El escenario futuro incluye el desarrollo de proyectos mineros y el crecimiento de la actividad en la lengua norte de Vaca Muerta, pero hoy las constructoras esperan que toda la economía provincial crezca para traccionar.
En una provincia en la que la obra pública continúa con cierto dinamismo a partir de fondos que las últimas administraciones lograron gestionar con la Nación por un reclamo que venía desde los años ‘90, la actividad de la construcción observa el panorama con relativo optimismo, en especial a mediano y largo plazo, por el empuje que puede darle al sector el desarrollo de proyectos energéticos y mineros.
Sin embargo, la coyuntura no es sencilla. La fuerte suba de costos de la construcción por la inflación, que en los últimos años se multiplicó por entre 2,5 y 3 veces, con precios de venta de propiedades que no reflejan esa misma suba, ha desacelerado el ritmo de actividad.
Al respecto, Martín Sanchís, titular de la delegación Camarco de Mendoza, destaca que, a diferencia de otras provincias, allí las empresas aún mantienen cierto ritmo de avance de los proyectos y desarrollos, pero remarca que “a corto plazo, sin reactivación de la economía, la industria de la construcción la tiene difícil”.
¿Cómo está hoy la actividad de la construcción en la provincia?
Puntualmente en la provincia, la construcción está un poco mejor que el panorama nacional. Esto se debe, sobre todo, a la obra pública provincial, en un escenario en el que el Estado Nacional casi no está destinando inversión para obras, y en la provincia sí que se han hecho. Mendoza tenía unos fondos por un litigio que tuvo con la Nación, tomó esos fondos que le pagó la Nación y eso lo han destinado a inversiones de obras de infraestructura, que se han ido licitando en los últimos dos años, pero más fuerte ha sido en la segunda mitad del año pasado.
Algunas de estas obras se están ejecutando, hay otras tienen que empezar ahora en el corto plazo. Eso, lógicamente, va a dar un envión. Al menos, de a poco, ya se va viendo una mejora en la situación respecto a lo que es el país.
Terminaron siendo 1.023 millones de dólares, que se pagaron con bonos del Estado Nacional. Los primeros bonos se pagaron a finales del gobierno de Macri o principios del de Fernández, eso se fue depositando hasta que se acumuló toda esa plata en bonos. La represa que se tenía que hacer en el sur de la provincia, después no se pudo ejecutar por problemas de jurisdicción con las otras provincias.
La actual gestión, en mayo de 2024 destrabó el tema, dado que en realidad los fondos eran de la provincia, pero en algún momento le habían dado una disponibilidad o un destino nada más que para ese dique. Finalmente, se destrabó para hacer obras de infraestructura en toda la provincia.
Portezuelo del Viento no se pudo hacer, pero estaban los fondos y se derivaron a obra pública general de la provincia.
Sí, y ahora se ha hecho un esquema de obras de infraestructura y tienen una forma de repago, cosa que eso sirva de nuevo fondeo en el futuro. No ha sido para cualquier tipo de obra, sino más destinado a la parte de infraestructura. La provincia estaba ordenada de los años anteriores, entonces pudo invertir también con el presupuesto de la provincia. Eso se ve pero como en todo el país han mermado los recursos.
La obra pública nacional está cortada y la recaudación viene bajando en todos los niveles, el Estado Nacional, los provinciales y los municipales, lo cual repercute en las inversiones. Así, Mendoza se está moviendo bastante más que el resto del país.
¿Qué pasa con la obra privada?
En la parte privada no se ve que se reactive. Por ahí la divido en dos partes o dos sectores más marcados. Por un lado, el segmento privado inmobiliario, que son emprendimientos propios de las empresas desarrolladoras y, por otro, lo que tiene que ver con energía y minería, que también es privado, pero relacionado a la producción.
La parte inmobiliaria ha mermado mucho porque los costos en dólares han subido demasiado y los precios de venta no han acompañado ese aumento. Esto viene desde hace muchos meses, incluso un par de años, y ha hecho que baje mucho el impulso. En Mendoza hay emprendimientos inmobiliarios, pero todo apuntado a sectores de ABC1 más que nada, que por ahí son los que tienen mayor capacidad para adquirir esas unidades.
¿Es porque convalida precios mayores?
Exacto, pero, además, si hablas con los desarrolladores, los números son muy justos, aunque por ahí todavía queda un poco de rentabilidad. Para el resto de los desarrollos, donde más necesidad de vivienda hay, los de clase media y media baja no se ve nada y para eso se necesita crédito, crédito hipotecario y crédito para las empresas, para poder mover ese negocio.
O sea, ¿dice que falta el financiamiento en dos niveles, para que los desarrolladores puedan hacer obras y también para que la gente pueda acceder a la vivienda?
Exactamente, en la parte inmobiliaria, lo más importante es el crédito a la gente. Surgieron créditos los últimos años, pero veníamos de prácticamente nada. Lógicamente se empezó a mover y fue una muy buena noticia, pero igualmente estamos muy lejos de cualquier país vecino y estos créditos que se empezaron a dar, también se frenaron mucho, se ha visto que las tasas aumentaron y las condiciones que piden también han sido más altas.
