Tres referentes del sector nos dieron su opinión acerca de cómo fue el 2022 y cuáles son sus perspectivas para la construcción residencial para este 2023 que apenas está encendiendo motores.
En 2022 se vio un mercado activo, tanto por parte de los desarrollistas como de los inversores, entiende Miguel Ludmer, director de Interwin. “A los desarrollistas, los vemos ávidos, buscando tierra, comprando nuevos terrenos. En general, la mayoría trata de colocar los metros cuadrados que tienen en terminación, o ya terminados, a cambio de materia prima”. De este modo, “siguen girando y desarrollando con sus empresas y, de paso, convalidan los valores que tienen en su lista de precios”. Y cree que hay más demora si deben invertir efectivo en los terrenos y convalidar los valores de expectativa de los dueños de los lotes (que, a veces, se alejan con sus precios). “Pero las transacciones se van realizando”, asegura.
Por parte de los compradores, el destaca que “advertimos muchas consultas, en cantidad, recibimos entre un 20% y un 25% más en relación con el año pasado. La mayoría está buscando precio, quieren ser agresivos con los valores porque realmente encuentran oferta en el mercado. Y hay muchos desarrollistas que ofrecen metro cuadrado por debajo o muy cerca del costo. Entonces, los compradores quieren volver, buscar y encontrar propiedades en ese inventario de productos baratos a nivel histórico”.
Además, algunos, están aprovechando el blanqueo: “De hecho, en el último trimestre de 2022 se registró un impacto positivo en transacciones de quienes aprovecharon el blanqueo de capitales para incorporar dinero al mercado inmobiliario”, resalta Ludmer.
La sensación, para él, es que el mercado inmobiliario vive una realidad paralela a la economía y a la política. “Con una economía que en 2022 terminó con casi un 100% de inflación anual, el real estate aparece como una alternativa noble de resguardo de valor en la que mucha gente defiende así sus ahorros; ni hablar si los tienen en pesos. Uno de los pocos activos dolarizados que se pueden comprar son ladrillos”, analiza.
¿Y si tienen dólares? “Se dan cuenta de que el mundo está experimentando una gran inflación (altísima, el 8% anual de los Estados Unidos), al margen de que otras inversiones, como las financieras, no están funcionando bien este año y las criptomonedas están congeladas. Entonces, muchos inversores han decidido resguardar ahorros en el mercado inmobiliario. Tal vez, algunos también estén esperando un cambio de ciclo político para fines del año que viene, así aventuran una expectativa adicional”.
Finalmente, más allá del crecimiento del dólar, la inflación y demás, “los inmuebles sostienen su valor. Pueden bajar de precio, pero lo hacen en una proporción menor. Por lo que siguen siendo un buen resguardo”.
Por su parte, Esteban Edelstein Pernice, director de Castex, entiende que el 2022 terminó siendo un muy buen año en ventas en todas las zonas. “En Escobar, con el liderazgo de Puertos; en Tigre, con Nordelta; en la zona oeste, con Terravista, y en la zona de Ezeiza/ Canning, con Terralagos, experimentamos un muy intenso ritmo de ventas, con buenas etapas lanzadas en los cuatro proyectos”. En ese sentido, existe mucha gente atraída hacia el verde por amigos, conocidos o familiares que ya se habían mudado. “Y aunque hay como una nueva normalidad, con gente volviendo a trabajar al centro 2 o hasta 3 veces por semana, definitivamente, la movilidad vino para quedarse, el trabajo virtual influyó para siempre y se transformó en un acelerador de la decisión de vivir en el suburbano. Así es como puede verse en los cafés de Pilar, Nordelta o Ezeiza una gran cantidad de personas trabajando en modo virtual, con sus notebooks y sus auriculares. Es una nueva manera de vivir y favoreció mucho a todo lo relacionado con el suburbano”, describe.
