Por Analía Caballero – Ante el desbarajuste que provocó el cese de la obra pública a nivel nacional, muchos empresarios y desarrolladores buscan opciones. El análisis del panorama actual y algunas perspectivas posibles.
Transcurrido el primer trimestre de 2024, todas las cifras referidas a la producción industrial en nuestro país confirman una situación muy grave, en que el rubro de la construcción picó en punta como uno de los más afectados.
No cabe duda que el freno a la obra pública fue clave en el fenómeno. Tal como escribió a fines de marzo en El Constructor Pablo A. Lara en su habitual columna de análisis económico, esta medida “provocó una profundización muy significativa del proceso recesivo que ya atravesaba la economía argentina desde mediados de 2022”.
Y agregaba: “El Indicador Sintético de Actividad de la Construcción (ISAC), que mide los despachos al mercado interno de los trece grupos de insumos más relevantes para realizar obras, mostró en enero de 2024 una baja de 21,7% respecto del mismo mes de 2023. Este indicador, instrumentado por el INDEC, detalló además que el consumo aparente de los insumos para el primer mes del año registró bajas significativas a nivel interanual: 61,9% en asfalto; 40,6% en yeso; 38,6% en hierro redondo y aceros para la construcción; 28,6% en hormigón elaborado; 19,9% en cemento portland; 18,5% en mosaicos graníticos y calcáreos; 18,1% en ladrillos huecos; 12,6% en cales; 10,7% en pisos y revestimientos cerámicos; 10,4% en pinturas para construcción; 9,1% en el resto de los insumos (incluye grifería, tubos de acero sin costura y vidrio para construcción); 7,3% en placas de yeso; y 3,7% en artículos sanitarios de cerámica”.
Por su lado, la publicación “Indicadores de Coyuntura” de FIEL (Fundación de Investigaciones Económicas Latinoamericanas) difundió a fines de marzo sus conclusiones sobre lo recabado en febrero, en resultados que sostienen esta tendencia: dentro de la caída del 7.1% de la actividad industrial en febrero en la comparación interanual (que acumuló un retroceso de 6,5% en el primer bimestre del año), entre los resultados más destacados la producción de minerales no metálicos mostró el mayor retroceso. Y, al interior del bloque, los despachos de cemento tuvieron una marcada reducción, acumulando caídas más profundas en las ventas a granel. Nuevamente, la construcción en jaque.
En diálogo con El Constructor, Isidro Guardarucci, Economista Asociado de FIEL, puntualiza: “Las cuestiones cambiarias van a estar afectando, naturalmente, en todos los rubros de bienes durables. Cuando hay incertidumbre sobre el tipo de cambio, sobre qué va a suceder a la hora de generar algún esquema de decisiones de inversión… Si no se puede anticipar cómo va a estar la economía dentro de seis meses, un año, la inversión se retira. Los efectos de la falta de crédito también se hacen sentir y, por supuesto que la obra pública se volvió un gran demandante de inversión como actor central en los últimos años. Entonces, la contracción a nivel nacional de la obra pública genera un freno”.
Ante la consulta sobre si advierte movimientos del sector empresarial hacia la búsqueda de fondos privados, Guardarucci señala: “Sí, hay intención. Por ahora, más bien es algo informal, de prestar atención a oportunidades que aparecen en estos contextos en que la inflación baja; el crédito quizás vuelva, y se está esperando algún tipo de recuperación en el segmento privado. Las propiedades están hace rato en un piso con este contexto recesivo, que ha hecho que los precios estén particularmente bajos en distintos rubros del mundo inmobiliario. Entonces se está esperando alguna normalización de la inflación -para los estándares argentinos- y alguna recuperación del crédito. Está la expectativa de invertir en el rubro privado, esperando que se recomponga la demanda”.
A LA CAZA DEL MERCADO
Nuevos paradigmas macroeconómicos -o al menos el intento de instalarlos- también traen aparejadas algunas otras oportunidades. Aunque nadie conoce el futuro y hoy parece difícil establecer una “fecha” en que la industria de la construcción se recuperaría, lo cierto es que mientras eso sucede, algunos actores dirigen su mirada hacia el sector privado.