Entonces, vuelvo a lo mismo, pueden acceder personas de una cierta clase social y no todos. Y el otro tema es que también se frenaron mucho porque lo que he podido hablar es que los bancos por ahí no están fondeados, los fondos que tienen son a corto plazo y tienen que dar créditos hipotecarios a 20 o 30 años. Entonces, para que se dé, se tiene que crear un mercado de capitales que pueda absorber eso y es lo que todavía no se termina de armar o de ver qué se puede hacer en Argentina.
A su vez, el crédito hipotecario estaba dado o se utiliza para para unidades usadas, que son viviendas ya construidas o departamentos que son escriturables, pero normalmente no son viviendas nuevas.
Lo que se está moviendo de créditos UVA o algún tipo de crédito hipotecario está yendo al usado más que a la obra nueva, ¿no?
Claro. Acá el desarrollador mayormente vende en pozo para poder financiarse y eso hoy nadie lo puede adquirir con un crédito. Hay una figura de la hipoteca divisible, pero la reglamentación es bastante compleja y es de muy difícil acceso. No soy un especialista en el tema, pero con los que he hablado me han dicho lo mismo y todavía que yo sepa nadie lo ha podido implementar.
Está la posibilidad porque está la norma, pero no es fácil que la gente lo tome…
No, no da, los requerimientos y las cosas son muy complejas. Entonces, hay que buscarle la vuelta a ese financiamiento de obra nueva, que alguien pueda acceder cuando se está en construcción la obra, con el boleto de alguna manera, agilizaría o mejoraría todo ese sector inmobiliario.
Para la base de la pirámide, lo que por ahí en algún otro momento podía financiar el IPV, ¿qué está haciendo la provincia? También sería una forma de movilizar la actividad de la construcción.
Sí, totalmente. La forma histórica del IPV es que la provincia ejecutaba las obras y después adjudicaba y cobraba las cuotas por el financiamiento a las personas que adquirían eso. Hoy hay todavía barrios en construcción, pero se ha frenado un poco.
La provincia está por largar una línea de financiamiento. Más que ejecución de la obra como se ha hecho históricamente, la provincia va a financiar una parte de la obra y el resto la van a tener que financiar las empresas, además el que adquiere va a tener que aportar también una parte.
Es decir, las tres partes pondrían un porcentaje de los recursos, ¿es así?
Exacto, es uno de los esquemas que se está planteando. Todavía no ha habido lanzamiento, creo que dentro de poco lo van a hacer. Es una línea nueva y se tiene que empezar a probar y ver cómo hacer. Es una idea de la provincia de invertir en ese sector para lograr esto de que se pueda acceder a esa primera vivienda. No son viviendas sociales, sino para una clase media trabajadora.
¿Van a tener otro tipo de construcción, tal vez de otra calidad?
Eso va a depender de las empresas, de lo que propongan, porque son con un esquema público-privado. Lo que está intentando la provincia con los fondos, con lo complejo que está el tema de fondos, es optimizar lo más que se pueda y de esa manera ver si se puede financiar y lograr que mayor cantidad de personas puedan acceder a esto.
Volvemos a lo mismo, ahí las empresas van a tener que financiar y lo que están viendo es si después los bancos van a poder financiar la parte que las empresas tienen que financiar. Está muy complejo, no hay crédito.
¿Dónde está la luz al final del túnel para el sector? ¿En estas nuevas actividades que están surgiendo, como la minería, que está arrancando, incluso la lengua norte de Vaca Muerta, que está en la provincia de Mendoza?
Hoy el panorama que se ve es el común de la Argentina, no le veo mucha diferencia. Lógicamente, hay actividades como energía, minería, el agro, a lo mejor alguna otra, que están bien o están creciendo y muchas otras que están en baja.
En la construcción, lo que se necesita es que reaccione la economía. Acá en Mendoza hay mucho de bodega, de turismo, de industria y todo eso depende de que la actividad se mueva. Lo que se necesita es que la actividad económica crezca y que empiece a mover la micro, porque siempre hablamos de la macro, pero necesitamos que la micro se active para que eso genere recursos. Eso va a generar, por un lado, que los privados inviertan y que puedan hacer nuevas construcciones y crecer, y a su vez que el Estado tenga más actividad y pueda recaudar para invertir en infraestructura pública.
Bueno, eso ya está dependiendo del contexto económico general, ¿no?
Totalmente, por eso estamos hablando del contexto económico de la Argentina, no es una cuestión particular de Mendoza. Ahora vamos a los nichos que me mencionaba recién, la parte de energía en Mendoza, no sé a qué nivel está de desarrollo y si se desarrolla, cuánto aportará, si se hace, no es a corto plazo.
¿Estás hablando de la parte de Vaca Muerta?
Exactamente, en la parte de Vaca Muerta está muy concentrado en Neuquén y está desarrollado ahí el negocio, donde hay mucho más para explotar y bueno, la parte de Mendoza no la conozco en detalle, pero no es algo que sea a corto plazo.
¿Se podría decir que en el mejor de los casos va a ser a mediano o largo plazo?
