La Legislatura porteña aprobó en primera lectura la reforma al Código Urbanístico. El nuevo documento limita la constructividad en algunos barrios residenciales del centro y norte de la Ciudad, con la posibilidad de duplicar las alturas máximas en avenidas como Cabildo, Corrientes, Paseo Colón y San Juan. La legislación actual se aprobó en 2018. Fue en reemplazo del Código de Planeamiento de 1977 buscando aumentar la capacidad constructiva en la Ciudad al reducirse los pulmones de manzana y equiparando alturas permitidas en cada cuadra.
Manuel Ludueña es arquitecto y actualmente es profesor de la Maestría en Tecnologías Urbanas Sostenibles de la Facultad de Ingeniería de la Universidad de Buenos Aires. En la Ciudad fue consejero del Plan Urbano Ambiental entre los años 1999 y 2007. Un profundo conocedor de la Capital Federal, sus edificios, sus problemas y distintas líneas de abordaje para discutir su crecimiento y -re- organización. En diálogo con El Constructor, el especialista brindó su visión acerca de estas modificaciones y del nuevo Código Urbanístico para la CABA.
¿Cómo se gesta este nuevo código y qué ejes le parece importante abordar en sus modificaciones?
En el 2018 entonces se aprueba el Código Urbanístico con criterios que, más o menos, se mantienen igual. Ahora no hay grandes cambios, pero sí cambia bastante ese primer código con respecto al anterior. Luego se ajusta en el 2020, en el 2022 de vuelta y ahora vamos por el tercer ajuste en 2024.
El proceso que se hizo para llegar al 2024 es bastante oscuro porque no hubo participación de ningún tipo, nunca abiertamente el ejecutivo planteó cuál es el proyecto de ley ni tampoco hubo una un claridad acerca de qué cosas a modificar.
El secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad, Álvaro García Resta, señaló en una entrevista que la modificación tiene tres objetivos generales: el equilibrio entre el norte y el sur, el equilibrio entre avenidas “tradicionales” con avenidas que tengan la posibilidad de mayor densificación, y el equilibrio entre edificaciones de la misma manzana, ¿es así?
Se dieron aumentos de capacidad constructiva en la zona norte, que es lo contrario de lo que se suponía que se iba a hacer. Se supone que el aumento de capacidad constructiva sería para el sur, así como se solicitaba igualar las condiciones de habitabilidad del sur con el norte, es decir, las mismas condiciones educativas, sanitarias, de infraestructura, etc.
Se modifica además la legislación que abarca a las Áreas de Protección Histórica (APH), zonas arquitectónicamente muy importantes para la Ciudad, ¿qué podés decirnos sobre esto?
En áreas históricas resguardadas, los edificios de las APH tienen una determinada capacidad constructiva existente que son, por ejemplo, dos pisos, porque todos son de planta baja y primer piso en su mayoría. Pero están en zonas donde por arte de magia, a la cuadra se le asignó otra altura. Supongamos que de 8 pisos, entonces, el Área de Protección Histórica tiene para esa concepción seis pisos de capacidad constructiva, que no se pueden hacer.
En vez de que el Gobierno de la Ciudad disponga presupuesto para mantener y mejorar ese edificio declarado histórico, lo que se dice es que esos seis pisos pueden ser voladores, es decir, esa capacidad constructiva se puede desplazar al sur en lugares a asignar. A su vez, si sobrara capacidad constructiva en la zona sur, esa capacidad se podría trasladar al norte: a estos lugares asignados en un sector de avenida Libertador, un sector de Cabildo y un sector de Rivadavia por ejemplo.
Entonces, ¿nos encontramos con que hay metros cuadrados habilitados para la construcción que se van moviendo por distintos puntos de la Ciudad?
Lo que dice el CUR es que cada 10 años se va a poder hacer de vuelta lo mismo. Aparecen otros metros cuadrados voladores que podrían relocalizar en otro lugar del sur y quizás después una parte al norte. Eso significa que ya no solamente son metros cuadrados voladores, sino que son metros cuadrados fantasmas porque nadie sabe cuál es su ubicación exacta.
Cada diez años va a aumentar la capacidad constructiva sin hacer una nueva norma. En el momento de la modificación del 2018, esa capacidad constructiva voladora era del orden de los cuatro millones de metros cuadrados. Quiere decir que cada diez años aumentaría la capacidad constructiva de la ciudad de 4 millones de metros cuadrados, una cosa inaudita.
Hay modificaciones también en las alturas de los barrios “residenciales” o que históricamente tienen menos altura.
