En la 16ª edición del evento que reúne a los principales actores del rubro, el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, ubicó al financiamiento en el centro de su exposición. La visión del sector privado, los proyectos más destacados y en qué segmentos todavía se buscan socios e inversiones.
En el Hotel Hilton, donde se llevó a cabo una nueva edición de la Expo Real Estate Argentina, se respiraba un clima positivo para los negocios. Con el auditorio del segundo piso a tope en cada uno de los paneles temáticos, y el primer Foro de Inversiones Vaca Muerta -que se realizaba en simultáneo- también colapsado en el quinto, las conclusiones quedaron claras: el sector inmobiliario se consolida como motor y frente de “resistencia” para la construcción, que de a poco va mostrando señales de recomposición y nuevos vehículos de inversión.
El ministro, Federico Sturzenegger, aprovechó su participación en el panel del Colegio de Escribanos donde se presentó la nueva Plataforma Ciudadana de Firmas (PCF) -herramienta que permite firmar documentos privados de manera remota utilizando validación biométrica- para vincular este avance hacia la desburocratización y digitalización de los trámites inmobiliarios con lo que considera fundamental para la reactivación: el crédito hipotecario: “Para que podamos extender la cantidad de créditos, yo creo que el sector bancario tiene que dar un paso adelante”, sostuvo, y remarcó que será necesario “movilizar mayores recursos para que el crédito vuelva a ganar escala”.
El funcionario también vinculó el desarrollo hipotecario con el mercado de capitales y propuso generar instrumentos que permitan canalizar el ahorro hacia nuevos préstamos. En ese sentido, mencionó la posibilidad de crear carteras de créditos UVA como productos atractivos para los inversores y anticipó una reforma de los fondos de capitales que será enviada al Congreso.
El desarrollador Horacio Ludigliani coincidió en que el sistema bancario atraviesa una etapa en la que debe recuperar protagonismo en el financiamiento de la economía real: “Con los bancos dejando de tener al Estado como principal tomador de fondos, se abre una oportunidad para que vuelvan a concentrarse en su función tradicional” de otorgar créditos a empresas y personas.
Según Ludigliani, el crédito será una de las herramientas centrales “para atravesar la actual etapa de transformación económica y avanzar hacia una economía sustentable”.
Sturzenegger también abordó temas de construcción y vivienda, centrándose en la evolución de las necesidades habitacionales: “Siempre pienso que la vivienda no es una cosa estática; no es que uno la compra y vive toda su vida allí. Mucha gente va cambiando de espacio a lo largo de la vida según sus elecciones vitales».
Asimismo, cuestionó la idea de que solo los proyectos de lujo son viables, defendiendo la demanda de unidades más pequeñas: «Me sorprende que en el caso de, por ejemplo, la vivienda chica para el soltero, en promedio un departamento de 20 m²; un crédito hipotecario implicaría una cuota de 800,000 pesos”. «Entonces, no creo que no haya demanda para eso y que lo único que podamos hacer son departamentos en Puerto Madero. Me cuesta visualizarlo», enfatizó.
Además, el ministro mencionó que se estima que en los próximos 30 años habrá un gran movimiento poblacional hacia el interior del país (Neuquén, San Juan, Salta, entre otros), lo que generará una «enorme cantidad de oportunidades de desarrollo de negocios» inmobiliarios fuera del AMBA.
El director de Puebla Inmobiliaria, Oscar Puebla, sumó su mirada sobre la necesidad de que los bancos tengan una participación más activa en el mercado hipotecario: «Hoy estamos casi en 6.000 operaciones por mes y apenas el 13% se realiza con hipotecas. Eso demuestra el potencial que tiene el mercado. Si los bancos empiezan a tener un rol más activo y las medidas permiten que ingresen más créditos, el mercado inmobiliario puede estallar», sostuvo el arquitecto y bróker.
Puebla agregó que comenzaron a aparecer alternativas privadas de financiamiento destinadas a compradores que hoy quedan fuera del circuito tradicional: «Los privados también se están dando cuenta de que hay un negocio en financiar a personas que hoy, por cuestiones de scoring, no pueden acceder a un crédito bancario», explicó. En ese sentido, mencionó la aparición de hipotecas en dólares, leasing y otros planes de financiamiento. «Incluso hay constructoras que ofrecen financiar una casa a 15 años», resumió.