Sí, a mediano y largo plazo, exactamente. Y la minería, más o menos lo mismo. Hay un proyecto acá en Mendoza que se ha aprobado hace poco y ya está en proceso para que se empiece a ejecutar. Estimo que será más para fin de año o principios del año que viene, que es el proyecto San Jorge en Uspallata. Es un puntapié muy bueno para que se empiece a desarrollar la minería en Mendoza, una primera prueba.
Comparado con San Juan es un proyecto chico, pero va a generar muchos puestos de trabajo y muchas oportunidades. De ahí en más, el próximo proyecto minero que se pueda ejecutar en Mendoza, creo que le falta también todavía mucho tiempo, porque todas esas inversiones demoran mucho en poder aprobarse y hacerse. Es una actividad a mediano o largo plazo, que va a ser muy importante y necesaria.
Hoy a corto plazo lo que veo que se necesita es que la actividad, la micro, se reactive y con eso la parte privada, que es el motor, se va a poder reactivar y va a empezar a generar y a derramar para los dos lados, la parte privada creciendo y la parte pública pudiendo recaudar y ejecutar las cosas que tiene que hacer.
¿Instrumentos como en algún momento estaban los PPP, de participación público-privada para algún tipo de obra, aunque sea a nivel provincial, lo ves como una alternativa viable? ¿Cuál sería el cuello botella además del financiamiento?
En participación público-privada, lo único que he visto es lo que te comentaba de vivienda, que es a nivel provincial, no nacional. No hay otros esquemas que yo conozca acá en la provincia. Creo que la participación público-privada depende mucho del financiamiento, que depende de la situación del país, en definitiva, del riesgo país y todas las tasas que se consigan, y después, del negocio en particular, que sea viable y rentable.
Normalmente se aplica, que es lo que están haciendo, en las rutas nacionales, los aeropuertos, que ya están hace tiempo concesionados. Pero después hay otras obras que son muy complejas de concesionar. No digo que sean imposibles, pero otro tipo de obra es muy complejo, porque el retorno que tiene que tener la empresa para recuperar la inversión debería ser muy alto.
¿Y entonces qué alternativa ves? Tampoco nos vamos a sentar a esperar a que la macro derrame a la micro, ¿no?
Como escenario lo que te comenté recién. Como expectativa, lo que espero es que ordenada esa macro, que la micro mejore, no por derramar, sino que se reactive la Argentina. No veo que con desarrollo público-privado se pueda recomponer esto, se podrán hacer algunas cosas, pero recomponer todo, no.
Las otras actividades, energía y minería, son muy buenas y creo que van a funcionar, pero todavía a mediano y largo plazo. A corto plazo, si no se reactiva la economía, es muy complejo.
Te quiero preguntar por el tema costos. Mencionaste que, por la inflación y demás, los costos de construcción han subido mucho y eso no se convalida en los precios de venta. ¿Crees que se llegó ya a un punto de equilibrio o puede estar subiendo más el costo de construcción?
Creo que en algún momento van a tener que subir los precios de venta. No pueden estar así in eternum. Lo que pasa es que esto también depende de la recesión económica que tenemos o la baja actividad económica que hay, que la gente lo pueda pagar. Y, por otro lado, también venimos de una época donde se construyó mucho con otros costos y hay mucho usado todavía en stock. Eso se ha consumido bastante, todavía algo queda y cuando eso se termine, creo que por una cuestión de oferta y demanda, va a terminar incrementándose el precio de venta. No sé en cuánto ni en cuánto tiempo, pero yo creo que eso se va a pasar.
¿Hasta que no se libere el stock construido a precios más bajos es difícil que reactive por la construcción?
Se ve un aumento, pero mucho más lento que lo que aumenta los costos. Los costos no sé cuánto más pueden aumentar, no creo que mucho más. El problema que tenés hoy es que el tipo de cambio se ha mantenido o está bajando un poquito y la inflación sigue. Entonces los costos en pesos siguen subiendo y si eso lo transformas a dólares, entonces veo difícil que el costo baje, salvo que bajara el tipo de cambio.
Bueno, en Argentina sabemos que lo que sube ya no baja más. Me refería más que nada a que se morigerara un poco la suba o que se estabilizara en algún nivel y no siga subiendo.
Las subas que viene habiendo son bastante moderadas. Vienen con el nivel de inflación, a veces hasta un poquito por debajo, depende del material y también del contexto, si es importado o no, si depende del dólar o no. Todo depende mucho del tipo de cambio, cuando nosotros lo que estamos comparando son precios de metro cuadrado en dólares y cuando lo transforma en dólares y el dólar se mantiene y los costos en pesos suben y el costo en dólares sigue subiendo.
Creo que el precio de venta en algún momento va a tener que acomodar, pero mientras continúe como está es muy difícil que se genere un nuevo proyecto.
¿Cuánto subió el costo de construcción en los últimos años?
Es difícil saberlo, depende del tipo de construcción, el nivel de terminación que tenga la vivienda, es bastante complejo. El costo debe estar entre dos veces y media y tres veces más que lo que estaba hace tres años, con la gestión anterior, digamos.