Y, más precisamente, al mercado de capitales; ese lugar en que pequeños y grandes inversores colocan su dinero a la espera de generar rendimientos. Es que, en lo poco que va de 2024, cambiaron las reglas de juego: la baja del interés de los plazos fijos bancarios a un pobre 70% anual en promedio y los dólares -tanto legales como paralelos- planchados, dinamitaron la fiesta de la nominalidad en pesos que permitía especular con aquellos altos intereses que buscaban contener la inflación y el creciente circulante de moneda nacional.
En consecuencia, una importante masa de personas y pequeñas o medianas empresas que no realizaban inversiones sofisticadas se encuentran con que no saben dónde destinar ese dinero ahorrado, que puede tener diversos fines: la compra de una propiedad, el pago de sueldos y proveedores o el pago de un alquiler.
Fernando Villar, asesor financiero, señaló a El Constructor: “En general, desde lo que es inversión en bolsa, se ve que hay constantemente emisiones nuevas de bonos o fideicomisos inmobiliarios, o fondos de inversión inmobiliarios que se están creando en estas semanas”.
“Las empresas vinieron un poco a la bolsa de valores para tratar de colocar el dinero ‘parqueado’ por la inflación que les come el capital, incluso para tomar deuda. A veces en la bolsa se pueden negociar un cheque de pago diferido; algunas empresas un poco más medianas se animan a emitir alguna obligación negociable y eso está creciendo, se nota que están buscando este financiamiento que es relativamente barato; a veces más barato que en un banco” detalló.
Este contexto alentó el arribo de novedades como el primer fondo cerrado inmobiliario del país, Puerto Nizuc (PNIZF), similar a los populares RETIs (Real State InvestimentTrust) que hay disponibles en Estados Unidos.
Según informaron sus desarrolladores, Grupo IEB, este proyecto inmobiliario se extiende en un terreno de 360 hectáreas casi lindero al Río de la Plata. Ubicado en Hudson, sobre la AU Buenos Aires – La Plata, altura km 31,5, apuesta a su impronta de lujo y comodidad para vivir en medio de la naturaleza a solo 20 minutos de la Ciudad de Buenos Aires.
Lo atractivo de este fondo es que cotiza en bolsa como cualquier título; se puede comprar y vender como una acción; combina renta fija con renta variable y paga dividendos en el año.
¿Cómo funciona? Inicialmente, el fondo se destinará al desarrollo de dos edificios residenciales: gestiona el capital para invertir en la infraestructura civil del desarrollo, recibe los pesos, compra la tierra, licita y procede a desarrollar.
Villar agrega que “obviamente, una vez que uno lo tiene en cartera no tiene mucho sentido andar vendiéndolo sino que lo lógico es mantenerlo un tiempo prolongado, para buscar la rentabilidad del mismo. Es una inversión de mediano plazo, hay que pensarla de acá a mínimo 2 años. Se considera ‘renta fija’ porque genera una renta anual, pero también es variable porque el ritmo de venta es impredecible: puede ser acelerado en poco tiempo o extenderse un poco más. Mientras se concretan las ventas, el fondo devenga ajustando al costo de la construcción más el tipo de cambio vigente”.
A propósito de los costos de construcción, la información más reciente de la Cámara Argentina de la Construcción da cuenta que el índice del costo de construcción en febrero se incrementó un 8,7%, los materiales 7,1 % y la mano de obra un 14,0 % respecto del enero. Pero, al momento de cerrar dichas cifras, aún no se había homologado el aumento paritario para los trabajadores del gremio.
Sin embargo, a modo estimativo, el proyecto NIZUC calcula que con un costo de construcción del metro cuadrado de 1500 dólares promedio, cuando el desarrollo esté terminado podrá venderse en alrededor de 3000 dólares el metro cuadrado.
Recientemente, otra empresa dedicada al desarrollo de torres residenciales premium bajo la marca Le Parc, edificios corporativos AAA y a la administración de inmuebles de alta gama, se lanzó al mercado a buscar deuda.
