 y 1991, el alquiler estuvo regulado la mayoría del tiempo. Luego, desde 2020 hasta 2023, también. La consecuencia es lo que vemos hoy: el mercado inmobiliario es el de resguardo de valor por excelencia, pero la construcción para alquilar no forma parte de casi ningún plan de negocios del sector.
En 2020, después de casi 30 años sin modificaciones relevantes en términos normativos, el Congreso sancionó (en plena pandemia) una Ley que modificó casi integralmente el funcionamiento del mercado de alquileres. Luego, en 2023, una nueva Ley empeoró (lo cual era difícil) la sancionada en 2020. Entre 2020 y 2023, el alquiler inicial promedio en la Ciudad de Buenos Aires creció como ningún otro precio, al punto que pasó a representar el 73% del sueldo promedio, cuando sólo 3 años antes representaba el 35%. Es decir, en 3 años se duplicó la incidencia del alquiler en el ingreso de un hogar cuyo salario es similar al promedio.
Esto no se explica exclusivamente por las leyes de 2020 y 2023, sino que se potencia con los efectos de la pandemia, de la recesión económica, de la falta de crédito hipotecario y del congelamiento a los aumentos que se implementó durante la cuarentena. Es decir, tampoco es que solo modificando la normativa se van a solucionar todos los problemas del acceso al alquiler, por más necesaria que fuera esa modificación.
Esta situación es particularmente compleja porque, si bien el porcentaje general de hogares que alquilan es 20%, entre los que están a cargo de un menor de 35, este porcentaje puede ascender a 70% en algunas ciudades centrales. Es decir, siete de cada diez hogares “jóvenes” alquilan su vivienda. Este segmento etáreo va a definir, en los próximos años, el futuro demográfico del país, dado que la población en el rango 30-35 está llegando al pico histórico y no está pudiendo volverse propietario en la proporción necesaria para sostener las tasas de propiedad.
Para contrarrestar estos problemas, se debería pensar en un esquema que promueva la construcción de vivienda pero orientada a los segmentos que van sumándose al mercado. Hace tiempo que esto no sucede, en parte, porque ese segmento no cuenta con los recursos necesarios más que para alquilar, y cada vez menos. La construcción es parte esencial de la conformación de una ciudad y el sector inmobiliario es el que define, en base a lo que prevé del contexto, qué construir (qué tipología de vivienda) y dónde. Es clave empezar a pensar en incentivos que orienten que esa construcción que hoy existe sea, de manera sustentable en términos de negocio, accesible para la clase media y media baja que se suma al mercado, en zonas quizás menos atractivas pero rentables.
El financiamiento como necesidad
Cualquier transacción relacionada con lo habitacional implica montos muy superiores al flujo mensual de ahorro que puede tener el hogar promedio, por lo que poder financiar en el largo plazo estas operaciones es crucial para que, por un lado, los hogares puedan cumplir sus objetivos y, por el otro, el sector inmobiliario encuentre demanda a una escala suficiente como para sostener la actividad.
Sin embargo, Argentina es un país casi sin financiamiento. En 2018, una encuesta del INDEC registró que solo el 14% de todos los hogares del país habían accedido a algún financiamiento para comprar, ampliar o construir su vivienda. En 2005, el resultado era similar. De ese 14%, a su vez, no todo es con garantía hipotecario a través de los bancos, sino que una porción no menor puede haber sido a través de amigos y familiares o a través de bancos pero sin una garantía hipotecaria, lo que implica costos financieros más altos.
El desafío es cómo promover una mayor penetración del financiamiento, justo en el momento en el que el crédito hipotecario representa el mínimo histórico en términos del PBI. De los cerca de 5 millones de hogares con déficit habitacional que se mencionaba al principio, más de la mitad se explican por el déficit cualitativo, que se podría reducir considerablemente con más financiamiento. Créditos para financiar el acceso a servicios (que luego se recupera con el menor gasto en el servicio de red), financiamiento para la compra de materiales o financiamiento para la construcción que permita ampliar viviendas hacinadas en lugares con espacio disponible.
Pero, también, el crédito hipotecario debe ser parte de una nueva discusión que incluya la modernización de ese instrumento y que contemple alternativas que acá parecen novedosas pero son ya antiguas en la región. Por ejemplo, la posibilidad de hipotecar proyectos aún no construidos (el bien futuro, como se le suele llamar), fomentar el diseño de un seguro hipotecario que mejore las posibilidades de cualquier hogar de acceder a un crédito o la creación de un fondo de compensación para los créditos con unidades indexadas como la UVA.
Mercado de vivienda de 2024
Actualmente, cerca del 40% de los jóvenes argentinos de entre 25 y 35 años viven con sus padres o abuelos, y en algunas provincias este porcentaje asciende al 60%. Reducir ese número tiene que ser un objetivo.
El mercado de vivienda de 2024 deberá convivir con una fuerte reorganización macroeconómica, una caída del consumo y de los ingresos, y una fuerte aceleración de la inflación. Por otro lado, será un año en el que el costo de la construcción en dólares subirá, aunque de niveles muy bajos y, si todo sale bien, la brecha se acortará, lo que elimina un factor que solía hacer atractiva a la inversión en construcción.
Todo esto conlleva a que el crédito todavía quedará para más adelante. Idealmente, será el peor y último año de un proceso de más de una década de estancamiento, a partir de lo cual todo lo antes mencionado podrá empezar a mejorarse, pero eso está por verse. Y el tiempo corre.