La ciudad efectivamente tiene edificios que se deterioran y que a lo mejor hay que demoler. Hay otros -que son los de APH (Áreas de Protección Histórica)- que están en buen estado y en buenas condiciones, que hay que preservar porque tienen que ver con un testimonio de la historia. Es importante mantener las condiciones paisajísticas y ambientales. Tienen que ver con gente que vive en ese lugar, su percepción sociocultural se estructuró en ese medio, entonces modificarlo es alterar su salud mental.
En toda la media luna oeste, la altura de los edificios es planta baja y primer piso. Planta baja y dos pisos serían en sectores pequeños, pero la realidad es que es mucho más grande el área que tiene esas características. Habría que preservar esas alturas, podrían elevarse un poco, pero no demasiado para mantener las condiciones del entorno.
El Código de Planeamiento Urbano señala que hay que buscar generar policentros. Otras áreas dentro mismo de la Ciudad y cambiar algo de su fisonomía. ¿En qué zonas sería?
No hay que aumentar la capacidad constructiva en el área central, sino que hay que hacerlo en otros sectores de la ciudad. A mi entender, los más adecuados son los que están relacionados con la General Paz: Devoto, Saavedra y Pompeya inclusive, en relación con los límites; generar un empleo distribuido y no aumentar la capacidad constructiva en lugares que no son de interés, afrontar esos sitios descentraliza lugares que son sólo unidades de negocio. Es importante buscar lugares adecuados y no seguir cargando sobre zonas generando mayor concentración, eso aumenta mucho el precio de la tierra para todos los habitantes, expulsa gente y genera lo que se llama gentrificación; además, aumenta el alquiler en ese territorio, que es lo que ha pasado con el barrio de San Telmo.
¿Nota incongruencias entonces dentro del mismo proyecto de ciudad o los ves coherente en una trama menos inclusiva?
El Código de Planeamiento Urbano no respeta el Plan Urbano Ambiental que dice que en el área central sólo hay que consolidar edificios existentes, mejorarlos o, en todo caso, mantener el mismo volumen, pero no aumentar la capacidad constructiva.
En estos años de gobierno se vendieron terrenos de la ciudad para los que estaban cerca del área central y luego ampliaron el área central, y creo que es vergonzoso, eso no es planificación. Vos planificas para modificar las tendencias, acá lo que hicieron es seguir dando donde tienen más rentas, no se necesita ni un código de planeamiento, ni un intendente, no se necesita nada porque eso es el mercado.
La planificación, se supone, tiene que ser para ordenar el desarrollo del espacio público y sobre los espacios privados distribuir mejor la infraestructura, evitar el congestionamiento tan característico del área central o forzar a construir nuevas infraestructuras. Con obras como el Paseo del Bajo se endeuda la ciudad para seguir dándole asistencia a inversiones que están más localizadas de un sector ABC1, o sea, los más pudientes y se desatiende al resto de la ciudad.
¿Pero seguiría siendo redituable para los que lo impulsan?
Para obtener renta urbana tenés dos opciones básicas: una es donde hay aglomeración y la otra es avanzar en las zonas deprimidas. El desarrollo de esas regiones genera más ganancias, hay que esperar un poco más, pero las genera. Eso es lo que pasa con la periferia: áreas económicas que se hicieron sobre distritos que se han valorado. El precio de la tierra de Parque Patricios, por ejemplo, aumentó un 30%.
Proyectivamente, ¿qué habría que evitar de lo que plantea este nuevo código?
Si hay algo que hay que hacer en la ciudad, es no aumentar la capacidad constructiva, sino -dado todo el patrimonio que tenemos- que hay que arreglar y hacer lo que se llama rehabilitación sostenible: mejorar las condiciones de habitabilidad de esas viviendas, de esos talleres, de lo que fuere. Hay un montón de herramientas que se pueden utilizar y eso es inversión, eso es plata y es trabajo para los arquitectos. En los planes de París o de Madrid vemos que trabajan sobre esa cuestión. El código de Buenos Aires solo trabaja para la parte nueva.
¿Es decir que se sigue concentrando actividad y población?
Se concentra población cuando concentras actividades en el área central. Se provoca más inequidad con el área metropolitana porque se da una gran concentración de empleo. Es valioso que haya descentralización para que los desplazamientos de la personas sean menores y que además se genere menos congestión, por ende, menos emisiones dentro de la ciudad.
¿Crees que el código logra atender las necesidades de la población y también del sector constructor?
La ciudad y sus códigos, si bien tiene que ver con lo inmobiliario, no es su esencia, su esencia es mejorar las condiciones de vida de las personas. El Estado tiene que tener todas las herramientas para regular las alturas, regular los patios interiores, regular el asoleamiento, es decir, regular dónde pongo los edificios para que tengan infraestructura suficiente.
En esta época el paradigma es el de la sostenibilidad: atender de forma integrada y conjunta la cuestión social, ambiental y económica, pero lo que se plantea es absolutamente rechazable y negativo.
Lautaro Fernández Elem
