El ex presidente de CAMARCO y referente de la Comisión de Vivienda advierte sobre la profundidad del déficit habitacional argentino y reclama políticas de largo plazo para garantizar el acceso a la vivienda. Crédito hipotecario, planificación urbana, desarrollo de suelo e inversión público-privada aparecen como ejes centrales, para pensar ciudades más integradas, sustentables y con mayor inclusión social.
En Argentina, hablar de vivienda dejó hace tiempo de ser únicamente una discusión vinculada a la construcción. El acceso a una casa propia se transformó en uno de los principales problemas estructurales del país, atravesado por la inflación, la falta de crédito hipotecario, el déficit de infraestructura urbana y la creciente dificultad de millones de familias para acceder tanto a la compra como al alquiler formal. En ese escenario, el sector de la construcción busca ocupar un rol cada vez más activo, en el diseño de propuestas que permitan pensar soluciones sostenibles y de largo plazo.
Desde ese lugar trabaja la Comisión de Vivienda de CAMARCO, un espacio técnico y estratégico que reúne a empresarios, desarrolladores, especialistas en urbanismo, financiamiento e infraestructura con el objetivo de impulsar políticas públicas que permitan reducir el déficit habitacional. Uno de sus principales referentes es Iván Szczech, ex presidente de la entidad y actual integrante de la comisión, quien sostiene que la Argentina necesita recuperar previsibilidad macroeconómica, financiamiento de largo plazo y planificación urbana para poder revertir décadas de atraso en materia habitacional.
Según distintos estudios privados y organismos especializados, el déficit habitacional argentino supera ampliamente los tres millones de hogares, entre viviendas faltantes y hogares que viven en condiciones precarias o sin acceso adecuado a servicios básicos. A eso se suma una fuerte caída del crédito hipotecario en las últimas décadas: Mientras en países de la región el financiamiento para vivienda representa una porción significativa del Producto Bruto Interno, en Argentina continúa siendo extremadamente reducido y limitado por la inestabilidad económica.
En este contexto, desde la Comisión de Vivienda impulsan iniciativas orientadas a desarrollar nuevos instrumentos financieros, fomentar la participación público-privada y promover legislación moderna que facilite el acceso al suelo urbano y al desarrollo de infraestructura. Por otra parte, también destacan la necesidad de incorporar nuevas tecnologías de construcción, sistemas industrializados y herramientas digitales para reducir tiempos, mejorar la producción y mejorar precios.
En esta entrevista, Iván Szczech analiza el presente y el futuro del mercado habitacional argentino, las dificultades que enfrenta el sector y las oportunidades que podrían abrirse si la Argentina logra recuperar estabilidad, financiamiento y planificación urbana.
¿Cómo nació la Comisión de Vivienda de CAMARCO y cuál es hoy su principal misión?
La Comisión de Vivienda nació a partir de la necesidad de que el sector de la construcción tuviera una mirada específica sobre uno de los problemas estructurales más importantes de la Argentina: el déficit habitacional. Hoy nuestra misión es generar propuestas concretas que permitan ampliar el acceso a la vivienda, promoviendo políticas públicas sostenibles, articulación público-privada y mecanismos de financiamiento de largo plazo.
¿Qué rol cumple la comisión en el debate sobre el déficit habitacional argentino?
La comisión funciona como un espacio técnico y de articulación institucional. Participamos activamente en el debate aportando información, experiencia del sector constructor y propuestas viables para transformar un problema histórico en una política de Estado sostenida en el tiempo.
¿Cómo está integrada la comisión y qué actores participan en ella?
Está integrada por empresarios constructores, desarrolladores, especialistas en urbanismo, financiamiento, infraestructura y representantes vinculados al ecosistema de la vivienda. También mantenemos diálogo permanente con organismos públicos, universidades, entidades financieras y sindicatos.
¿Por qué considera importante el trabajo conjunto entre el sector privado, el Estado y los gremios?
El trabajo conjunto entre el gobierno, el sector privado y los sindicatos es fundamental porque ningún sector por sí solo puede resolver el problema habitacional argentino. El Estado tiene capacidad normativa y de planificación, el sector privado aporta inversión, eficiencia y capacidad de ejecución, y los gremios cumplen un rol central en la formación laboral y la estabilidad del empleo. Por ese motivo, cuando esos tres actores trabajan coordinadamente, los resultados son mucho más sólidos y sostenibles.
¿Cuál es el principal problema habitacional que enfrenta hoy la Argentina?
El principal problema habitacional del país es la enorme brecha entre ingresos y acceso a vivienda formal. Hoy millones de familias no pueden acceder ni al crédito ni al alquiler, en condiciones razonables. A eso se suma el déficit de infraestructura urbana y la falta de suelo urbanizado.
¿Qué tipo de políticas públicas considera indispensables para impulsar la construcción de viviendas?
Para poder impulsar y hacer que salga adelante la obra en lo que se refiere a viviendas, se necesitan reglas estables, acceso al crédito hipotecario, incentivos fiscales para desarrollos habitacionales; y generación de suelo urbano con infraestructura y esquemas de participación público-privada que permitan escalar soluciones.
¿La falta de financiamiento sigue siendo el mayor obstáculo para acceder a la vivienda propia?
