El presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) analiza el presente del mercado de la construcción de unidades habitacionales en el marco de la coyuntura macroeconómica nacional. La falta de incentivos y de acceso al crédito son los factores que más intervienen en el retraimiento del sector.
El consejo directivo de la Asociación de Empresarios de la Vivienda está muy activo, poniendo el foco en su principal interés, que es analizar problemáticas y promover políticas que brinden mayor acceso a la casa propia. ¿Los objetivos más importantes que se propusieron? “Generar ámbitos de debate y de hacer un aporte intelectual para intercambiar ideas, lograr acuerdos y generar transformaciones en nuestra actividad, en el sector y para la economía del país en general”, reflexiona Carlos Spina, presidente de dicha entidad.
¿Esos objetivos incluyen continuar trabajando para fortalecer la Mesa de la Vivienda?
Sí. Todos los que la conformamos (Camarco, CEDU, UOCRA) mantenemos el mismo postulado de reactivación del mercado inmobiliario, de aumento de puestos de trabajo y de mayor oferta, de manera tal de mejorar la accesibilidad a la vivienda.
¿A través de qué mecanismos se puede recrear el mercado?
En cualquier lugar del mundo es de la mano del crédito. La realidad argentina es que estamos asistiendo a un deterioro del salario real muy fuerte, con lo cual esa posibilidad de crédito se hace cada vez más lejana. De todas formas, hay otros mecanismos como el subsidio de tasas que tiene un efecto multiplicador; también está el de generar alguna corrección en los créditos UVA de manera tal de ponerle un tope al coeficiente de variación salarial para que cuando haya desfasajes (que siempre son temporales) sean cubiertos por el fondo de compensación. Esto último está dentro del proyecto de ley que ya ingresó al congreso y que va a permitir hacer un paquete de 30.000 créditos anuales sustentables.
COMPONENTE DE CONSTRUCCIÓN PÚBLICO VS. PRIVADO
Entre todos los sectores del rubro existe el consenso de que el 70% de la construcción corresponde al orden privado y que dentro de ese orden las viviendas ocupan el 70% y, a veces, el 80%. En el pico de construcción de viviendas públicas se han llegado a construir 40.000 sobre un total de 200.000 anuales y, en un año estándar, se construyen 20.000 unidades habitacionales; por lo que el componente de construcción pública es del 20%.
“Estos valores demuestran la magnitud del impacto de la actividad en términos de puestos de trabajo, donde más del 65% de la mano de obra del sector es contratada por las obras de vivienda privada, dado que las viviendas llevan implícito un componente mayor de mano de obra que otras obras, como las de infraestructura o las de grandes superficies”, cuenta Spina.
Además, al propiciar la reactivación de la economía, “los proyectos que tienen el ojo puesto en el desarrollo de la vivienda privada ganan terreno y se genera, así, un círculo económico virtuoso de multiplicación en una industria que es federal porque se construye y se vive en todo el país”.
¿Cuáles otras son las ventajas de esta “industria de industrias”?
Que se trata de un sector que capta dólares y que requiere pesos, a diferencia de otros sectores que, para crecer, demandan dólares, lo que estresa el balance del Banco Central de la República Argentina.
¿En qué situación estaba la actividad en la prepandemia?
Nosotros, en marzo de 2020, aún nos encontrábamos digiriendo el cimbronazo que fue mayo de 2018, con el proceso de reacomodamiento de precios y, consecuentemente, de los salarios. Luego, llegó la pandemia, hubo obras frenadas y con un problema entre la oferta y la demanda que comenzó, poco a poco, a percibirse. Hoy existe un problema de demanda serio porque los segmentos más altos, que son aquellos que tienen el poder adquisitivo, sufrieron los impuestos a las grandes fortunas, los impuestos a las alícuotas de Bienes Personales en el exterior y, ahora, las amenazas, particularmente en la Ciudad de Buenos Aires, de quintuplicar el impuesto de Bienes Personales a los inmuebles.
¿Y si a eso le sumamos la Ley de Alquileres…?
Eso repercute en el segmento medio, que es donde podíamos llegar a vender con recursos genuinos, el alquiler deja de ser un incentivo por la renta y por la amenaza de paralizar los futuros aumentos en un escenario de inflación creciente. Ahí hay un desencuentro entre oferta y demanda que afecta mucho el mercado de inquilinos; pero, también, al mercado de productores de viviendas para locadores. Estamos solo trabajando con una franja media compuesta por empresarios vinculados más al consumo local que producen pesos y que los trasladan al metro cuadrado esperando que sea un área dura a futuro.
¿Qué propuestas referidas al sector han presentado al Poder Ejecutivo?
Hemos pedido que se derogase la Ley de Alquileres y estamos a la espera de ver qué sucede en el Congreso. Por otro lado, le acercamos al ministro de Producción, Matías Kulfas, y al ministro de Economía y Finanzas Públicas, Martín Guzmán, lo que devino en la Ley de Incentivos y otra sobre la que aún no tenemos definiciones, que es la Ley de la Agencia Hipotecaria que, básicamente, se trata de un fondo de compensación entre el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) y Coeficiente de Variación Salarial (CVS) para créditos hipotecarios con tope en el coeficiente de variación salarial.
En resumen, ¿qué queda pendiente?
Ver de qué manera los créditos nuevos puedan ir a un público que lo pueda pagar, que lo tome con tranquilidad, sin riesgos de desfasaje y asumiendo que la relación cuota-ingreso de su hogar no se va a ver afectada.
¿Cuán barato es construir hoy en Argentina en relación con otros ciclos económicos?
Respecto a 2018 es más barato; con respecto al segundo semestre de 2020 es más caro. Venimos teniendo, en el último año y medio, un proceso en dólares de encarecimiento cuando habíamos vivido, por el contrario, un proceso de abaratamiento. Es decir, frente a los últimos diez años es más barato construir, contra los últimos dos, no.
¿Qué características adquirieron en los últimos dos años los inmuebles para vivienda propia?
El inversor dejó de ser un jugador relevante en la adquisición de los inmuebles de los últimos proyectos; esa es una idea chica volcada a la renta y hoy no es una tendencia. Como consecuencia, el mercado es más reducido y se vuelca a unidades de usuario final de 2, 3 o 4 ambientes, pero en un segmento muy limitado porque, ante la ausencia de crédito, están aquellos que solo pueden pagarlo porque vendieron hace poco una propiedad, o los que pueden sumar flujo y ahorros durante el plazo de una obra, como sucede con los fideicomisos al costo.
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