Se trata de RAGHSA, entre cuyos desarrollos se encuentran el Centro Empresarial Libertador, 955 Belgrano Office, Madero Office y el Edificio Plaza San Martín. Si bien sus ingresos operativos provienen de la venta de inmuebles, los alquileres y la administración de consorcios de sus oficinas y residencias, la empresa posee presencia en el mercado americano de Real State, con un imponente inmueble de departamentos en Nueva York, el One Union Square South.
La obligación negociable (ON) que emitió RAGHSA se suscribió en dólares MEP y tiene una duración de 24 meses. La empresa informó que el objetivo de esta colocación es: inversiones en activos físicos y bienes de capital situados en el país; adquisición de fondos de comercio situados; integración de capital de trabajo y refinanciación de pasivo; integración de aportes de capital en sociedades controladas o vinculadas por la compañía.
En otras palabras: se endeuda apostando a una reactivación del sector y, en su caso particular, si bien no construye de primera mano, su negocio está directamente vinculado a los movimientos de esta actividad.
De manera más directa está involucrada Plaza Logística, especialista en el desarrollo y operación de Parques Logísticos. Entre febrero y marzo, emitió dos ON: una en pesos con vencimiento en febrero de 2025, y otra en UVAs a vencer en marzo de 2026.
“La emisión en tasa CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia) o UVAS aún se ve bastante, parecería indicar cierta confianza en que la inflación baje en los próximos meses, y haya un menor costo de capital” apunta Fernando Villar al respecto.
“Con el nuevo panorama macroecónomico se deja un poco de lado lo que era tasa BADLAR -la que rige el plazo fijo mayorista- y también están habiendo emisiones en dólares. Las empresas buscan dólares y reparten rentabilidades en dólares. En el último mes y medio hubo cómodamente más de 10 emisiones de organizaciones negociables” detalla.
Sin dudas, el rubro de viviendas alta gama es el que se mantiene más activo. Otro ejemplo es el de la desarrolladora EIDICO, especialista en este tipo de trabajos que ya ostenta más de 80 barrios cerrados y abiertos, en 11 provincias y el exterior.
Quizá el más conocido sea el complejo Villa Nueva, ubicado en Tigre, conformado por 12 barrios náuticos y 3 barrios abiertos.
La empresa, que celebra su aniversario número 30, tiene en desarrollo al menos 10 proyectos de barrios, en todo el AMBA.
Más allá del horizonte
El comportamiento de la Construcción suele ser indicador de los tiempos económicos. Cuando se paraliza, anticipa una fuerte recesión. Cuando se recupera, es la primera en traccionar el empleo y el consumo. “Sigue siendo una incógnita el momento en el cual la cadena de valor comenzará a recuperarse y la velocidad con la cual lo hará. El nivel de incertidumbre sobre el futuro se mantiene muy elevado, algo que se reflejó en la caída del área autorizada a construir obras privadas en el cierre de 2023” analizaba Pablo A. Lara en su columna.
Algo similar señalaron Guardarucci de FIEL y el asesor financiero previamente citado, Villar. El primero concluyó que para que definitivamente podamos hablar de una reactivación de la construcción, ante el escenario actual y probable, “puntualmente tendría que fortalecerse el crédito, por ejemplo, que haya más personas que puedan acceder a adquirir propiedades y esta posibilidad no se limite solo a quienes tengan muy alto poder adquisitivo. Por supuesto, debemos contar con alguna estabilidad mayor. Como cualquier inversión, se requiere que haya alguna previsibilidad futura”.
Villar considera que “con el cambio de la Ley de Alquileres volvió la oferta al mercado, que era muy escaso, lo cual de a poco está dinamizando al mercado de compra y venta de propiedades. Entonces, si combinamos una Ley de Alquileres un poco más amigable para el inversor con el regreso en algún momento de los créditos hipotecarios, hay cierta chance. Pero es cierto que hoy por hoy los desarrollos más interesantes están dirigidos a un público de alto poder adquisitivo mayormente”.