Sin dudas. La falta de financiamiento es un gran problema. Ningún país resuelve el acceso a la vivienda sin financiamiento de largo plazo. La Argentina necesita reconstruir un sistema de crédito hipotecario sostenible, con estabilidad macroeconómica y herramientas financieras adaptadas a la realidad local.
¿Qué propuestas impulsa CAMARCO para recuperar el crédito hipotecario?
Desde CAMARCO trabajamos en propuestas vinculadas al desarrollo del mercado de capitales, securitización de hipotecas, instrumentos de ahorro indexados y esquemas mixtos entre el sector público y privado que permitan ampliar el acceso al crédito.
¿Qué importancia tiene la planificación urbana en el desarrollo habitacional?
La planificación urbana es fundamental. No alcanza con construir viviendas; hay que construir ciudades. La planificación urbana define acceso a transporte, servicios, empleo, educación y calidad de vida. Sin planificación, terminamos generando más desigualdad y expansión desordenada.
¿La Argentina necesita una nueva legislación para ordenar el crecimiento urbano?
Sí, realmente es así. Hay marcos normativos que quedaron desactualizados frente a las nuevas dinámicas urbanas. Se necesita una legislación moderna que facilite el desarrollo, incentive la inversión y promueva ciudades más integradas y sostenibles.
¿Qué aportes realiza la comisión en el Congreso de la Nación dentro de la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano?
Dentro de la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano, participamos aportando propuestas técnicas, análisis comparados y experiencia práctica sobre costos, financiamiento, desarrollo urbano y ejecución de proyectos. Nuestro objetivo es colaborar en leyes que sean aplicables y sostenibles.
¿Cuáles son las principales propuestas que el sector privado llevó al debate legislativo?
Principalmente herramientas para incentivar inversión, promover crédito hipotecario, generar suelo urbano, reducir costos burocráticos y facilitar modelos de asociación público-privada para vivienda e infraestructura.
¿Qué aprendizajes toma CAMARCO de modelos internacionales impulsados por la Federación Interamericana de la Industria de la Construcción?
Muchas cosas surgen de los modelos internacionales impulsados por la Federación Interamericana de la Industria de la Construcción Aprendemos especialmente de países que lograron políticas de vivienda sostenidas en el tiempo, con participación coordinada entre Estado, financiamiento privado y mercado de capitales. La continuidad institucional es uno de los factores clave.
¿Existen ejemplos regionales que podrían aplicarse en Argentina para mejorar el acceso a la vivienda?
Sí, claro que sí. Hay experiencias muy interesantes en Chile, Uruguay, Colombia, México y también en países como Nueva Zelanda en materia de participación público-privada y financiamiento. Y lo importante es que muchos de esos modelos podrían adaptarse perfectamente a la realidad argentina.
¿Qué objetivos persiguen los foros “La Casa Posible” organizados por la comisión?
Los foros como “La Casa Posible” buscan generar un espacio plural de debate donde participen especialistas, empresarios, funcionarios, sindicatos y actores financieros para pensar soluciones concretas al problema habitacional argentino.
¿Qué conclusiones dejaron esos encuentros respecto del futuro de la vivienda en el país?
La principal conclusión es que la vivienda debe convertirse en una política de Estado sostenida más allá de los cambios de gobierno. También quedó claro que sin crédito, estabilidad y planificación urbana será muy difícil reducir el déficit habitacional.
¿Qué nuevas tecnologías de construcción podrían ayudar a reducir costos y tiempos de obra?
Innovadoras tecnologías de construcción como la industrialización, la construcción modular, el BIM, la prefabricación y nuevas metodologías de gestión permiten reducir tiempos, mejorar productividad y optimizar costos sin resignar calidad.
¿El acceso al suelo urbano es hoy uno de los grandes desafíos para desarrollar viviendas?
Totalmente. Muchas veces el problema no es solo construir la vivienda sino acceder a suelo con infraestructura básica. Sin políticas activas de generación de suelo urbano, el acceso seguirá siendo limitado.
¿Cómo influye la inflación en la planificación de proyectos habitacionales a largo plazo?
La inflación genera incertidumbre permanente, dificulta el financiamiento y encarece los proyectos. La construcción necesita previsibilidad para poder desarrollar programas de vivienda sostenibles en el tiempo.
¿Qué importancia tiene la sustentabilidad en los nuevos desarrollos urbanos?
Cada vez mayor importancia. Hoy ya no se puede pensar vivienda sin eficiencia energética, uso racional de recursos, movilidad urbana e integración ambiental. La sustentabilidad dejó de ser un diferencial para convertirse en una necesidad.
¿Qué propone la iniciativa Construir 2034 en materia de vivienda e infraestructura?
Construir 2034 propone una visión estratégica de largo plazo para el desarrollo de infraestructura y vivienda en Argentina, priorizando planificación, financiamiento sostenible, productividad, innovación y articulación público-privada.
¿Cómo imagina la evolución de las ciudades argentinas en los próximos diez años?
Creo que en esa época las ciudades van a tener que adaptarse a nuevos desafíos vinculados al crecimiento poblacional, la movilidad, la sustentabilidad y el acceso a servicios. El gran desafío será lograr ciudades más integradas, inclusivas y planificadas, donde la vivienda deje de ser un problema estructural y pase a ser una oportunidad de desarrollo social y económico.
