Camarco convocó a dos especialistas para diseñar una metodología de análisis que permitiera cuantificar el impacto microeconómico de la implementación de políticas públicas orientadas al desarrollo urbanístico.
El primer desafío fue la elección de un emprendimiento urbanístico que tuviera, desde sus inicios, la intervención del Estado, quien fomentara, posteriormente, la inversión privada. El segundo desafío fue el diseño de la metodología de abordaje para medir los impactos económicos, ya que no existen antecedentes sobre un análisis de las características que nos encomendaron.
PUERTO MADERO COMO EJE
La elección del desarrollo de Puerto Madero respondió a nuestro primer desafío, dado que existió, desde el inicio, un plan del Estado nacional y de la Ciudad de Buenos Aires, con la creación de la Corporación Antiguo Puerto Madero (CAPM) y con las modificaciones en los códigos urbanísticos que generaron las condiciones necesarias para incentivar la inversión de diferentes actores del sector privado.
Puerto Madero es hoy uno de los ejemplos contemporáneos más exitosos que tiene la Argentina, por su impacto en la morfología de la ciudad y en el volumen de las actividades económicas que allí se desarrollaron.
DESARROLLO
En 1989 se resolvió rescatar la vieja zona portuaria para integrar la ciudad al río. El proyecto, liderado por la CAPM, implicó la recuperación de 170 hectáreas para destinarlas a viviendas y espacio público. Este barrio, pronto, se transformó en un exclusivo centro residencial, gastronómico, cultural y de negocios de la Ciudad.
Uno de los jugadores clave en el desarrollo de este nuevo barrio de la ciudad fue CAPM, una sociedad mixta entre el Gobierno nacional y el de la Ciudad de Buenos Aires, creada en 1989.
El Gobierno nacional transfirió la propiedad de los terrenos de Puerto Madero (que tenían jurisdicciones superpuestas entre la Administración General de Puertos, la empresa Ferrocarriles Argentinos y la Junta Nacional de Granos, entre otras) a la CAPM y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires estableció las normas de desarrollo urbano.
El decreto permitió formar un directorio en el que todos los entes involucrados se encontraran representados y estableció el objeto societario inicial de la corporación: “La confección del Plan Maestro de Desarrollo Urbano, el estudio de la infraestructura urbana a incorporar y la promoción de inversiones en el área, la actividad inmobiliaria y la construcción de obras nuevas y/o remodelaciones en la zona de las obras necesarias para convertirla en un polo de desarrollo urbano…”.
La corporación no recibía partidas de presupuesto público. Por lo tanto, debía generar sus recursos para iniciar la transformación. La tierra cedida y los edificios eran los únicos bienes con que contaba la sociedad; por ello, los fondos para la construcción de la infraestructura provenían de la venta de los galpones a reciclar.
La estrategia comercial de la CAPM fue la venta escalonada, por etapas, de norte a sur, ya que los galpones del norte, por su cercanía con Retiro, tenían mayor valor que los del sur.
A partir de 1989 se sucedieron una serie de cambios normativos necesarios para el desarrollo de esta área de la ciudad.
Las adecuaciones normativas permitieron el desarrollo tanto residencial como comercial de este nuevo barrio de la Ciudad y, por otro lado, existió una fuerte inversión pública que facilitó la infraestructura necesaria para dotar a la zona de los servicios que demanda un proyecto urbano como el que estamos analizando.
ANÁLISIS DEL IMPACTO MICROECONÓMICO
El segundo desafío que se nos presentó fue la construcción de una metodología de análisis. Para ello planteamos como objetivo del estudio cuantificar la inversión pública, privada y el multiplicador de la inversión estatal.
Para analizar y cuantificar los impactos microeconómicos por la actividad económica realizada por los actores privados, segmentamos el estudio en cuatro vectores: stock, flujo, generación de empleo y tributación (generación de recursos tributarios por parte de los sujetos involucrados en las actividades económicas desarrolladas).
Para el cálculo del impacto en los stocks consideramos los datos provistos por la CAPM sobre lotes vendidos y los proyectos de inversión presentados por los desarrolladores en la zona oeste del proyecto, destinados exclusivamente a oficinas. Para la zona este tuvimos en cuenta la información sobre lotes comercializados y las inversiones realizadas en cuatro segmentos: viviendas residenciales, hotelería, oficinas e instalaciones para la adecuación de los locales gastronómicos.
Para todos los segmentos realizamos ajustes con herramientas ad-hoc, como el plano abierto de la Ciudad de Buenos Aires, Google Maps, Reporte Inmobiliario, web de desarrolladores y constructoras, entre otros; y para el cálculo de las inversiones llevadas a cabo planteamos hipótesis para cada uno de los segmentos.
En el vector flujos analizamos las actividades comerciales del sector hotelero, renta de oficinas y consumo en locales gastronómicos, y construimos escenarios para cada uno de los segmentos. Por ejemplo, para la hotelería consideramos estudios de ocupación de hoteles cinco estrellas de la zona en análisis, relevamiento de precios de las habitaciones vigentes en el mercado, estructura de costos e ingresos de cadenas hoteleras, entre otros. En todos los casos estimamos el ingreso neto de impuestos que generaron estas actividades económicas.
En el caso del empleo estimamos los puestos de trabajo generados anualmente en los vectores de stock por parte de las empresas constructoras y flujo para la hotelería y restaurantes, según estándares del mercado para cada una de las actividades.
El vector tributación es transversal a los tres anteriores y estimamos los montos pagados por los conceptos de impuesto a las ganancias, IVA, ingresos brutos e impuestos a los débitos y créditos. Consideramos en cada caso las tasas impositivas efectivas que le corresponden a cada una de las actividades económicas desarrolladas en el área bajo análisis, según el relevamiento normativo impositivo vigente.
La metodología de análisis que construimos es dinámica, adaptable a varios entornos de análisis e inédita; y constituye una herramienta que dimensiona los impactos microeconómicos sobre los cuatro vectores que son los ejes del método.
El estudio sobre Puerto Madero (u otros que realizamos previamente en otras provincias del país) nos demostró cuantitativamente el efecto multiplicador que tiene el diseño y la aplicación de una política pública sobre el área de influencia para la cual fue creada, independientemente de si estuvo acompañada de alguna inversión por parte del Estado. En todos los casos el retorno de la inversión es varias veces superior a los desembolsos ejecutados por los gobiernos.
Solo cuando cuantificamos los impactos nos damos cuenta de la implicancia que tiene el diseño de una política del Estado que transforma económica y socialmente a una población.
LIC. FABIÁN PETTIGREW Y LIC. SEBASTIÁN LOPES PERERA (LOS AUTORES SON ECONOMISTA, ESPECIALISTA EN ESTUDIOS DE MERCADO Y PROYECTOS DE INVERSIÓN; Y SOCIÓLOGO Y ESPECIALISTA EN ESTADÍSTICA SOCIAL, RESPECTIVAMENTE)-.