RADIOGRAFÍA DEL SECTOR Y PERSPECTIVAS
Otro de los paneles tuvo como eje la “foto” del mercado hoy: crédito, demanda, costos y las señales que leen los principales desarrolladores.
Gervasio Ruiz de Gopegui, Gerente de Emprendimientos de IRSA, destacó como proyectos más importantes a Ramblas del Plata (Costanera Sur de CABA), “un mega desarrollo de loteo en una tierra excepcional y con costa de río. También participamos en la puesta en valor del Edificio del Plata frente al Obelisco” además de desarrollar otros en Montevideo, Rosario y Córdoba.
“Realmente el mercado nos ha acompañado, superando nuestras expectativas”, aseguró, mencionando además al futuro shopping de La Plata, Distrito Diagonal, cuya inauguración está programada para el año 2027 con una inversión estimada de US$130 millones.
Andrés Kalwill, Director de Nuevos Negocios del Grupo Alvear, señaló: “Ahora estamos muy involucrados en un proyecto emblemático como es la conversión del Hotel Plaza en un sector de residencias y un sector de hotel propiamente dicho”.
Ante la pregunta del moderador Damian Tabakman (Presidente de CEDU + AEV) sobre la queja del sector hotelero sobre la caída del turismo, consideró que “si hay que hablar sobre esto, también tengo que sumarme a la queja, relacionada al tipo de cambio. Lo estamos padeciendo como desarrolladores porque el costo de la construcción nos resulta muy alto en dólares”, explicó.
Carlos Spina, CEO y Socio de Argencons, se mostró en sintonía con el diagnóstico de los desafíos que se enfrentan en cuanto a costos y valoró que los precios, elevados en productos de alta gama, “de a poco se van convalidando por zonas y clientes.” Jugando con el furor de la película “La Odisea”, el directivo comparó a los desarrolladores argentinos como “Odiseos” que “salen adelante no por ser más fuertes sino por tener resiliencia”.
Issel Kiperszmid, CEO de DYPSA GROUP, compartió que “Actualmente nos orientamos al consumidor final y el segundo pilar es el crédito. Estamos vendiendo nuestras casas a 15 años, financiados en forma privada. Para dar una referencia de precio, en (el barrio privado de Canning) Aluen hay casas de 200 metros en USD 240,000; en La Providencia estamos por salir con casas de 350 metros a 480,000”. En sintonía con sus colegas, consideró que “la nuestra es una actividad de optimistas, que miran a largo plazo. Como país, tenemos una oportunidad única, tenemos a San Juan con la minería, obviamente Vaca Muerta… En nuestra empresa, para todos los proyectos hay una fuerte visión asociativa”.
CONSTRUIR RENTABLE EN LA ERA DE LOS COSTOS ALTOS
Otro de los paneles apuntó al complejo tema de la rentabilidad de la construcción. El moderador, Eduardo Sposito (Fundador de S&A) planteó el panorama.
“En Argentina veníamos construyendo y desarrollando en un contexto con índice CAC de 30 – 35% mensual hasta enero del 2024 aproximadamente. Cambio de gobierno, dólar quieto y una tasa incierta. Nosotros construimos en pesos, vendemos en dólares, alquilamos en dólares muchas veces lo que no está en el mercado residencial. Nos enfrentamos a un nuevo contexto donde subía mucho el costo en dólares y el mercado no variaba en la misma proporción en cuanto al precio de compra. Entonces, dos años y medio después la pregunta es: ¿qué hizo el sector para seguir siendo rentable?”
El primero en responder fue Horacio Parga, director de Grupo Edisur. “La nuestra es una empresa bastante diversificada y el cambio de contexto nos bendijo en algunos aspectos, pero nos perjudicó mucho en otros. Más allá del costo de construcción, el gran desafío fue cómo pensarnos a nivel estructura, costos internos, fijos y es donde estuvimos poniendo la mayor parte de la energía estos últimos 2 años y medio”, resumió.
