Un relevamiento de El Constructor con distintos actores de la construcción en este rubro y diversos informes estadísticos dan cuenta que el sector busca salir del “bajón” de los últimos tiempos, pero espera ciertas señales que serán claves para el crecimiento de la industria en los próximos años.
Expectativa. Esa parece ser la palabra que mejor sintetiza el presente del sector de la construcción dedicado al desarrollo de Grandes Superficies. Por su naturaleza y objetivos, este tipo de construcciones –parques industriales, centros logísticos, aeropuertos, centros comerciales, hipermercados– responden a una coyuntura económica relacionada con la estabilidad, mecanismos comerciales eficientes y políticas específicas que estimulen la producción a gran escala.
Los más de dos años de pandemia de Covid–10 impulsaron el comercio electrónico, lo cual influye en la necesidad de grandes empresas de expandir y optimizar sus centros de logística y distribución.
La Secretaría de Industria y Desarrollo Productivo de la Nación informó que en lo que va del año “se concretaron inversiones en 37 parques industriales de 14 provincias, lo que suma 363, tanto públicos y privados como mixtos, con un incremento de 100% en los últimos cuatro años”.
Pero, para ver la película completa, resulta apropiado consultar también estimaciones privadas que dan cuenta de una cuarta contracción de la producción industrial del 3,9% interanual (a septiembre). El informe del Observatorio IPA (Industriales Pymes Argentinos) sostiene que “si bien su medición desestacionalizada refleja una mejora del 0,5% mensual, no es lo suficientemente contundente luego de las bajas observadas en los tres meses precedentes”. Y, entre las producciones con bajas más evidentes destaca la de Metálicas Básicas: un –4,4%.
La FIEL (Fundación de Investigaciones Económicas Latinoamericanas) dedica en su revista un apartado al análisis de la situación de la construcción en nuestro país y lo vincula con el dato anteriormente mencionado por el informe de IPA, sobre el descenso de la actividad de las industrias metálicas básicas. “El aporte realizado por la producción de aluminio en julio resultó insuficiente para compensar la caída de la producción siderúrgica afectada por el conflicto gremial con UOM. De acuerdo a información preliminar, el bloque retrocedió en el mes 1% en la comparación interanual, acumulando en siete meses un avance de 7.3% respecto al acumulado entre enero y julio de 2022” detalla el informe. Esto, prosigue FIEL, “también afectó las entregas a la cadena de valor de la metalmecánica y de la construcción”.
Atentos a este panorama, en los últimos días de octubre la Secretaría de Industria y Desarrollo Productivo dispuso un aumento en el monto máximo a otorgar por beneficio en el marco del “Programa Nacional para el Desarrollo de Parques Industriales” de $ 250 millones para Aportes No Reintegrables (ANR).
LOS PARQUES INDUSTRIALES
Hasta aquí, las estadísticas frías, proyecciones y evaluaciones. Pero ¿qué dicen los protagonistas del presente y el futuro de la construcción en grandes superficies?
Guillermo Guassardi, vicepresidente de la Asociación de Parques Industriales Argentinos (APIA) no duda en calificar de “emocionante” al momento que atraviesa este sector. Y explica: “Por la cantidad de parques, las proyecciones en un momento de transición tan particular. Hoy por hoy hay en el interior del país gran cantidad de proyectos que son importantes porque muchas industrias les piden a sus intendencias crear parques industriales, para no tener que irse de sus pueblos o sus ciudades, esto está pasando ahora”.
¿Qué tendencias observan?
