En el primer trimestre del año el mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) transitó un sendero de recuperación muy gradual, merced a la consolidación de la estabilidad cambiaria y a la normalización del funcionamiento del mercado de crédito. Es importante recordar que el shock monetario que provocó el gobierno nacional en junio del año pasado (cuando canceló una deuda con el Banco Central y generó una gran expansión de los agregados monetarios), así como la reacción de la autoridad monetaria a ese fenómeno (con un fortísimo incremento de los encajes bancarios, entre otras medidas, que llegaron a 50%) y la incertidumbre que luego generó el período preelectoral, tuvieron un impacto muy significativo sobre la dinámica del mercado inmobiliario. La fuerte suba de las tasas de interés y el mayor nivel de incertidumbre sobre el futuro enfriaron el mercado de crédito, y en particular ‘paralizaron’ el financiamiento hipotecario, mientras en paralelo aumentaba la demanda de dólares y se contraía la demanda de pesos. Pero como el acceso al financiamiento hipotecario no es instantáneo, el cambio de escenario recién se reflejó en las estadísticas del mercado inmobiliario durante el último trimestre del año, y, por lo tanto, lo mismo sucede cuando las condiciones se revierten y comienza la reactivación del mercado de crédito.
En la ciudad de Buenos Aires, el número de operaciones de compraventa de inmuebles pasó de crecer a un ritmo de 40% anual en los primeros ocho meses de 2025, con una participación de las operaciones hipotecarias de 22,0%, a retraerse en los últimos dos meses del año, al tiempo que la proporción de las escrituras acompañadas por una hipoteca cayó a 12,8%. En tanto, en el arranque de 2026 comenzó a reactivarse lentamente el mercado, reduciéndose el ritmo de contracción en enero y febrero y observándose nuevamente una mayor cantidad de escrituras en marzo. Concretamente, en el tercer mes del año se firmaron 5.590 escrituras, lo que representó una mejora de 17,8% anual. Asimismo, la reactivación del crédito hipotecario permitió que el número de escrituras con hipotecas retornara a 18,0% del total. Y de esta forma, en el primer trimestre del año se contabilizaron 12.580 escrituras, reduciéndose la caída interanual a sólo 0,8%, llegando la participación de las hipotecas en el total hasta 17,4%.
En la provincia de Buenos Aires, mientras el proceso de contracción fue similar al de la ciudad de Buenos Aires, la reactivación de los primeros tres meses de 2026 fue un poco más robusta. Hubo mayor número de operaciones en enero y marzo, al tiempo que la baja de febrero fue menos intensa. En el tercer mes del año se anotaron 11.116 escrituras traslativas de dominio, es decir 7,7% más que un año atrás, acumulando en el primer trimestre un total de 25.266 escrituras, lo que arrojó una mejora de 5,2% anual. Por su parte, la reactivación del financiamiento hipotecario se tradujo en una mayor incidencia de las hipotecas, que pasaron de 11,5% en el último bimestre de 2025 a 14,9% en el primer trimestre de 2026.
Las estadísticas del Banco Central refrendaron este escenario de recuperación gradual. Dada la inercia que tiene el otorgamiento de los préstamos hipotecarios, el flujo prestado llegó a un pico de 330,4 millones de dólares en octubre del año pasado, para luego caer hasta un piso de 128 millones de dólares en febrero de 2026. Pues bien, en marzo ya se observó una recuperación del monto otorgado, que llegó a 151,9 millones de dólares, casi igualando el monto prestado durante noviembre de 2025.
Asimismo, cabe resaltar que el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires se mantuvo ofrecido en el primer cuarto del año. La estadística que elaboran UCEMA y Remax, que mide la evolución del precio del metro cuadrado pagado para departamentos de 1, 2 y 3 ambientes, arrojó estabilidad en el valor de las unidades de un ambiente, ubicándose el precio promedio en un nivel de 2.217 dólares por metro cuadrado en el primer trimestre del año, con un descuento con respecto al precio publicado que llegó a 5,14% (cuando un año atrás era de 4,36%). El valor máximo para estas unidades quedó en mayo de 2025, cuando el precio promedio fue de 2.315 dólares por metro cuadrado.
En los casos de las unidades de dos y tres ambientes, en enero-marzo de 2026 el precio promedio mejoró 3,3% y 2,5% anual, alcanzando niveles de 2.169,7 y 2.078,7 dólares por metro cuadrado, respectivamente. Pero, también se observó un mayor descuento promedio con relación al otorgado en enero-marzo de 2025 (en promedio fue de 4,63% en estos segmentos del mercado). Y cabe resaltar que el valor promedio de marzo de 2026 quedó 3,6% por debajo del máximo registrado en noviembre del año pasado para los departamentos de dos ambientes, al tiempo que para las unidades de 3 ambientes la baja fue de 13,2%, con respecto al pico de marzo de 2020.
Lic. Pablo A. Lara– Director de ESTRATECO Consultores