Así las cosas, después de dos años marcados por la pandemia, con el consecuente cambio en las prioridades y necesidades de la población, más un escenario de inflación acelerada, endurecimiento del cepo al dólar e incertidumbre económica, “el mercado inmobiliario 2022 sufrió una ralentización de su actividad y la baja en los valores de las propiedades”, declara María Inés Kries, gerente comercial de Newland. A pesar de esto, “se siguieron realizando operaciones, ya que existieron oportunidades, en especial para aquellos con dólares en mano. Fue un año con opciones para buenas inversiones o para adquirir la vivienda propia gracias a los valores históricamente bajos”.
Y estima que hoy “nos encontramos en una meseta de valores, estos deberían estabilizarse, ya que no hay margen para que sigan bajando, dado el costo real de la construcción, que, por otra parte, se mostró muy dinámica este año con nuevos proyectos e inicios de obra”. Esta oportunidad representó, en 2022, “un doble beneficio: primero como resguardo del valor en dólares y, segundo, ante una expectativa del mercado positiva a mediano plazo, la posibilidad de obtener una diferencia al momento de la venta”, resalta.
En definitiva, el mercado inmobiliario, y en especial el de obras en pozo o ya iniciadas, absorbieron los pesos excedentes y le permitieron al comprador invertir a valores atractivos. Los desarrolladores siguieron apostando al mercado con menores márgenes, estrategias flexibles de venta y financiación privada”.
LO QUE VIENE
A la hora de hablar de perspectivas para 2023, Ludmer desea que se acentúe y prosiga la avidez de los desarrollistas y de los compradores. Recordando, siempre, “que este mercado se mueve sin una sola gota de crédito hipotecario y con un alto impacto impositivo. Por lo cual, cualquier estímulo externo, cuando volvamos a tener créditos o alguna desgravación impositiva, más allá de un blanqueo, decididamente contribuirá a mejorarlo”. ¿Su sensación? “Estamos en medio de pisos históricos, reitero, las ventas se están realizando muy cerca de los costos, por lo que entiendo que todo apuntará al crecimiento”.
En el caso de Edelstein Pernice, asegura que nota que la demanda es constante y que va a seguir a buen ritmo. “El problema lo vemos por el lado de la oferta, fundamentalmente, enfocado en los temas de aprobación de nuevos emprendimientos”. Y cree que hay “una oportunidad muy grande para que la provincia de Buenos Aires mejore sus procesos aprobatorios. Así, muchos nuevos proyectos se volcarían al mercado, generando muchísimo trabajo y crecimiento económico”.
Porque hoy “la demanda se orienta a los barrios ya existentes –continúa–, y esa limitación provoca suba de precios, justamente porque la oferta de proyectos aprobados no crece. Varias de las nuevas propuestas en tratativas incluyen proyectos de usos mixtos, un concepto de planificación urbana que habla de la ciudad de los 15 minutos, en la que se integran usos y funciones variados dentro un mismo barrio (residencial, recreacional, comercial, laboral u oficinas, bancarios, médicos, áreas verdes, entre otros) de manera de crear vecindarios accesibles, siempre a corta distancia y más seguros”.
Y aclara que “lo mismo que sucedió en Pilar y en Nordelta, ambos con infraestructura y una nutrida oferta de servicios y locales cercanos para satisfacer las necesidades de sus habitantes sin necesidad de que se alejen de sus viviendas ni utilicen transporte o automóviles, se está replicando en otras zonas como Escobar, San Vicente, Ezeiza o la zona oeste”. Porque la realidad es que “existe mucha tierra lista para desarrollar y muchos interesados en hacerlo”. Un panorama “realmente alentador para el mercado suburbano, que sigue apostando a seguir creciendo”, sintetiza.
Como colofón, por lo anteriormente expresado, Kries cree “que estamos frente a un período de oportunidad en el rubro inmobiliario, con valores históricamente bajos, y con altas posibilidades del comienzo de una recuperación paulatina a medida que las variables macroeconómicas, políticas y sociales se alineen en un escenario de previsibilidad”.