Lo que está sucediendo es que las grandes superficies productivas –que no hay tantas– están siendo de alguna manera reemplazadas por las grandes superficies logísticas. Entonces, lo que es distribución ha crecido mucho desde los noventa a esta parte, de ahí el boom de los centros logísticos. Aquí el mayor impulso es de las pymes, que son un poco el bastión de la economía argentina. Las plantas industriales de 10.000, 20.000, 30.000, 40.000 metros cubiertos ya no van más. Esa tendencia se está perdiendo, lamentablemente, por todo lo que es coyuntural. La logística necesita que se construya; en cambio, la producción compra la tierra, construye el galpón, la nave industrial y desarrolla su actividad. Ahora es más común, por ejemplo, que se construya para alquilar a pymes y sus necesidades específicas que a empresas que son, digamos, “monstruosas”, que requieren otro espacio. La demanda entonces se divide en dos: una es la productiva donde las plantas pueden oscilar entre los 500 y 3000 metros cubiertos promedio y la logística, que está en el orden de 5000 a 20.000 metros.
¿El concepto de sostenibilidad es importante hoy para estos desarrollos?
En la Argentina las empresas aún no tienen esquema, salvo que sean multinacionales, como para poder decir por “voy a ser amigable con el ambiente”. Las pymes están todo el tiempo luchando con un montón de problemas más básicos. No hay legislación; no se obliga a nadie a ser sustentable; harían falta estímulos como bajar o quitar impuestos. Y esto tiene que estar acompañado de una concientización importante. Nosotros estamos trabajando en un plan de concientización junto al Estado para promover estas prácticas a la hora de construir, pero claro, nos faltan los estímulos económicos. También estamos elaborando un proyecto de ley que estipule un scoring para los parques industriales, un puntaje que permita al inversor por ejemplo el beneficio de una baja en tasas de financiación y una serie de cosas que no necesariamente tienen que partir del Estado. Estamos empezando igual, lo que no es poco: de no haber nada, hoy ya es bastante.
UN GIGANTE EN ZÁRATE
El Constructor se interiorizó sobre la que quizás sea actualmente la mayor obra en desarrollo de estas características en el país: el proyecto Terminal Argentina de Logística Internacional (TALI) ubicado dentro del Parque Industrial de Zárate, que es totalmente disruptivo y probablemente marque tendencia.
El predio posee 105 hectáreas divididas en tres zonas bien diferenciadas –un parque pyme portuario, un parque industrial portuario y un muelle propio para empresas exportadoras– y tiene una ubicación estratégica, con salida al río Paraná-Las Palmas, en el kilómetro 112 de la hidrovía, que es por donde circula el 80% del comercio exterior de Argentina.
En diálogo con este medio, el cofundador y presidente de TALI, Juan Luis Tracey, detalló sobre este gigantesco proyecto: “Sería el primero de este tipo en el país. Hay muchos parques industriales, públicos, privados, lo mismo que muelles y puertos, pero no hay ninguno que esté unificado; que sea tanto un parque industrial logístico, como un muelle privado. El proyecto consiste en que quien compre metros cuadrados de tierra también va a poder comprar acciones del muelle. La idea es que quien se radique aquí no solo tenga su lote con su nave, sino que también adquiera un porcentaje. Queremos reunir a exportadores e importadores, para que entre todos puedan ser dueños del puerto”.
TALI es un proyecto completamente privado y si bien su presupuesto total aún es difícil de precisar, Tracey asegura que rondará los 100 millones de dólares. Su base es la vieja planta de una industria química alemana por lo que “en esta etapa estamos haciendo una refuncionalización. Hay edificaciones ya construidas de material, de ladrillo a vista. Entonces conservamos la estructura e internamente haciendo todo lo relativo a oficinas, subdivisiones, entrepisos de concreto y sectores con Durlock”.
Respecto de la próxima fase, la del puerto, Tracet agrega que “será un muelle multipropósito de carga general: el concepto es generar una comunidad de empresas; que entre todas trabajen en conjunto y se brinden servicios entre ellas, para poder optimizar costos y mejorar rendimientos”.
¿En qué fase de construcción se encuentra?
El proyecto está dividido en dos etapas. La etapa 1 es un parque pyme que cuenta con 26 hectáreas; son 56 lotes que van de 2000 a 10.000 metros cuadrados, y hay uno más grande de 22.000. Esta etapa ya está en un 90%: se hizo toda la apertura de calle, movimiento de suelo, el pavimento, se está finalizando con la obra de energía, de gas y la idea es salir a comercializar en diciembre 2023, enero de 2024. La etapa 2 –el Sector Parque Industrial Portuario– estará en ejecución en 2024.
