Tres actores referentes del sector inmobiliario comparten sus opiniones respecto de lo que dejó el 2021 y se aventuran a adelantar lo que, creen, sucederá en este nuevo año.
En el año que terminó hace unos días, el contexto ─lo macroeconómico, lo político y, por supuesto, la pandemia, que aún no ha finalizado─ fue mutando. “Y en ese proceso y desde esa perspectiva, entendemos que se aclararon las cosas y que el mercado empezó a interesarse por diferentes proyectos”, cuenta Miguel Ludmer, director de Interwin.
En términos de energía y movimiento, señala que “los desarrollistas se encuentran ávidos para seguir adelante con sus emprendimientos, continúan interesados en comprar nuevos terrenos –buscando, por supuesto, precios más accesibles−; y todos los que están en el mercado continúan en movimiento con el objetivo de seguir generando nuevos negocios y desarrollos, comprando tierra y programando nuevos lanzamientos”. En cambio, desde el lado de los compradores, observa que están bastante selectivos: “Tienen ante sí un amplio inventario de ofertas, por lo que concretar cada venta resulta bastante trabajoso y hay que dedicarse para que se vayan cerrando operaciones; de hecho, eso sucede, pero a niveles muy competitivos y luego de una búsqueda muy exhaustiva de su parte”.
En ese sentido, Esteban Edelstein Pernice, director de Castex, entiende que el suburbano, tanto en nuestro país como a nivel mundial, “ha sido uno de los mercados ganadores y con mucho crecimiento a partir de la pandemia”. Sin dudas, el encierro forzoso ubicó al verde y a los espacios abiertos como el nuevo lujo y la llegada del virus aceleró decisiones.
Por eso, “el sector registró una gran demanda de terrenos, condominios y también de casas llave en mano en diversos emprendimientos residenciales situados en diferentes puntos cardinales”. Para él, entre las razones que contribuyeron a este fenómeno, se destacaron la implementación del teletrabajo, el factor económico, ya que, por el mismo dinero, es posible mudarse de un departamento urbano a los suburbios, y ganar más metros, ambientes y espacio verde. Aunque también la decisión de cambiar a un estilo de vida más calmo y amigable en conexión con la naturaleza.
Asimismo, “podemos sumar el auge de lo que se denominó el movimiento YOLO (You Only Live Once), que significa ‘solo se vive una vez’; un concepto que en estos tiempos escuchamos mucho de boca de nuestros clientes cuando nos comentaban que el motivo que los decidió a mudarse estaba relacionado con haberse replanteado sus prioridades y el haber entendido que lo importante era disfrutar a pleno el ahora”. Además, hoy se registran récords de ventas en muchos barrios, a la par que, por la gran demanda, se están confeccionando listas de espera tanto para el lanzamiento de venta de nuevas etapas de lotes como de construcción de nuevos condominios.
Por su parte, la gerenta comercial de Newland, María Inés Kries, señala que el 2021 marcó grandes diferencias entre el mercado de usados, con valores en baja y contraofertas fuertes, versus el mercado en pozo, con valores más atractivos en dólares y la posibilidad de pagar en cuotas y en pesos. “Los desarrolladores inmobiliarios fuertes, que cuentan con solvencia para sostener sus productos y no necesitan apalancarse en las ventas, no tuvieron ni tienen urgencia en bajar los valores de las unidades en pozo”, esclarece la gerenta.
DESACELERAMIENTO
El mercado inmobiliario en obra o pozo no se frenó durante 2021, solo estuvo ralentizado. En forma constante, se siguieron cerrando operaciones, en especial de unidades de 1 y 2 ambientes, y algunas de 3 o 4.
Lo concreto, resalta Kries, es que “la gente necesita invertir o comprar sus viviendas. Mientras no exista crédito o resulte muy difícil acceder a este, las operaciones en pozo continuarán concretándose”. El mercado siempre valora más las propiedades nuevas que las usadas, “por lo que está dispuesto a pagar algo más para acceder a ellas. Proyectos con buena ubicación, funcionales y con amenities no se han detenido comercialmente durante la pandemia, sino que mantuvieron una demanda constante”.