“Hoy es clave la planificación, tener información exacta al momento de negociar un contrato. Otro gran desafío estuvo relacionado a la venta y ese contexto que nos obligó a repensar cada punto de contacto con los clientes como una oportunidad para vender. El comprador cambió, no es más ese que compra muchas unidades que quizás jamás las va a ver ni usar. Hoy es un comprador mucho más exigente, ni qué hablar en contextos de crédito hipotecario. Hay que entender la demanda”, sintetizó.
Ángel Seggiaro director de Construcciones Fundar, con base en Rosario, aportó: “Creo que no hay un escenario de cambio único ni una herramienta que nos vaya a devolver la rentabilidad o la facilidad de convocar inversores, nos encontramos más en una mirada de que todo lo que hagamos va a influir 1% en la mejora”.
“Esa es la ventana que vemos para mejorar, porque en este escenario lo que está fuera es probablemente un comprador al que siempre que hay un déficit de vivienda le tenemos que dar respuesta. Pensamos que el crédito para esos propietarios genuinos debe estar presente, pero sabemos que no es un recurso de nuestro menú de opciones. Entonces, vamos a aportar lo que más sabemos que es construir, reunir capitales e ir mejorando esos pequeños porcentajes de distintos aspectos”.
EL MAPA DE OPORTUNIDADES
Fue en otro apartado de la primera jornada en el Hilton que Patricio Lanusse, Socio y Director de Relaciones Institucionales de EIDICO, ofreció su análisis sobre la coyuntura del sector.
«Hace un año enumerábamos los desafíos. Hoy la foto sigue siendo muy parecida: vemos indicadores con baja de actividad, la urgencia de reactivar el crédito y la necesidad de financiamiento vía mercado de capitales o incentivos al sector. Ante este contexto, no podemos esperar a que el cambio venga de afuera», postuló.
Frente a las exigencias del mercado, Lanusse detalló que se encuentran trabajando en la diversificación y el diseño de nuevas Unidades de Negocio diseñadas a la medida del contexto. Entre ellas, destacó la apuesta por los loteos abiertos, que ofrecen menor complejidad de subdivisión, costos de construcción más accesibles y la eliminación de expensas o altos gastos de mantenimiento.
A tono con lo que sucedía en el quinto piso del Hotel (ver recuadro), Lanusse hizo hincapié en la oportunidad de articular con otras industrias clave del país: «Hoy es momento de articular con las industrias más dinámicas como la minería, la energía y el campo. Hay mucho por desarrollar ahí”.
Más allá de los desarrolladores, las oportunidades juegan en otra cancha: la tecnológica. A tono con el espíritu de la ponencia del ministro Sturzenegger, Finaer (compañía de garantías para alquilar) presentó en la exposición nuevas herramientas de automatización que agilizan operaciones para propietarios, inquilinos e inmobiliarias.
El software identifica y enlaza de manera directa y automática a inquilinos aprobados que continúan en la búsqueda de inmuebles con propiedades compatibles disponibles en las inmobiliarias adheridas.
“En el sector inmobiliario, la tecnología dejó de ser un diferencial accesorio para convertirse en un motor que, junto con el criterio y asesoramiento de nuestros equipos, agiliza las transacciones”, sostuvo Anabella Tarrío Godoy, Gerente General de Finaer.
“Hoy una operación de alquiler puede iniciarse y firmarse completamente online de punta a punta, sin importar si las partes están en diferentes ciudades o provincias. A través de nuestras soluciones digitales, impulsamos la actividad de más de 10.000 inmobiliarias que confían en nosotros”, concluyó Diego Giani, Director Comercial.
CAMINO EN DESARROLLO
Silvano Geler, director de Grupo SyG y alma mater del encuentro de desarrolladores, destacó la singularidad de Argentina frente a otros 11 países donde organiza eventos similares: «Somos un país rarísimo, distinto, con una unión de 200 ADNs diferentes que nos hace más parecidos a Madrid que a cualquier vecino latinoamericano», explicó.
Esta complejidad cultural se traduce en una resiliencia única en el sector, algo señalado por varios de los participantes: «En el mercado inmobiliario son todas profecías autocumplidas; tenés que ser optimista por definición para que te vaya bien».
“A pesar de que el país ha pasado décadas sin un sistema de crédito hipotecario sólido, la construcción no se detiene. Esto se debe a que el argentino ama lo que hace y a la fuerte mística de las empresas familiares”, resumió.
Por ANALÍA CABALLERO