¿A qué tipo de empresas apuntan?
Estamos recibiendo empresas de todo tipo. Si bien el parque está orientado a lo que es exportadores e importadores, hay muchas empresas que están radicadas en Buenos Aires o cerca de la Capital y, por no poder crecer más ya que no tienen terreno cerca o por cuestiones de logística, se les complica estar en una gran ciudad y están buscando terrenos para este lado de la provincia. Algo que quizás no tienen muchos parques industriales es que también contamos con un edificio grande con oficinas, vestuario, comedor, sectores de esparcimiento, un auditorio, un sector para bancos, para que la empresa que se radique en el lote pueda tener acá mismo lo que implica operaciones, todo junto.
¿Cómo influyó el concepto de lo sustentable a la hora de pensar este proyecto?
Para nosotros es fundamental la sustentabilidad, estamos trabajando con una empresa para ser el primer parque industrial sustentable en su totalidad con certificación LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental); la firma ya se encuentra registrada en Estados Unidos
y ahora estamos trabajando con el foco en lo que es la energía verde, en buscar energías alternativas, principalmente solar. También, todo el trabajo de residuos y recolección de agua de lluvia, por mencionar algunas.
ASOMA LA SUSTENTABILIDAD
El arquitecto Daniel Stinchi es Responsable de Estrategia Comercial y Financiera de Kraftwelt, compañía especializada en arquitectura corporativa. En diálogo con El Constructor, describe las tendencias actuales en sintonía con la idea base mencionada anteriormente en TALI: “Lo que estamos viendo nosotros es que hubo cambios más significativos postpandemia en relación al uso de grandes superficies –ya sea en depósitos logísticos o fábricas– porque se tiende más a tomar la base de lo que era antiguamente el concepto de oficinas. Por un lado, las oficinas se empiezan a incorporar a las naves industriales; antes estaba la nave por un lado y a las oficinas las tenías en pleno microcentro. Hoy con el tema del trabajo remoto, la mayoría de las empresas tienen sus oficinas ahora dentro de la planta. Otra de las tendencias que viene muy fuerte y que ya hace años se está utilizando en Europa y acá debería implementarse, es el tema de la sostenibilidad. No podemos seguir vertiendo contaminantes a los ríos, el planeta no da más. Y ahora por la fuerza lo tenemos que hacer. Lo que antes se consideraba algo menor, ahora es un gran valor de la empresa”.
¿Es caro construir con este tipo de certificaciones?
Sí, tiene un costo alto, pero de todas maneras se pueden desarrollar estos proyectos teniendo en cuenta los elementos válidos para una certificación; por ejemplo paneles solares, uso eficiente de la energía no solo a través de la red sino también de generadores de tensión, reutilización de agua de lluvia, decantadores líquidos, triple ingreso de energía, no solo a través de red, sino a través de generadores. Hoy incluso se piensa en la llegada del empleado a la oficina, a la planta, que lo puedan hacer en bicicleta, todo apunta a contaminar menos. Nosotros somos miembros del capítulo Argentina de Green Building. Hoy se piensan estas construcciones incluso desde la ubicación, ya que podés tener mayor cantidad de horas de luz al día y así usar mucho menos la red eléctrica, por ejemplo. En un centro logístico no necesitás tener la luz prendida todo el día. Es lo que llamamos diseño bioclimático. Es distinto hacer una fábrica en La Rioja que hacerla en Buenos Aires; la calidad de sol que tenés en La Rioja es mucho mejor y es más adaptable a la organización de la fábrica. Lo mismo con todo lo que es el tema de aguas servidas, de instalación termomecánica dentro de la planta, etc.
¿Qué aporte hacen las nuevas tecnologías?