En 2021, con la baja del costo de construcción, los compradores de propiedades en pozo se beneficiaron al replicarse esta circunstancia en el precio final de sus unidades. Finalmente, los departamentos en pozo o construcción “son hoy una gran oportunidad para acceder al techo propio y/o de capitalizarse, ya que permiten adquirir un activo dolarizado pagándolo en pesos. Estas sostuvieron los valores del 2020 y no esperamos una baja para el 2022”, reflexiona.
¿QUÉ DEPARA EL 2022?
Según Miguel Ludmer, director de Interwin, tendremos un año positivo, porque, potencialmente, estamos encontrando el piso de valores, con cual cabe esperar algún rebote para los próximos años. Desde el punto de vista macro, claramente, “hay que resolver lo vinculado a la inflación y a los demás temas relacionados con la estabilidad; pero nosotros sentimos que, poco a poco, las proyecciones van mejorando”. Según él, muchas personas en el sector coinciden en la expectativa de que el contexto mejore y la inversión inmobiliaria crezca.
El optimismo de Ludmer se basa en que esta industria continúa siendo muy noble: “A pesar de las variaciones del dólar y la altísima inflación, los inmuebles siguen resistiendo. Y el mejor ejemplo es comprobar que la baja del 20% o del 25% que experimentaron en estos últimos dos años no guarda relación con los movimientos que sufrió la economía”. Al mismo tiempo, “sabemos que se está trabajando con la posibilidad de dar marcha atrás con la Ley de Alquileres, un ordenamiento que no pudo cumplir con sus objetivos. Si esto se concretara, podríamos esperar una reactivación del mercado y que comenzara a recuperar rentabilidad. Y que esto atraiga nuevamente a muchos interesados”.
Para el director de Castex, la demanda seguirá y él lo relaciona con lo que explica Malcolm Gladwell en su libro “The Tipping Point”. Allí alude al punto de inflexión en la evolución de la demanda de ciertos productos, en los que su uso y expansión se hacen virales. Porque “se ha creado un círculo virtuoso y son las mismas personas que ya se mudaron a los suburbios las que difunden y muestran las bondades y los cambios que se produjeron en su calidad de vida cuando invitan a sus familiares y amigos a pasar el día”. Según sus palabras, ya no es la publicidad la que divulga las ventajas, sino que son los propios usuarios quienes promueven los beneficios que brinda la experiencia de vivir fuera de la ciudad y en contacto con el verde. Y este boca a boca entre clientes “es lo que genera que el crecimiento del suburbano sea exponencial. Obviamente, hará subir los valores en los emprendimientos, en especial en la medida que no surjan nuevos y similares”.
Porque hay que tener en cuenta que la oferta es inelástica y esta dificultad para que crezca “está vinculada, en especial, a la necesidad y la oportunidad de mejorar el proceso aprobatorio de nuevos emprendimientos inmobiliarios en la provincia de Buenos Aires y en la actitud de algunos municipios ante estos”.
Si se advierte que, en un emprendimiento de estas características, pueden contabilizarse hasta 3000 personas trabajando, la expectativa de que las autoridades le pongan foco “representaría una enorme oportunidad de generación de empleo, crecimiento económico para la provincia y nuevos recursos fiscales”, reflexiona Esteban Edelstein Pernice. Y concluye: “En nuestro caso, tenemos al menos cuatro proyectos con tierra identificada e inversores a la espera de las señales que nos brinden los municipios y la provincia. Son importantes y complejos, pueden llegar a implicar 10 años de desarrollo e inversiones significativas, por lo que, para su concreción, resulta fundamental que el contexto sea propicio”.
Como colofón, Kries apuntala que la Argentina “es el segundo país fuera de Estados Unidos (USD 250.000.000) con mayor tenencia de dólares (billetes). En 2022, la aplicación de estos ahorros dependerá de la coyuntura política económica local”. Según sus propias palabras, el país es un ave Fénix y el mercado inmobiliario no es la excepción, “hemos pasado por periodos mucho más profundos y críticos, como en el 2001, y nos hemos recuperado”. Los desarrolladores inmobiliarios, conocedores del mercado y de la historia, “no han detenido su marcha y la ciudad es una foto de ello: cada día hay más obras”. Los inversores y constructores, y la cadena en sí, comparten que “el ladrillo sigue siendo un refugio de valor y una de las inversiones más seguras”.