Por ejemplo, las fábricas no son lo de antes. Estamos justo en un punto de inflexión entre el ser humano y la robótica. Y no podemos ceñirnos hoy a un sistema cerrado; antes montabas tu fábrica, hacías el layout y quizás pasaban 50 años, generaciones de hijos, nietos, bisnietos que seguían con la misma fábrica. Hoy los layouts van cambiando constantemente y tenés que estar adaptado también a esa flexibilidad del cambio. Se da mucho en naves para la fabricación de automotores, que están constantemente cambiando modelos y layouts de líneas de producción.
En el caso de centros de logística, hay mucho uso de inteligencia artificial, también de robótica, ahí tenés un costo todavía alto para el mercado nacional, porque está el costo de la consultoría sobre inteligencia artificial, luego el del desarrollo de esa tecnología. Ya no son “enlatados” en donde vos comprabas por ejemplo un Microsoft Office y le servía cualquiera. Se tiene que hacer un traje a medida para cada empresa. Por otro lado, algo que vemos ahora es que muchas empresas están tercerizando la logística en un gran centro. Eso me parece que se empezó a implementar a partir del boom de Mercado Libre, como que fue el pionero en esto. Hay una tendencia a construir parques industriales donde cada empresa tenga su centro logístico; y en logística sí se avanzó muchísimo con lo vinculado a la inteligencia artificial y la robótica.
En base a esto ¿se hacen muchas remodelaciones actualmente?
Sí, muchas. Ahora las oficinas son parte de la línea, pero no como se hacía antes, nosotros tenemos varias experiencias de fábricas que hemos tomado para remodelar. Antes muchas fábricas empezaban comprando un galpón, que puede tener problemas técnicos, y después se gasta una fortuna en acondicionarlo; todo por tomar una mala decisión en el inicio. Me parece hoy va por ahí, tener una mayor planificación.
DESARROLLOS DE ALTO VUELO
Grupo PECAM tiene sede en Rosario y es líder en la región centro del país. Participa de las obras más emblemáticas y de mayor envergadura de la provincia de Santa Fe, como la ampliación del Aeropuerto Internacional de Rosario, que actualmente contempla la construcción de un nuevo sector de 11.600 metros cuadrados para vuelos internacionales.
La de Fisherton será una “terminal flexible” según indicó el presidente del directorio del Aeropuerto Islas Malvinas, Eduardo Romagnoli, quien además explicó que “la forma de construcción es innovadora; requiere un despliegue significativo de personal y maquinaria, y garantiza agilidad en el montaje y optimización de recursos. El área que pronto comenzará a funcionar conforma la primera de dos etapas y tendrá dos plantas donde se dispondrán las salas de embarque y arribo, sector de entrega de equipajes, y oficinas de organismos y de servicios”.
Serán 4.800 metros cuadrados los que sumen al Aeropuerto, fundado en 1940. “La nueva estructura contendrá los dos puentes que vincularán la nueva terminal con el pivot que contiene las pasarelas de embarque” agregó Romagnoli. Además, habrá un nuevo núcleo de escaleras y ascensores al noroeste de la terminal actual, para vincular los movimientos de pasajeros entre ese edificio y el nuevo.
Mariano Barloqui, Gerente de Desarrollos e Inversiones de PECAM, charló con El Constructor sobre otro proyecto: un centro comercial que va a alimentar tanto a la ciudad como a toda la zona norte de Rosario. “Tiene diez mil metros cuadrados y responde un poco a las tendencias de consumo que cambiaron post pandemia. Hoy los centros comerciales dejaron de ser simplemente un paseo de compras; hay muchos servicios y se fueron fusionando diferentes conceptos como por ejemplo la participación de sanatorios. En nuestro centro comercial, el Sanatorio de la Mujer, que es uno de los centros de salud más importantes de la región, instala un sanatorio de tres mil seiscientos metros. Lo mismo otro clásico, el supermercado; también lo tenemos”, detalló Barloqui.
¿Está cambiando el concepto de espacio cerrado para los centros comerciales?
Totalmente. El que estamos desarrollando es abierto, pienso que el distrito Los Arcos en Buenos Aires fue muy de avanzada en ese sentido. La gente ya no quiere encerrarse en los centros comerciales.
¿Cómo se plantea al inicio un proyecto de estas características?
Nosotros estamos mucho más acostumbrados a hacer oficinas; este es nuestro primer centro comercial. Entonces la estrategia que usamos fue basarnos en los actores clave que tendríamos, porque la verdad es que los comerciantes conocen perfectamente las necesidades de sus locales; fue un trabajo en conjunto. Por ejemplo, establecer dónde se hará el ingreso secundario del supermercado para que no afecte el resto de la fachada, por dónde generamos el ingreso peatonal, por dónde no. Y respecto de los ingresos, tendrá nueve peatonales, para invitar a la gente a que pueda hacer el paseo sin necesidad de ir en auto. Tenemos una plaza enfrente entonces, en altura, en la rampa que sube, fuimos generando diferentes espacios para acompañar esa plaza. Hay una sinergia con el ambiente.
¿Qué influencia tuvo el crecimiento del e-commerce en sus desarrollos?
Se ve mucho en algunos cambios que hay que hacer al momento de proyectar edificios residenciales: cómo se van a recibir los paquetes y dónde se van a almacenar hoy es fundamental. Si vemos las estadísticas promedio, prepandemia, en Argentina se recibían paquetes cinco veces menos que en Estados Unidos; el promedio era un paquete al año y hoy estamos arriba de los cinco paquetes al año. Entonces, tenés que generar espacios en los edificios que puedan hacerle frente a ese tema. Hay que prestarle atención, porque la gente cada vez pide más paquetes y no solo eso; también hay que pensar dentro del edificio los mecanismos adecuados para separar y reciclar residuos.
MUCHO POR HACER
El panorama del desarrollo de la construcción de grandes superficies en nuestro país tiene luces y sombras, al estar estrechamente vinculado a la actividad industrial. Por el lado macro, para IPA “la expectativa para los meses venideros es de un mayor enfriamiento de la actividad industrial, dada la incrementada inestabilidad que gatilló la devaluación posterior a las PASO, por las dificultades para importar y la contracción del consumo”.
Guillermo Bermúdez, Economista Senior de FIEL considera que, si bien “la recesión industrial es transitoriamente poco profunda, se prolonga sin señales de recuperación. Mayores restricciones al acceso a las divisas para la importación de insumos y el impacto del salto cambiario permiten presagiar nuevos recortes de la producción industrial en los meses por venir”.
Para Guassardi de la Asociación de Parques Industriales Argentinos (APIA), el gran desafío hoy “es romper con algunos paradigmas productivos; generar una concientización ambiental tanto en los industriales como en los desarrolladores donde pueda armarse un scoring para los desarrollos, puntajes que sirvan para obtener algún beneficio o algún estímulo orientados a desarrollar parques industriales y logísticos con esta impronta”.
Desde el gigante TALI, Tracey analiza: “somos muy optimistas. Creemos que Argentina tiene que mejorar el tema de exportaciones, el país necesita de dólares y este tema, sea el gobierno que sea quien resulte electo, pondrá el foco en ese aspecto. De esto se sale con mayor trabajo, con mayor cantidad de parques industriales. Estamos trabajando con algunos bancos para ver la posibilidad de obtener financiamiento para las pymes o empresas que quieran radicarse, ya sea con la compra del lote o con la construcción de alguna nave”.
Por último, Stinchi resume que “en lo que se estuvo invirtiendo en estos últimos dos años es en pisar terrenos, centros de logística, en grandes loteos. Nosotros tenemos varios proyectos que no están lanzados, o sea que se aprovecharon estos dos años para el desarrollo del proyecto. La situación económica hizo que muchas inversiones se pararan. Yo estoy totalmente confiado en que hay muchísima gente que está esperando para poder invertir, sacar esto adelante rápido, porque hubo mucho tiempo de espera y de no hacer nada”.
Por ANALÍA CABALLERO
